Balkonkraftwerk in der WEG: Bauliche Veränderung und Zustimmung

Ein Balkonkraftwerk ist rechtlich eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 WEG, und zwar unabhängig davon, ob die Anlage fest verschraubt oder nur gesteckt und aufgehängt wird. Ein Eingriff in die Bausubstanz ist dafür nicht erforderlich, es genügt, dass sich das Erscheinungsbild des Gebäudes verändert. Damit braucht ein Wohnungseigentümer für die Installation grundsätzlich einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung, einen Rechtsanspruch auf diese Gestattung hat er nach der bisherigen Rechtsprechung nicht.

Warum ein Balkonkraftwerk als bauliche Veränderung gilt

Nach § 20 Abs. 1 WEG ist eine bauliche Veränderung jede Maßnahme, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht und das Erscheinungsbild oder die Substanz der Anlage verändert. Für die Einordnung als bauliche Veränderung kommt es nicht darauf an, ob das Gerät verschraubt, geklebt oder lediglich am Balkongeländer eingehängt wird. Entscheidend ist allein, dass ein sichtbares Modul samt Halterung und Wechselrichter am Gemeinschaftseigentum oder in dessen unmittelbarem Umfeld angebracht wird und dadurch das äußere Bild des Gebäudes berührt wird.

Diese Einordnung ist in der Fachliteratur inzwischen weitgehend anerkannt, auch wenn sie in der Praxis mitunter überrascht, weil Steckersolargeräte technisch einfach zu montieren und wieder zu entfernen sind. Für die WEG-rechtliche Bewertung spielt die technische Reversibilität aber keine Rolle, solange ein optischer Effekt am Gemeinschaftseigentum verbleibt.

Kein automatischer Anspruch auf Gestattung

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG nennt einen abschließenden Katalog privilegierter baulicher Veränderungen, für die ein Wohnungseigentümer die Zustimmung der Gemeinschaft verlangen kann, etwa den Anschluss an eine Lademöglichkeit für Elektrofahrzeuge, Maßnahmen zur Barrierefreiheit, zum Einbruchsschutz oder zum Glasfaseranschluss. Ein Balkonkraftwerk fällt nach der bislang überwiegenden Auffassung nicht unter diesen Katalog. Das bedeutet: Die Anbringung ist zwar grundsätzlich beschlussfähig, ein einklagbarer Anspruch auf Zustimmung besteht aber nicht.

Die Eigentümerversammlung entscheidet vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen mit einfacher Mehrheit, ob sie die Maßnahme gestattet. Selbst wenn ein Balkonkraftwerk optisch unauffällig und für die übrigen Eigentümer nicht nachteilig ist, folgt daraus keine Ermessensreduzierung auf Null zugunsten des Antragstellers. Die Gemeinschaft darf die Zustimmung also auch dann verweigern, wenn objektiv wenig gegen die Anlage spricht.

Ob sich diese Bewertung künftig ändert, ist derzeit offen. In der Literatur wird diskutiert, Steckersolargeräte den privilegierten Maßnahmen gleichzustellen, eine gesetzliche Klarstellung steht bislang jedoch aus. Bis dahin bleibt es einzelfallabhängig, wie eine konkrete Beschlussfassung ausfällt, und Eigentümer sollten sich nicht auf einen automatischen Anspruch verlassen.

Anforderungen an einen wirksamen Gestattungsbeschluss

Wird ein Balkonkraftwerk per Beschluss gestattet, muss dieser Beschluss aus sich heraus klar und bestimmt erkennen lassen, was genau erlaubt wird. Das betrifft Art, Maß und Umfang der Maßnahme, etwa die Modulgröße, den Montageort, die Befestigungsart und gegebenenfalls Auflagen zur Statik oder zur Brandschutzsicherheit. Eine sogenannte Blankett-Zustimmung, die es dem Antragsteller freistellt, wie und was er im Einzelnen baut, genügt diesen Anforderungen nach jüngerer erstinstanzlicher Rechtsprechung nicht, unter anderem nach den Urteilen des AG München vom 1.6.2023, Az. 1293 C 13203/22, und des AG Hamburg-St. Georg vom 28.1.2022, Az. 980b C 15/21.

Für die Praxis bedeutet das, dass ein Gestattungsbeschluss nicht nur die Finanzierung und die Haftung für Schäden am Gemeinschaftseigentum regeln sollte, sondern auch technische Eckdaten der Anlage. Bleiben diese offen, ist der Beschluss angreifbar, weil er den Umfang der gestatteten Maßnahme nicht hinreichend eingrenzt.

Kosten und Sondernutzungsrechte

Wird ein Balkonkraftwerk auf einer Fläche montiert, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, etwa einem zugewiesenen Balkon, kann die Gemeinschaft beschließen, dass die Kosten der Installation vom jeweiligen Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind. Der Bundesgerichtshof hat dazu klargestellt, dass ein solcher Beschluss lediglich deklaratorische Bedeutung hat, wenn die Maßnahme bereits vom Zuweisungsgehalt des Sondernutzungsrechts gedeckt ist, denn dann durfte der Berechtigte ohnehin auf eigene Kosten handeln (BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16). In der Regel wird ein Balkonkraftwerk aber gerade nicht ohne Weiteres vom Sondernutzungsrecht gedeckt sein, weil es das äußere Erscheinungsbild verändert, sodass es bei der Notwendigkeit eines gesonderten Gestattungsbeschlusses bleibt.

Unabhängig davon empfiehlt es sich, im Beschluss ausdrücklich festzuhalten, wer die Anschaffungs- und gegebenenfalls spätere Rückbaukosten trägt, um spätere Streitigkeiten über die Kostenzuordnung zu vermeiden.

Optischer Gesamteindruck und Vergleich mit anderen Anlagen

Der Bundesgerichtshof hat für bauliche Veränderungen allgemein festgehalten, dass ein Wohnungseigentümer Veränderungen, die den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändern, im Grundsatz nicht hinnehmen muss, auch wenn diese den Wünschen der Mehrheit entsprechen (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Dieser Grundsatz wurde durch die WEG-Reform 2020 zwar erleichtert, indem bauliche Veränderungen inzwischen mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können, das Interesse der übrigen Eigentümer an einem unveränderten Erscheinungsbild bleibt aber ein Abwägungsfaktor.

Ein anschauliches Beispiel für den Umgang mit optisch wirksamen Einzelanlagen liefert die ältere Rechtsprechung zu Parabolantennen. Danach kann eine bereits installierte Anlage so lange an ihrem Standort verbleiben, bis die Wohnungseigentümer verbindlich einen anderen, geeigneten Standort festgelegt haben, und die Durchsetzung eines Beseitigungsbeschlusses ohne eine solche Standortbestimmung kann als unzulässige Rechtsausübung nach § 242 BGB scheitern (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02). Übertragen auf Balkonkraftwerke bedeutet das: Eine Gemeinschaft, die den Rückbau verlangt, sollte zugleich klare Vorgaben machen, wie und wo eine Anlage stattdessen zulässig wäre, sonst kann die Durchsetzung des Beseitigungsanspruchs an Treu und Glauben scheitern.

Praktisches Vorgehen für Eigentümer

Wer ein Balkonkraftwerk installieren möchte, sollte vor dem Kauf einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung vorbereiten, der Modulgröße, Montageort, Befestigungsart und eine Aussage zu Statik und Blitzschutz enthält. Ein rein mündlicher Hinweis in der Versammlung genügt für einen bestimmten Beschluss in der Regel nicht.

Verwaltungsbeiräte und Verwalter tun gut daran, einheitliche Rahmenbedingungen für Balkonkraftwerke vorzuschlagen, etwa maximale Modulmaße, zulässige Befestigungssysteme und eine Regelung zur Kostentragung, damit nicht jeder Einzelfall neu verhandelt werden muss und die Beschlüsse untereinander vergleichbar bleiben.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16