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Anspruch auf bauliche Veränderung im WEG: Rechtslage

Ja, Wohnungseigentümer haben unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum. Dieser Anspruch richtet sich jedoch nicht auf die eigenmächtige Durchführung der Maßnahme, sondern auf einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung. Grundlage ist § 20 WEG in der seit Dezember 2020 geltenden Fassung. Die Vorschrift unterscheidet zwischen privilegierten Maßnahmen, für die ein Anspruch dem Grunde nach besteht, und sonstigen baulichen Veränderungen, bei denen es auf das Vorliegen von Nachteilen für andere Eigentümer ankommt.

Beschluss statt Selbsthilfe: Was der Anspruch tatsächlich bedeutet

Ein häufiges Missverständnis betrifft die Reichweite des Anspruchs. Auch wenn ein Eigentümer nach § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung hat, berechtigt ihn dies nicht dazu, ohne Weiteres selbst tätig zu werden. Der Anspruch besteht gegenüber der Gemeinschaft und richtet sich auf die Herbeiführung eines Gestattungsbeschlusses in der Eigentümerversammlung. Erst dieser Beschluss legitimiert die Umsetzung.

Vor der WEG-Reform 2020 war die Rechtslage enger. Der Bundesgerichtshof hatte klargestellt, dass § 22 Abs. 2 WEG alter Fassung lediglich eine Beschlusskompetenz begründete, aber keinen individuellen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16). Ein einzelner Eigentümer konnte einen Aufzugseinbau also nicht erzwingen, wenn die dafür erforderliche Mehrheit nicht zustande kam. Der Gesetzgeber hat diese Lücke mit § 20 WEG geschlossen, sodass seit der Reform in den genannten Fällen ein echter Individualanspruch besteht.

Privilegierte Maßnahmen nach § 20 Absatz 2 WEG

Für vier Fallgruppen sieht das Gesetz einen ausdrücklichen Anspruch auf Gestattung vor: Maßnahmen, die der Barrierefreiheit dienen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz sowie dem Anschluss an ein Glasfasernetz. Wer eine solche Maßnahme beantragt, kann verlangen, dass die Versammlung darüber beschließt, und der Beschluss darf die Maßnahme im Kern nicht verweigern. Über das „Ob“ besteht insoweit kein Ermessen der Gemeinschaft.

Trotz der Privilegierung bleibt es Aufgabe der Versammlung, im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung über die konkrete Ausgestaltung zu entscheiden, etwa über die Lage einer Ladestation oder die Art der Ausführung. Dies folgt aus § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Anspruch ohne Privilegierung: § 20 Absatz 3 WEG

Auch außerhalb der vier privilegierten Fallgruppen kann ein Anspruch bestehen. Nach § 20 Abs. 3 WEG haben Eigentümer Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, wenn diese keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus einen Nachteil zufügt, oder wenn alle beeinträchtigten Eigentümer zustimmen. Ob ein Nachteil vorliegt, ist im Einzelfall zu prüfen und wird in der Praxis häufig streitig beurteilt, etwa bei Fragen der optischen Veränderung der Fassade oder der Nutzung gemeinschaftlicher Flächen.

Nicht jede gegenständliche Änderung ist überhaupt eine bauliche Veränderung im Rechtssinne. Entspricht der bestehende Zustand bereits von Anfang an einer Abweichung vom ursprünglichen Aufteilungsplan, liegt keine bauliche Veränderung vor, sondern der ursprüngliche, unveränderte Zustand des Gemeinschaftseigentums (OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.1995, Az. 15 W 93/95). Diese Abgrenzung kann bei älteren Bauträgerobjekten mit historisch gewachsenen Abweichungen relevant werden.

Grenzen: Anspruch auf das Ob, nicht auf das Wie

Selbst bei privilegierten Maßnahmen erstreckt sich der Anspruch nicht auf ein bestimmtes technisches Konzept. In einem Fall zur Errichtung einer Ladestation hatte ein Eigentümer ein eigenes Ladeinfrastrukturkonzept vorgelegt und dessen Umsetzung eingeklagt. Das Gericht wies die Klage ab: Der Eigentümer könne zwar einen Beschluss über das „Ob“ der Ladestation verlangen, nicht jedoch die Gestattung gerade seines Konzepts. Über die Art und Weise der Durchführung entscheidet die Gemeinschaft im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Für die Praxis bedeutet das: Ein Antrag sollte zwar konkret genug sein, um beschlussfähig zu sein, sollte der Versammlung aber Spielraum bei der technischen Umsetzung lassen, wenn Konfliktpotenzial mit anderen Eigentümern besteht.

Wer trägt die Kosten?

Die Kostentragung ist von der Gestattungsfrage zu trennen. Grundsätzlich trägt derjenige Eigentümer, der eine bauliche Veränderung verlangt und durchsetzt, die Kosten allein und ist im Gegenzug allein nutzungsberechtigt, § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG. Eine anteilige Kostenverteilung auf alle Eigentümer kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht, etwa bei einer Beschlussfassung mit qualifizierter Mehrheit oder wenn sich die Maßnahme amortisiert. Beiräte und Verwalter sollten diese Unterscheidung bei der Beschlussvorbereitung klar kommunizieren, damit Eigentümer nicht von einer automatischen Kostenteilung ausgehen.

Wenn kein Beschluss zustande kommt

Lehnt die Versammlung einen Antrag ab, obwohl ein Anspruch nach § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG besteht, bleibt der Weg über eine Anfechtungs- und Beschlussersetzungsklage. Das Gericht kann den fehlenden oder rechtswidrig ablehnenden Beschluss ersetzen, wenn die Voraussetzungen des Anspruchs vorliegen. Diese Klage richtet sich gegen die Gemeinschaft und setzt voraus, dass zuvor tatsächlich ein Beschlussantrag gestellt und in der Versammlung behandelt wurde. Ein vorschneller Klageweg ohne vorherigen Antrag in der Versammlung ist in der Regel nicht erfolgversprechend.

Für private Vermieter außerhalb des WEG-Rechts gilt eine vergleichbare Systematik im Mietrecht: Nach § 554 BGB können Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zu baulichen Veränderungen verlangen, die insbesondere der Barrierefreiheit, dem Laden von Elektrofahrzeugen oder dem Einbruchsschutz dienen, wobei der Vermieter berechtigte Interessen geltend machen und die Erlaubnis von einer Sicherheitsleistung abhängig machen kann.

Häufige Fragen

Kann ich als einzelner Eigentümer eine Wallbox ohne Beschluss installieren lassen?

Nein. Auch wenn ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 2 WEG besteht, muss vorher ein Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung gefasst werden. Ohne Beschluss handelt es sich um eine unzulässige Selbstvornahme.

Muss die Gemeinschaft mein konkretes Ladekonzept genehmigen?

Nein. Der Anspruch bezieht sich auf das Ob der Maßnahme, nicht auf ein bestimmtes technisches Konzept. Über die Art der Durchführung entscheidet die Versammlung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Trägt die Gemeinschaft die Kosten für meine bauliche Veränderung mit?

In der Regel nicht. Wer eine bauliche Veränderung durchsetzt, trägt die Kosten grundsätzlich allein und darf die Maßnahme dafür allein nutzen, § 21 Abs. 1 und Abs. 3 WEG. Eine gemeinschaftliche Kostentragung setzt zusätzliche Voraussetzungen voraus.

Was tue ich, wenn mein Antrag in der Versammlung abgelehnt wird?

Sofern ein gesetzlicher Anspruch besteht, kommt eine Beschlussersetzungsklage in Betracht. Voraussetzung ist, dass der Antrag zuvor tatsächlich in der Versammlung gestellt und behandelt wurde.

Gilt ein vergleichbarer Anspruch auch für Mieter?

Ja, im Mietrecht regelt § 554 BGB einen Anspruch auf Erlaubnis zu bestimmten baulichen Veränderungen, etwa zur Barrierefreiheit oder zum Laden von Elektrofahrzeugen, wobei der Vermieter berechtigte Interessen und eine Sicherheitsleistung geltend machen kann.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.1995, Az. 15 W 93/95
AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00