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Markise anbringen: Bauliche Veränderung nach WEG und Mietrecht

Wer eine Markise an Balkon, Terrasse oder Wintergarten anbringen will, braucht in der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, weil die Montage in aller Regel das Gemeinschaftseigentum berührt. In der Mietwohnung ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, wobei der Mieter bei geringfügigen Eingriffen einen Anspruch darauf haben kann. Ob und unter welchen Bedingungen eine Markise zulässig ist, hängt vom Einzelfall ab.

Die Markise als bauliche Veränderung im Sinne des WEG

Die Montage einer Markise stellt nach ganz überwiegender Auffassung eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG dar. Grund dafür ist nicht die optische Wirkung auf das Erscheinungsbild der Anlage, sondern der substantielle Eingriff in das Gemeinschaftseigentum: Die Befestigung des Markisenkastens erfolgt regelmäßig an der Fassade oder an tragenden Bauteilen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. Ob die Wohnungseigentümer sich stattdessen mit Sonnenschirmen behelfen könnten, spielt für die rechtliche Einordnung keine Rolle.

Das gilt auch dann, wenn die Markise auf einer Fläche montiert wird, an der ein Sondernutzungsrecht besteht, etwa auf einer Terrasse. Das Sondernutzungsrecht bezieht sich auf die Nutzung der Fläche, nicht automatisch auf bauliche Eingriffe in angrenzende Bauteile wie die Außenwand. Befestigungspunkte außerhalb der eigenen Sondernutzungsfläche bedürfen daher in jedem Fall der Zustimmung der übrigen Eigentümer.

Gestattung durch Beschluss und die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 benötigt jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums einen Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung. § 20 Abs. 4 WEG setzt der Ablehnung eines solchen Vorhabens allerdings enge Grenzen: Ein Beschluss über eine Gestattung überschreitet die ordnungsmäßige Verwaltung nur dann, wenn die konkrete Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten würde oder einzelne Eigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt. Bei einer Markise ist beides in der Regel nicht anzunehmen, sodass die Gemeinschaft die Anbringung nicht ohne sachlichen Grund verweigern kann.

Die Eigentümerversammlung kann die Gestattung jedoch mit Auflagen verbinden, etwa zu Farbe, Material, Maßen oder genauem Anbringungsort. Vergleichbare Grundsätze hat die Rechtsprechung bereits zu anderen baulichen Maßnahmen entwickelt: Bei einer Parabolantenne hat das Schleswig-Holsteinische OLG entschieden, dass die Wohnungseigentümer einen verbindlichen Standort festlegen können und der einzelne Eigentümer sich daran zu halten hat, solange keine bindende Standortbestimmung getroffen wurde, ihm die Antenne aber grundsätzlich zusteht (Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02). Übertragen auf die Markise bedeutet dies: Ein Beschluss mit sachgerechten Auflagen zur Ausführung ist zulässig, eine pauschale Ablehnung ohne Grund dagegen nicht.

Fehlender Beschluss: Rechte des betroffenen Sondereigentümers

Wird eine Markise ohne die erforderliche Gestattung angebracht und beeinträchtigt sie dadurch das Sondereigentum eines anderen Eigentümers, kann dieser gegen die bauliche Veränderung vorgehen. Grundlage dafür sind § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 20 Abs. 1 WEG. Das betrifft etwa Fälle, in denen ein neu errichteter Wintergarten mit einer über die gesamte Breite reichenden Markise samt Markisenkasten versehen wird, ohne dass hierfür ein Beschluss der Gemeinschaft vorliegt.

Auch wenn eine Fläche einem Sondernutzungsrecht unterliegt, deckt dieses nicht jede bauliche Maßnahme ab. Das OLG Düsseldorf hat in einem vergleichbaren Fall zur Montage eines Geländers an einer Terrasse entschieden, dass der Eigentümer die Anbringung an der Hauswand nicht beanspruchen kann, wenn ihm an dieser Stelle kein Sondernutzungsrecht zusteht (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02). Für Beiräte und Verwaltung bedeutet das: Vor der Beschlussfassung sollte geklärt werden, ob die geplante Befestigung tatsächlich innerhalb der zugewiesenen Sondernutzungsfläche liegt.

Markise in der Mietwohnung

Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter bauliche Veränderungen gestattet, die über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Die Erteilung der Zustimmung liegt im Ermessen des Vermieters, der dieses Ermessen aber nicht rechtsmissbräuchlich ausüben darf. Bei Maßnahmen, die nur einen minimalen Eingriff in die Bausubstanz bedeuten, wie es beim Anbringen einer Markise auf dem Balkon der Fall sein kann, verdichtet sich das Ermessen im Einzelfall zu einem Zustimmungsanspruch des Mieters.

Ob ein Eingriff als geringfügig gilt, hängt von den konkreten Umständen ab: eine begrenzte Zahl von Bohrungen und Verschraubungen, keine Beeinträchtigung eines Wärmedämmverbundsystems, Ausführung durch einen Fachbetrieb sowie die Verpflichtung des Mieters, bei Auszug auf eigene Kosten den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sprechen für einen Zustimmungsanspruch. Auch außerhalb des konkreten Markisen-Falls zeigt die Rechtsprechung, dass nicht jeder bauliche Eingriff automatisch als erheblich gilt: Das AG Brandenburg hat etwa eine vorübergehende Deckenverkleidung als keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz gewertet, da diese ohne größeren Aufwand rückbaubar ist (AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00). Ob sich dieser Maßstab unmittelbar auf eine fest verschraubte Markise übertragen lässt, ist im Einzelfall zu prüfen, da hier ein dauerhafterer Eingriff vorliegt als bei einer bloßen Verkleidung.

Praktisches Vorgehen für Eigentümer und Beiräte

Damit ein Gestattungsantrag zügig und ohne unnötigen Streit behandelt werden kann, empfiehlt sich eine sorgfältige Vorbereitung vor der Eigentümerversammlung.

✓Antrag mit genauen Angaben zu Maßen, Farbe und Befestigungsart rechtzeitig vor der Versammlung einreichen
✓Angebot eines Fachbetriebs beifügen, insbesondere wenn eine Durchdringung der Fassade oder des Dämmsystems notwendig ist
✓Kostentragung für Montage, Wartung und späteren Rückbau eindeutig dem antragstellenden Eigentümer zuordnen
✓Prüfen, ob die Befestigungspunkte innerhalb der zugewiesenen Sondernutzungsfläche liegen
✓Beschluss mit den vereinbarten Auflagen genau formulieren und in der Beschluss-Sammlung dokumentieren

Häufige Fragen

Brauche ich als Wohnungseigentümer für eine Markise wirklich einen Beschluss

In aller Regel ja. Die Montage berührt das Gemeinschaftseigentum, etwa die Fassade, sodass nach § 20 Abs. 1 WEG ein Gestattungsbeschluss der Eigentümerversammlung erforderlich ist, auch wenn die Fläche selbst einem Sondernutzungsrecht unterliegt.

Kann die Eigentümergemeinschaft eine Markise ohne Grund ablehnen

Nicht ohne weiteres. Nach § 20 Abs. 4 WEG darf eine Gestattung nur verweigert werden, wenn die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen würde. Beides trifft auf eine Markise in der Regel nicht zu, die Gemeinschaft kann aber Auflagen zu Ausführung und Standort machen.

Was passiert, wenn ich die Markise ohne Beschluss montiere

Betroffene Eigentümer, insbesondere wenn ihr Sondereigentum beeinträchtigt wird, können nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG Unterlassung oder Beseitigung verlangen. Zusätzlich drohen Auseinandersetzungen mit der Gemeinschaft über die Zulässigkeit der Maßnahme.

Muss der Vermieter der Anbringung einer Markise zustimmen

Ein genereller Anspruch besteht nicht, die Zustimmung liegt im Ermessen des Vermieters. Bei nur geringfügigem Eingriff in die Bausubstanz, fachgerechter Ausführung und einer Rückbauverpflichtung bei Mietende kann sich dieses Ermessen jedoch zu einem Zustimmungsanspruch verdichten.

Wer trägt die Kosten für Montage und Rückbau einer Markise

Sowohl im Mietverhältnis als auch in der WEG trägt üblicherweise der Eigentümer beziehungsweise Mieter, der die Markise wünscht, die Kosten für Anschaffung, Montage sowie einen späteren Rückbau samt Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003, Az. 3 Wx 393/02
AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00
Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 12.02.2003, Az. 2 W 217/02