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Bauliche Veränderung: Gilt die alte Mehrheitsklausel noch?

Wenn die Gemeinschaftsordnung für bauliche Veränderungen eine Mehrheit von zum Beispiel drei Vierteln aller Stimmen vorschreibt, gilt diese Klausel nach der WEG-Reform 2020 nicht automatisch weiter. Nach § 47 WEG bleiben solche Altvereinbarungen zwar grundsätzlich anwendbar, es wird aber vermutet, dass die Eigentümer keinen von der gesetzlichen Neuregelung abweichenden Willen hatten. In vielen Fällen setzt sich deshalb die einfache Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG durch, auch wenn der Wortlaut der alten Vereinbarung etwas anderes nahelegt. Ob das im Einzelfall so ist, hängt von der Auslegung der konkreten Klausel ab.

Die Rechtslage vor der Reform von 2020

Bis zum 30.11.2020 galt für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum im Grundsatz das Einstimmigkeitsprinzip aus § 22 Abs. 1 WEG in der damaligen Fassung, sofern die Veränderung über eine ordnungsmäßige Instandhaltung hinausging und andere Eigentümer über das übliche Maß hinaus beeinträchtigte. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 18.11.2016 (Az. V ZR 49/16) festgehalten, dass dieses früher uneingeschränkte Prinzip in mittleren und größeren Gemeinschaften praktisch kaum zu erreichende Zustimmungsquoten erforderte. Wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen scheiterten dadurch regelmäßig, was der Gesetzgeber als Ursache für einen drohenden Wertverlust älterer Anlagen ansah.

Als Reaktion darauf erlaubte § 22 Abs. 2 WEG a. F. bereits vor 2020 modernisierende Instandsetzungen mit qualifizierter Mehrheit. Diese Vorschrift begründete nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16) allerdings nur eine Beschlusskompetenz, keinen individuellen Anspruch eines einzelnen Eigentümers auf die Durchführung einer Maßnahme. Viele Gemeinschaftsordnungen enthielten daneben eigene Mehrheitsklauseln, die für bauliche Veränderungen etwa eine Zustimmung von drei Vierteln aller Stimmen verlangten – häufig als Erleichterung gegenüber der damals strengeren gesetzlichen Einstimmigkeit gedacht.

Die geltende Rechtslage seit dem 1.12.2020

Seit der Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz genügt für die Gestattung einer baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Der Gesetzgeber hat damit die frühere Hürde der (nahezu) Einstimmigkeit bewusst abgeschafft. Ergänzend regeln § 20 Abs. 3 und Abs. 4 WEG, unter welchen Voraussetzungen ein einzelner Eigentümer eine Veränderung auf eigene Kosten verlangen kann und wie sich Kostentragung und Nutzungsrecht bei baulichen Veränderungen verteilen.

Betrifft die Veränderung zwar Räume im Sondereigentum, greift aber in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums ein, ist ebenfalls § 20 Abs. 1 WEG und nicht § 13 Abs. 2 WEG maßgeblich. Die erforderliche Gestattung kann auch nachträglich erteilt werden und bedarf von Gesetzes wegen nur der einfachen Mehrheit, es sei denn, die Gemeinschaftsordnung sieht wirksam eine höhere Mehrheit vor.

§ 47 WEG: Was aus Altvereinbarungen wird

§ 47 Satz 1 WEG bestimmt, dass Vereinbarungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und von den durch die Reform geänderten gesetzlichen Vorschriften abweichen, der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegenstehen – es sei denn, aus der Vereinbarung ergibt sich ein anderer Wille der Eigentümer. Nach § 47 Satz 2 WEG ist ein solcher abweichender Wille in der Regel gerade nicht anzunehmen. Diese gesetzliche Vermutung wirkt sich in der Praxis erheblich aus: Eine alte Klausel, die eine Dreiviertelmehrheit für bauliche Veränderungen fordert, gilt nicht automatisch fort, sondern muss ausgelegt werden.

In der Rechtsprechung und Kommentarliteratur hat sich dazu die Auffassung durchgesetzt, dass es entscheidend auf den Zweck der Altvereinbarung ankommt. Wollte die damalige Klausel die Zustimmung zu baulichen Veränderungen gegenüber dem seinerzeit strengen Einstimmigkeitsprinzip erleichtern, spricht vieles dafür, dass sie dem heutigen, noch großzügigeren gesetzlichen Mehrheitserfordernis nicht entgegensteht. Ein Amtsgericht hat eine solche Altvereinbarung in diesem Sinne ausgelegt und die einfache Mehrheit nach § 20 Abs. 1 WEG genügen lassen, weil die frühere Erleichterungsabsicht durch das neue Recht ohnehin übertroffen wird. Diese Sichtweise entspricht der derzeit herrschenden Meinung, ist aber keine zwingende Auslegung – enthält eine Gemeinschaftsordnung ausdrücklich einen Willen, gerade eine höhere Hürde als das Gesetz beizubehalten, kann das Ergebnis anders ausfallen.

Wie Sie die eigene Gemeinschaftsordnung einordnen

Für die Praxis bedeutet das: Eine pauschale Aussage, ob eine bestehende Mehrheitsklausel zur baulichen Veränderung noch gilt, lässt sich ohne Blick in den konkreten Wortlaut nicht treffen. Maßgeblich ist, wie die Klausel seinerzeit gemeint war und ob sich aus ihrem Zusammenhang ein bewusster Wille der Eigentümer ablesen lässt, strenger zu bleiben als das Gesetz. Fehlt ein solcher erkennbarer Wille, greift die gesetzliche Vermutung des § 47 Satz 2 WEG zugunsten der einfachen Mehrheit.

✓Wortlaut und historischen Kontext der Klausel prüfen: Wurde die höhere Mehrheit als Erschwernis oder als Erleichterung gegenüber dem damaligen Recht gedacht
✓Protokolle oder Erläuterungen aus der Zeit der Beurkundung heranziehen, sofern vorhanden
✓Im Zweifel vor einer Beschlussfassung rechtliche Klärung einholen, insbesondere bei größeren oder kostspieligen Maßnahmen
✓Bei Unsicherheit die Beschlussfassung so dokumentieren, dass sowohl das qualifizierte als auch das einfache Mehrheitserfordernis erfüllt wäre

Bedeutung für die laufende Verwaltung

Für Verwalter und Beiräte ist die Frage vor allem bei der Vorbereitung von Versammlungen relevant, wenn bauliche Veränderungen auf der Tagesordnung stehen. Wird ein Beschluss mit einfacher Mehrheit gefasst, obwohl die Gemeinschaftsordnung möglicherweise eine höhere Mehrheit verlangt, besteht das Risiko einer erfolgreichen Anfechtungsklage. Deshalb lohnt es sich, strittige Altklauseln nicht erst im Streitfall, sondern bereits im Vorfeld einer Beschlussfassung zu prüfen und die Auslegung, soweit möglich, zu dokumentieren.

Wir begleiten als Verwaltung die Vorbereitung solcher Beschlüsse anhand der jeweiligen Gemeinschaftsordnung und pflegen die entsprechenden Vereinbarungen und Beschlusssammlungen im Eigentümerportal casavi, sodass Eigentümer und Beirat jederzeit Einsicht nehmen können. Die Zuständigkeit für ein Objekt liegt dabei durchgehend bei einem festen Objektbetreuer.

Häufige Fragen

Gilt eine alte Klausel mit Dreiviertelmehrheit für bauliche Veränderungen automatisch weiter?

Nicht automatisch. Nach § 47 Satz 1 WEG bleiben Altvereinbarungen zwar grundsätzlich anwendbar, § 47 Satz 2 WEG vermutet aber im Zweifel, dass die Eigentümer keinen von der gesetzlichen Neuregelung abweichenden Willen hatten. Die Klausel muss daher ausgelegt werden.

Wer entscheidet, ob eine Altvereinbarung noch gilt?

Im Streitfall entscheidet das zuständige Gericht durch Auslegung der Gemeinschaftsordnung. Maßgeblich ist der erkennbare Zweck der Klausel zum Zeitpunkt ihrer Vereinbarung.

Reicht seit 2020 immer die einfache Mehrheit für bauliche Veränderungen?

Als gesetzlicher Grundsatz ja, § 20 Abs. 1 WEG sieht die einfache Mehrheit vor. Enthält die Gemeinschaftsordnung jedoch eine wirksame und eindeutig fortgeltende höhere Mehrheitsklausel, geht diese vor.

Was passiert, wenn ein Beschluss mit der falschen Mehrheit gefasst wird?

Ein solcher Beschluss ist anfechtbar. Wird die Anfechtungsfrist versäumt, bleibt der Beschluss trotz des Mangels wirksam.

Sollten Gemeinschaften unklare Altklauseln vorsorglich anpassen?

Das kann sinnvoll sein, um künftige Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden. Eine Anpassung der Gemeinschaftsordnung erfordert in der Regel eine Vereinbarung aller Eigentümer, nicht nur einen Mehrheitsbeschluss.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16
BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16