Baulast: Bedeutung, Eintragung und Folgen für Eigentümer
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, mit der ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde ein bestimmtes Tun, Dulden oder Unterlassen auf seinem Grundstück zusagt – zum Beispiel die Duldung eines Zufahrtsrechts oder den Verzicht auf eine bauliche Nutzung zugunsten eines Nachbargrundstücks. Sie entsteht durch schriftliche Erklärung gegenüber der Behörde und wird erst mit Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam. Für Wohnungseigentümer, Beiräte und Vermieter ist sie vor allem dann relevant, wenn ein Grundstück bebaut, verkauft oder mit einem Nachbargrundstück baurechtlich verknüpft werden soll.
Was eine Baulast rechtlich ist
Die Landesbauordnungen definieren die Baulast im Kern übereinstimmend: Der Eigentümer übernimmt gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eine Verpflichtung, die über die ohnehin geltenden gesetzlichen Vorschriften hinausgeht und sich nicht bereits aus dem Gesetz ergibt. Diese Verpflichtung besteht ausschließlich im Verhältnis zur Behörde – nicht gegenüber einem privaten Nachbarn. Das unterscheidet die Baulast grundlegend von einer Grunddienstbarkeit nach dem BGB, die ein zivilrechtliches Recht zwischen zwei Grundstückseigentümern begründet und im Grundbuch eingetragen wird.
In Berlin und Brandenburg gilt dieser Grundgedanke ebenso, geregelt jeweils in der eigenen Landesbauordnung. Die Baulast wird gegenüber der örtlich zuständigen Bauaufsichtsbehörde erklärt und in das dort geführte Baulastenverzeichnis eingetragen.
Typische Arten von Baulasten
In der Praxis kommen verschiedene Baulastarten vor, die jeweils einen anderen Zweck verfolgen. Welche Art im Einzelfall gemeint ist, ergibt sich nicht schon aus dem Wort „Baulast“ allein. Das Oberlandesgericht Hamm hat dazu festgehalten, dass der Begriff der Baulast für sich genommen nicht eindeutig ist, weil es unterschiedliche Baulastarten gibt und keine feste Verkehrssitte besteht, wonach der Begriff stets in einem bestimmten Sinn verwendet wird (OLG Hamm, Urteil vom 16.05.2017, Az. 10 U 24/16). Wer mit einem Nachbarn privatschriftlich vereinbart, dass dieser „eine Baulast übernimmt“, sollte deshalb genau bezeichnen, um welche Baulastart es geht, um spätere Streitigkeiten über den Inhalt der Verpflichtung zu vermeiden.
- ✓Stellplatzbaulast: Sicherung der erforderlichen Stellplätze, gegebenenfalls auf einem anderen Grundstück
- ✓Erschließungsbaulast: Duldung von Zufahrten oder Leitungen über ein fremdes Grundstück
- ✓Abstandsflächenbaulast: Übernahme einer Abstandsfläche auf dem Nachbargrundstück, wenn die eigene Fläche nicht ausreicht
- ✓Vereinigungsbaulast: baurechtliche Behandlung mehrerer Grundstücke als bauliche Einheit
Entstehung, Eintragung und Wirkung
Die Baulast entsteht durch schriftliche Erklärung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Unterschrift muss öffentlich beglaubigt oder vor der Behörde selbst geleistet oder anerkannt werden. Gehört das Grundstück mehreren Personen als Bruchteilsgemeinschaft oder liegt Wohnungseigentum vor, müssen alle Eigentümer übereinstimmend erklären.
Rechtsbegründend – also konstitutiv – wirkt erst die Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Ohne Eintragung bleibt die Erklärung wirkungslos. Eine Besonderheit gilt in Baden-Württemberg, wo die Eintragung nur deklaratorische Bedeutung hat; für Berlin und Brandenburg gilt die konstitutive Wirkung. Einmal eingetragen, wirkt die Baulast auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks, unabhängig davon, ob dieser die Eintragung kannte.
Rechte und Pflichten aus der Baulast
Verpflichtet ist ausschließlich der Eigentümer des belasteten Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Der durch die Baulast begünstigte Nachbar hat keinen eigenen zivilrechtlichen Anspruch gegen den Verpflichteten, weil sich die Baulast im öffentlich-rechtlichen Verhältnis zwischen Eigentümer und Behörde bewegt. Der Begünstigte kann allenfalls von der Behörde eine ermessensfehlerfreie Entscheidung darüber verlangen, ob und wie die Baulastverpflichtung durchgesetzt wird. Wer sich auf eine dauerhafte, unmittelbar einklagbare Rechtsposition gegenüber dem Nachbarn verlassen möchte, benötigt zusätzlich eine privatrechtliche Vereinbarung, etwa eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit.
Löschung und Verzicht
Eine Baulast erlischt nicht von selbst, auch wenn der ursprüngliche Anlass entfällt. Erforderlich ist ein schriftlicher Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, der zu erklären ist, sobald kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht. Vor dem Verzicht werden in der Regel sowohl der Verpflichtete als auch der Begünstigte angehört. Wirksam wird der Verzicht erst mit der Löschung im Baulastenverzeichnis – bis dahin bleibt die Baulast bestehen, selbst wenn die Behörde den Verzicht bereits erklärt hat.
Bedeutung für WEG-Gemeinschaften und die Rolle der Verwaltung
Für Wohnungseigentümergemeinschaften wird die Baulast vor allem bei Nachbarschaftskonflikten oder bei der Bebauung eines Nachbargrundstücks relevant. Ist ein Wohnungseigentümer zugleich Eigentümer des begünstigten Nachbargrundstücks und verlangt er von der Gemeinschaft die Bewilligung einer Baulast, handelt es sich hierbei nicht um eine WEG-Streitigkeit im Sinne des § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG – auch dann nicht, wenn der Nachbar Mitglied der Gemeinschaft ist. Das hat zur Folge, dass eine unter den Wohnungseigentümern vereinbarte Schiedsklausel diese Streitigkeit nicht erfasst und die staatlichen Gerichte zuständig bleiben.
Einsicht in das Baulastenverzeichnis kann formlos beim zuständigen Bauamt beantragt werden, sofern ein berechtigtes Interesse dargelegt wird. Einsichtsberechtigt sind neben den Eigentümern auch der Verwalter. Wenn Fragen zu bestehenden Baulasten auf einem verwalteten Grundstück auftauchen, etwa im Zusammenhang mit einem geplanten Anbau oder einem Verkauf, klärt der für das Objekt zuständige feste Objektbetreuer den Sachverhalt und stellt die relevanten Unterlagen den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung.
Häufige Fragen
Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, die Grunddienstbarkeit dagegen ein privatrechtliches, im Grundbuch eingetragenes Recht zwischen zwei Grundstückseigentümern. Der Nachbar kann aus einer Baulast keinen unmittelbaren Anspruch gegen den Verpflichteten ableiten, aus einer Grunddienstbarkeit schon.
Einsicht erhält, wer ein berechtigtes Interesse darlegt. Dazu zählen in erster Linie die Grundstückseigentümer, im Bereich des Wohnungseigentums auch der Verwalter.
Ja, durch schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde, wenn kein öffentliches Interesse an ihr mehr besteht. Wirksam wird der Verzicht erst mit der Löschung im Baulastenverzeichnis, nicht bereits mit der Verzichtserklärung.
Ja. Gehört das Grundstück mehreren Eigentümern, etwa als Bruchteilsgemeinschaft im Wohnungseigentum, müssen alle eine übereinstimmende Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde abgeben.
Ja. Nach Eintragung im Baulastenverzeichnis wirkt die Baulast auch gegenüber Rechtsnachfolgern, unabhängig davon, ob diese von ihr wussten. Ein Blick ins Baulastenverzeichnis vor dem Kauf ist deshalb ratsam.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Hamm, Urteil vom 16.05.2017, Az. 10 U 24/16