Baulandmobilisierung: Was Eigentümer wissen müssen
Baulandmobilisierung bezeichnet ein Bündel gesetzlicher Instrumente, mit denen Kommunen mehr Bauland für Wohnungsbau aktivieren und bestehenden Wohnraum vor Umwandlung in Eigentumswohnungen schützen sollen. Grundlage ist das Baulandmobilisierungsgesetz von 2021, das unter anderem den Genehmigungsvorbehalt für die Aufteilung von Miethäusern in Wohnungseigentum nach § 250 BauGB eingeführt hat. Für Eigentümer, die ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufteilen wollen, ist dieser Vorbehalt der praktisch wichtigste Punkt, und gerade hier ist die Rechtslage in Berlin derzeit nicht abschließend geklärt.
Ziel und Hintergrund des Baulandmobilisierungsgesetzes
Das Baulandmobilisierungsgesetz reagiert auf angespannte Wohnungsmärkte in vielen deutschen Großstädten und Ballungsräumen, zu denen auch Berlin und Teile Brandenburgs zählen. Der Gesetzgeber verfolgt zwei Ziele zugleich: Zum einen soll die Ausweisung und Bebauung von Grundstücken erleichtert werden, etwa durch den sektoralen Bebauungsplan für Wohnungsbau und erweiterte Baugebote. Zum anderen soll die Umwandlung von bestehendem Mietwohnraum in Eigentumswohnungen in besonders angespannten Lagen erschwert werden, um den Bestand an vermietbarem Wohnraum zu erhalten.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften und private Vermieter ist vor allem der zweite Aspekt relevant. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt und über eine Teilung nach § 8 WEG nachdenkt, muss seit Inkrafttreten des Gesetzes prüfen, ob das Grundstück in einem Gebiet liegt, für das die jeweilige Landesregierung einen Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB durch Rechtsverordnung angeordnet hat.
Der Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB
§ 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB ermächtigt die Landesregierungen, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten einer behördlichen Genehmigung bedarf. Ohne eine solche Genehmigung darf das Grundbuchamt die Teilung nicht vollziehen. Die Regelung betrifft ausdrücklich nur Gebäude mit mehr als einer bestimmten Anzahl von Wohnungen, kleinere Objekte sind in der Regel ausgenommen; die genauen Schwellenwerte und Ausnahmen legt die jeweilige Landesverordnung fest.
Berlin hat von dieser Ermächtigung mit der Verordnung über einen Genehmigungsvorbehalt vom 3.8.2021 Gebrauch gemacht (GVBl. 2021, S. 932, sogenannte Umwandlungsverordnung). Damit sollte die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in weiten Teilen des Stadtgebiets an eine gesonderte Genehmigung geknüpft werden.
Rechtsunsicherheit um die Berliner Umwandlungsverordnung
Die Wirksamkeit der Berliner Umwandlungsverordnung ist Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. In einem Verfahren, das die Umsetzung einer Teilungserklärung durch das Grundbuchamt betraf, wurde die Frage aufgeworfen, ob der aufteilende Eigentümer tatsächlich einer Genehmigung nach § 250 Abs. 1 Satz 1 BauGB bedarf. Die dort ergangene Entscheidung kommt zu dem Ergebnis, dass die Berliner Verordnung nichtig ist.
Für die Praxis bedeutet das nicht automatisch, dass jede Teilung ohne Weiteres möglich ist. Solange eine höchstrichterliche oder zumindest gefestigte obergerichtliche Klärung fehlt, sollten Eigentümer und Grundbuchämter mit unterschiedlichen Auffassungen rechnen. Wer eine Teilung plant, sollte sich vor der Einreichung der Teilungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt erkundigen, wie dort mit der Frage der Genehmigungspflicht aktuell verfahren wird, und im Zweifel rechtlichen Rat einholen. Eine pauschale Aussage, dass in Berlin derzeit keine Genehmigung mehr erforderlich ist, wäre verfrüht.
Weitere Instrumente der Baulandmobilisierung
Neben dem Umwandlungsvorbehalt enthält das Gesetzespaket weitere Regelungen, die für Eigentümer und Kommunen relevant werden können. Das Baugebot nach § 176 BauGB erlaubt es Gemeinden, Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zur Bebauung eines Grundstücks innerhalb einer gesetzten Frist zu verpflichten. Die kommunalen Vorkaufsrechte nach §§ 24 ff. BauGB wurden im Zuge der Baulandmobilisierung in ihrer Anwendbarkeit erweitert, sodass Gemeinden in bestimmten Lagen leichter in Kaufverträge über Grundstücke eintreten können.
Diese Instrumente betreffen in erster Linie Grundstückseigentümer und -käufer, weniger die laufende Verwaltung bestehender Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie sind aber relevant, wenn ein Objekt verkauft, neu bebaut oder erweitert werden soll.
Bedeutung für Berlin und Brandenburg
Berlin gehört zu den Bundesländern, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt eingestuft wird und in denen entsprechend von den Ermächtigungen des Baulandmobilisierungsgesetzes Gebrauch gemacht wurde oder wird. In Brandenburg ist die Situation je nach Region unterschiedlich; nicht jede Gemeinde fällt unter eine entsprechende Verordnung. Eigentümer sollten daher stets die für ihren konkreten Standort geltende Landes- oder Kommunalregelung prüfen, bevor sie eine Teilung, Umwandlung oder Bebauung planen.
Wird im Zuge einer Teilung erstmals Wohnungseigentum begründet, entsteht damit auch die Notwendigkeit einer WEG-Verwaltung. Für die laufende Betreuung einer neu gegründeten Gemeinschaft gelten die üblichen Anforderungen an Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan nach § 28 WEG; bei InnovateImmo werden diese bis Ende Mai des Folgejahres erstellt, jedes Objekt wird von einem festen Objektbetreuer begleitet, und die Kommunikation mit den Eigentümern erfolgt über das Eigentümerportal casavi auf Basis der Verwaltungssoftware impower.
Häufige Fragen
Der Begriff fasst gesetzliche Regelungen zusammen, mit denen mehr Bauland für Wohnungsbau nutzbar gemacht und die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen in angespannten Lagen erschwert werden soll. Kernstück ist das Baulandmobilisierungsgesetz von 2021.
Grundsätzlich sieht § 250 BauGB in Verbindung mit der Berliner Umwandlungsverordnung einen Genehmigungsvorbehalt vor. Die Wirksamkeit dieser Verordnung ist jedoch umstritten, eine gerichtliche Entscheidung hat sie für nichtig erklärt. Solange keine gefestigte Klärung vorliegt, sollten Sie sich vor der Teilung beim zuständigen Grundbuchamt erkundigen und rechtlichen Rat einholen.
Nein. Die jeweilige Landesverordnung legt fest, ab welcher Wohnungszahl und in welchen Gebieten der Vorbehalt greift. Kleinere Objekte sind häufig ausgenommen, die genauen Schwellenwerte müssen im Einzelfall geprüft werden.
Ja, grundsätzlich kann jedes Bundesland von den Ermächtigungen Gebrauch machen. Ob und in welchen Gemeinden Brandenburgs entsprechende Regelungen gelten, ist regional unterschiedlich und sollte vor konkreten Vorhaben geprüft werden.
Das Baugebot nach § 176 BauGB gehört zu den erweiterten Instrumenten des Gesetzespakets. Es erlaubt Gemeinden, Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen zur Bebauung eines Grundstücks innerhalb einer festgesetzten Frist zu verpflichten, um Bauland tatsächlich zu nutzen.