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Baugenehmigung: Vorgehen eines Wohnungseigentümers

Für einen Wohnungseigentümer stellt sich das Thema Baugenehmigung in zwei unterschiedlichen Konstellationen: Entweder er möchte selbst baulich tätig werden, dann ersetzt die behördliche Baugenehmigung nicht die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Oder ein Dritter, etwa ein Nachbar außerhalb der eigenen Anlage, hat eine Baugenehmigung erhalten, die den Eigentümer stört, dann stellt sich die Frage, ob er selbst dagegen vorgehen darf oder ob dies Sache der Gemeinschaft ist. Beide Fälle folgen unterschiedlichen Regeln und Fristen, die im Folgenden getrennt dargestellt werden.

Eigenes Bauvorhaben: Die behördliche Genehmigung reicht nicht aus

Wer als Wohnungseigentümer selbst baulich verändern will, etwa einen Balkon anbauen, einen Wintergarten errichten oder eine Terrasse überdachen, benötigt in der Regel zwei voneinander unabhängige Erlaubnisse. Die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung prüft nur, ob das Vorhaben mit Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht vereinbar ist. Sie sagt nichts darüber aus, ob die übrigen Eigentümer der Maßnahme zustimmen müssen. Für bauliche Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist zusätzlich ein Beschluss der Eigentümerversammlung nach § 20 WEG erforderlich.

In der Praxis ist es sinnvoll, den Beschluss der Gemeinschaft zuerst einzuholen und erst danach den Bauantrag zu stellen, da eine bereits erteilte Baugenehmigung keinen Anspruch gegenüber der Gemeinschaft begründet. Liegt kein wirksamer Beschluss vor, kann die Gemeinschaft trotz vorhandener Baugenehmigung den Rückbau verlangen. Ob ein solcher Anspruch tatsächlich durchsetzbar ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa davon, wie stark die übrigen Eigentümer beeinträchtigt sind und ob bereits Investitionen getätigt wurden, die bei einem Rückbau wertlos würden.

Fremdes Bauvorhaben: Wer darf dagegen vorgehen

Ist ein Bauvorhaben eines Dritten, etwa auf einem Nachbargrundstück, für das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft von Bedeutung, ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband zuständig, Ansprüche geltend zu machen. Grundlage dafür ist § 9a Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG und § 1004 BGB. Ein einzelner Eigentümer kann nicht ohne weiteres im eigenen Namen für das gemeinschaftliche Eigentum klagen.

Anders liegt es, wenn ein Wohnungseigentümer durch das Bauvorhaben individuell und stärker betroffen ist als die übrigen Mitglieder der Gemeinschaft. Nach der einschlägigen Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer die Verletzung eigener Rechte als Sondereigentümer geltend machen, wenn seine Wohnung dem Bauvorhaben unmittelbar gegenüberliegt und er dadurch, etwa durch Lärm von geplanten Stellplätzen, stärker betroffen ist als das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum anderer Eigentümer. Voraussetzung für eine verwaltungsgerichtliche Klage ist dabei stets die Klagebefugnis nach § 42 Abs. 2 VwGO, also die Möglichkeit einer eigenen Rechtsverletzung. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, ist im Einzelfall zu prüfen und lässt sich nicht pauschal beantworten.

Fristen für Widerspruch und Klage

Die Baugenehmigung muss betroffenen Nachbarn förmlich bekannt gegeben werden. Ist dies geschehen, bleibt in der Regel nur ein Monat Zeit, um Widerspruch einzulegen. Häufig erfährt der betroffene Eigentümer jedoch gar nicht offiziell von der Genehmigung. In diesem Fall besteht ein Recht auf Einsicht in die Bauakten, und die Frist beginnt erst mit tatsächlicher Kenntnisnahme oder verlängert sich entsprechend. Fehlt eine Rechtsbehelfsbelehrung vollständig, kann sich die Frist auf bis zu ein Jahr verlängern.

Wird der Widerspruch von der Behörde zurückgewiesen, bleibt der Weg zur Klage vor dem Verwaltungsgericht. Da ein reguläres Klageverfahren mehrere Monate oder Jahre dauern kann, empfiehlt es sich, parallel einen Antrag auf vorläufigen Rechtsschutz zu stellen, um einen Baustopp zu erreichen und vollendete Tatsachen zu verhindern. Die konkreten Fristen und Zuständigkeiten richten sich nach dem jeweiligen Landesrecht, in Berlin und Brandenburg also nach der Berliner beziehungsweise der Brandenburgischen Bauordnung sowie den allgemeinen verwaltungsverfahrensrechtlichen Regelungen. Im Zweifel sollte die Frist anwaltlich geprüft werden, da ein Fristversäumnis in der Regel nicht mehr geheilt werden kann.

Welche Vorschriften überhaupt einen Widerspruch begründen

Ein Widerspruch oder eine Klage haben nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn nicht irgendeine Bauvorschrift verletzt ist, sondern eine sogenannte nachbarschützende Vorschrift. Nicht jede baurechtliche Regelung dient auch dem Schutz des Nachbarn, manche regeln ausschließlich das Verhältnis zwischen Bauherr und Behörde.

✓Abstandsflächen- und Grenzabstandsregelungen der jeweiligen Landesbauordnung
✓Vorschriften zum Immissionsschutz, etwa gegen unzumutbaren Lärm oder Erschütterungen
✓Das bauplanungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme
✓Stellplatzpflichten, wenn deren Umsetzung selbst zu erheblichen Belästigungen führt

Streit unter Wohnungseigentümern über bereits errichtete Bauten

Innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft entstehen Konflikte oft nicht wegen einer fehlenden behördlichen Genehmigung, sondern wegen der Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums. So hatte sich ein Oberlandesgericht mit einer Garage zu befassen, deren Dach in eine gemeinsam genutzte Zufahrt hineinragte, was zu einem Streit über den Rückbau führte, weil das Grundstück nach der Teilungserklärung beiden Eigentümern als Zufahrt dienen sollte [OLG Hamburg, Beschluss vom 01.04.1998, Az. 2 Wx 104/97]. In einem weiteren Fall ging es um die Frage, ob ein Souterrainraum als Garage oder als Kinderzimmer genutzt werden durfte und ob ein rückwärtiger Balkon zurückgebaut werden musste. Das Gericht stellte klar, dass für die Beurteilung entscheidend ist, welche Nutzung tatsächlich stärker stört, und dass bereits getätigte Investitionen, etwa in Heizung und Wasserversorgung, nicht automatisch als zwecklos gelten, wenn eine bestimmte Nutzung untersagt wird [OLG Hamburg, Beschluss vom 06.12.2002, Az. 2 Wx 27/99]. Diese Entscheidungen zeigen, dass es bei baulichen Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft keinen Automatismus für einen Rückbau gibt, sondern stets eine Abwägung der beteiligten Interessen im Einzelfall erforderlich ist.

Rolle von Verwaltung und Eigentümerversammlung

Die Verwaltung bereitet die Beschlussfassung über bauliche Maßnahmen vor und dokumentiert Anträge und Abstimmungsergebnisse. Bei baurechtlich komplexen Fragen kann es sinnvoll sein, dass die Gemeinschaft selbst rechtlichen Rat einholt. Ein Gericht hat dazu entschieden, dass die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts zur Versammlung gerechtfertigt sein kann, wenn für die Wohnungseigentümer insgesamt ein Beratungsbedarf besteht, der den Kenntnisstand eines Verwalters übersteigt, und dass dies unabhängig davon gilt, ob der betroffene Eigentümer die spätere Mehrheitsentscheidung teilt [BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004, Az. 2Z BR 212/03]. Für die laufende Abwicklung solcher Vorgänge ist eine klare Zuständigkeit hilfreich: In unserer Verwaltung betreut ein fester Objektbetreuer das jeweilige Objekt, Beschlussvorlagen und Unterlagen zu Bauanträgen stellen wir über das Eigentümerportal casavi bereit, und die Verwaltungssoftware impower unterstützt die Dokumentation der Beschlüsse.

Häufige Fragen

Reicht ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung für eine bauliche Veränderung aus?

Nach § 20 WEG genügt seit der WEG-Reform in der Regel ein einfacher Mehrheitsbeschluss, damit ein Eigentümer bauen darf. Die Kostenverteilung richtet sich jedoch danach, wie viele Eigentümer zugestimmt haben, sodass ein Beschluss ohne breite Zustimmung finanziell nachteilig sein kann.

Was passiert, wenn ich die Widerspruchsfrist gegen eine Baugenehmigung versäume?

Die Baugenehmigung wird dann bestandskräftig. Ein nachträgliches Vorgehen ist danach nur noch in engen Ausnahmefällen möglich, etwa wenn Belehrungen fehlten. Ohne solche Besonderheiten bleibt praktisch kein Rechtsschutz mehr.

Kann die Eigentümergemeinschaft mir verbieten, gegen eine Baugenehmigung vorzugehen, die mich individuell betrifft?

Soweit es um die Verletzung eigener Rechte als Sondereigentümer geht, entscheidet der einzelne Eigentümer selbst. Geht es dagegen um gemeinschaftliches Eigentum, ist grundsätzlich ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich, bevor die Gemeinschaft als Verband tätig wird.

Wer trägt die Kosten eines Verfahrens gegen eine Baugenehmigung?

Führt ein Eigentümer das Verfahren aufgrund eigener individueller Betroffenheit, trägt er die Kosten selbst. Handelt die Gemeinschaft als Ganzes, werden die Kosten nach dem üblichen Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer umgelegt.

Brauche ich für einen Anbau am Sondereigentum trotzdem eine behördliche Baugenehmigung?

Ja. Die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG und die öffentlich-rechtliche Baugenehmigung sind zwei unabhängige Voraussetzungen, die beide vorliegen müssen.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Hamburg, Beschluss vom 06.12.2002, Az. 2 Wx 27/99
OLG Hamburg, Beschluss vom 01.04.1998, Az. 2 Wx 104/97
BayObLG, Beschluss vom 19.02.2004, Az. 2Z BR 212/03