Bauabzugsteuer: Wann Vermieter und WEG einbehalten müssen

Die Bauabzugsteuer verpflichtet Auftraggeber von Bauleistungen dazu, 15 % des Bruttorechnungsbetrags einzubehalten und an das für den Handwerksbetrieb zuständige Finanzamt abzuführen, statt die volle Summe an den Bauleistenden auszuzahlen. Betroffen sind nicht nur Bauunternehmen und Gewerbetreibende, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch private Vermieter und Wohnungseigentümergemeinschaften. Ob im Einzelfall tatsächlich abgezogen werden muss, hängt von der Rolle des Auftraggebers, der Höhe der Rechnung und einer möglichen Freistellungsbescheinigung des Bauunternehmers ab.

Was die Bauabzugsteuer regelt

Rechtsgrundlage der Bauabzugsteuer sind die §§ 48 bis 48d EStG. Der Zweck des Verfahrens besteht darin, das Einkommen-, Körperschaft- und Lohnsteueraufkommen im Baugewerbe zu sichern, weil Schwarzarbeit und fehlende Steuerzahlungen in dieser Branche als besonders verbreitet gelten. Der Auftraggeber einer Bauleistung wird dazu verpflichtet, 15 % des Rechnungsbetrags einzubehalten und an das Finanzamt des Bauleistenden abzuführen. An den Handwerksbetrieb selbst fließen dann nur 85 % des vereinbarten Entgelts.

Als Bauleistung gilt jede Leistung, die der Herstellung, Instandsetzung, Instandhaltung, Änderung oder Beseitigung eines Bauwerks dient. Das betrifft klassische Arbeiten wie Dach-, Fassaden- oder Heizungssanierungen ebenso wie weniger offensichtliche Fälle. So gilt beispielsweise auch die Errichtung oder Reparatur einer Photovoltaikanlage als Bauleistung, obwohl die Anlage rechtlich meist als Betriebsvorrichtung und nicht als Gebäudebestandteil eingeordnet wird. Ausschlaggebend ist, dass die Leistung an einem Bauwerk erbracht wird.

Wer als Auftraggeber zum Steuerabzug verpflichtet ist

Zum Steuerabzug verpflichtet ist, wer als Unternehmer im Sinne des § 2 UStG oder als juristische Person des öffentlichen Rechts eine Bauleistung in Auftrag gibt. Private Vermieter gelten umsatzsteuerlich regelmäßig als Unternehmer, auch wenn die Vermietung selbst umsatzsteuerfrei erfolgt. Das Gesetz sieht hierfür jedoch eine Erleichterung vor: Wer nicht mehr als zwei Wohnungen vermietet, ist von der Abzugspflicht ausgenommen (§ 48 Abs. 1 Satz 2 EStG). Wer drei oder mehr Wohnungen vermietet, muss die Bauabzugsteuer bei entsprechenden Rechnungen grundsätzlich beachten.

Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich die Frage anders. Eine Pflicht zum Steuerabzug besteht nur, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst als Unternehmer im Sinne des § 2 UStG auftritt, etwa weil sie umsatzsteuerpflichtige Umsätze erzielt, beispielsweise aus der Vermietung von Gemeinschaftsflächen oder Stellplätzen an Dritte. Verwaltet eine Gemeinschaft ausschließlich das gemeinschaftliche Eigentum ohne solche Ausgangsumsätze, fehlt es in der Regel an der Unternehmereigenschaft, sodass die Bauabzugsteuer nicht greift. Da diese Einordnung vom konkreten Einzelfall abhängt, sollte bei Zweifeln der Steuerberater der Gemeinschaft hinzugezogen werden.

Ausnahmen: Freistellungsbescheinigung und Bagatellgrenzen

Selbst wenn eine Verpflichtung dem Grunde nach besteht, entfällt der Steuerabzug in zwei praktisch häufigen Konstellationen. Legt der Bauleistende eine gültige Freistellungsbescheinigung nach § 48b EStG vor, ist der Auftraggeber von der Einbehaltungspflicht befreit, unabhängig von der Höhe der Rechnung. Die Bescheinigung wird vom zuständigen Finanzamt des Bauunternehmers ausgestellt und sollte vor der Zahlung im Original oder als Kopie eingesehen und zu den Unterlagen genommen werden. Über das Bundeszentralamt für Steuern lässt sich die Gültigkeit online abfragen.

Daneben gilt eine Kleinbetragsregelung: Bleibt die Summe der Zahlungen an denselben Bauleistenden im laufenden Kalenderjahr voraussichtlich unter 5.000 EUR, muss kein Steuerabzug vorgenommen werden. Für Vermieter, die ausschließlich umsatzsteuerfreie Vermietungsumsätze aus Wohnraum erzielen, erhöht sich diese Freigrenze auf 15.000 EUR im Kalenderjahr. In der Praxis bleibt der tatsächliche Steuerabzug damit auf größere Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen beschränkt, bei denen weder eine Freistellungsbescheinigung vorliegt noch die Bagatellgrenze eingehalten wird.

Ablauf, Fristen und Folgen bei Nichtbeachtung

Muss der Steuerabzug tatsächlich vorgenommen werden, ist der einbehaltene Betrag beim Finanzamt des Bauleistenden anzumelden und bis zum zehnten Tag nach Ablauf des Monats abzuführen, in dem die Zahlung geleistet wurde. Der Bauleistende erhält vom Auftraggeber eine Bescheinigung über den Abzug, die er bei seiner eigenen Steuererklärung als Vorauszahlung anrechnen lassen kann.

Wird die Pflicht zum Steuerabzug übersehen, drohen dem Auftraggeber Haftungsfolgen. Das Finanzamt kann einen Haftungsbescheid erlassen und den nicht abgeführten Betrag beim Auftraggeber nachfordern, unabhängig davon, ob dieser die volle Rechnungssumme bereits an den Bauleistenden ausgezahlt hat. Gerade bei größeren Gemeinschaftsprojekten wie einer Dach- oder Fassadensanierung lohnt es sich deshalb, vor der ersten Abschlagszahlung zu klären, ob eine Freistellungsbescheinigung vorliegt oder die Bagatellgrenze greift.

Bedeutung für die Verwaltungspraxis

Bei Objekten, die wir betreuen, wird die Frage nach einer gültigen Freistellungsbescheinigung bei der Beauftragung größerer Bauleistungen standardmäßig geprüft und dokumentiert. Die entsprechenden Nachweise stehen Eigentümern über das Portal casavi zur Einsicht bereit, die Abwicklung der Zahlungen erfolgt über die Verwaltungssoftware impower. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der bei Rückfragen zu einzelnen Baumaßnahmen und deren steuerlicher Behandlung als Ansprechpartner zur Verfügung steht. Die abschließende steuerliche Bewertung im Einzelfall bleibt jedoch Aufgabe des jeweiligen Steuerberaters.

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