Bauabweichung in der WEG: Rechtliche Folgen erklärt

Eine Bauabweichung liegt vor, wenn ein Gebäude ganz oder teilweise anders errichtet wurde, als es der Aufteilungsplan vorsieht, der Teil der Teilungserklärung nach § 7 WEG ist. Ob das rechtlich folgenlos bleibt oder die Wirksamkeit des Sondereigentums infrage stellt, hängt vom Ausmaß der Abweichung ab. Geringfügige Unterschiede sind in der Praxis häufig und meist unproblematisch, wesentliche Abweichungen können dagegen dazu führen, dass an den betroffenen Räumen gar kein Sondereigentum entstanden ist.

Aufteilungsplan als Grundlage des Sondereigentums

Der Aufteilungsplan gehört gemäß § 7 Abs. 4 WEG zu den Unterlagen, die bei der Begründung von Wohnungseigentum eingereicht werden müssen. Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung legt er fest, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wie das Sondereigentum vom gemeinschaftlichen Eigentum abgegrenzt ist (§ 5 WEG). Diese zeichnerische Darstellung ist damit nicht nur ein Verwaltungsdokument, sondern die rechtliche Grundlage dafür, dass an bestimmten Räumen überhaupt Sondereigentum entstehen kann.

Wird ein Gebäude anders gebaut, als im Plan vorgesehen, stellt sich die Frage, ob die tatsächlich errichteten Räume noch dem entsprechen, was rechtlich als Sondereigentum begründet werden sollte. Diese Frage ist nicht theoretisch: Sie betrifft die Wirksamkeit von Eigentum, Grundbuchangaben und im Ergebnis auch die Verkehrsfähigkeit einer Einheit.

Geringfügige Abweichung: in der Regel unschädlich

Nicht jede Abweichung zwischen Plan und Bauausführung ist rechtlich relevant. Nach der Rechtsprechung bleibt eine Abweichung unschädlich, wenn die im Sondereigentum stehenden Räume trotz der Abweichung ohne weiteres anhand des Aufteilungsplans identifiziert und sowohl untereinander als auch gegenüber dem gemeinschaftlichen Eigentum abgegrenzt werden können. Typische Beispiele sind leicht verschobene Wände, geänderte Türpositionen oder geringfügig abweichende Raummaße, solange die Zuordnung der Einheit als solche eindeutig bleibt.

In diesen Fällen wird das Sondereigentum trotz der Abweichung wirksam begründet. Die Behandlung dieser Fallgruppe ist im rechtswissenschaftlichen Schrifttum allerdings nicht einheitlich, insbesondere dort, wo die Abweichung zwar wesentlich erscheint, die Räume aber gleichwohl eindeutig zuordenbar bleiben. Eine pauschale Grenze, ab welchem Prozentsatz an Flächenabweichung eine Abweichung als geringfügig gilt, existiert nicht; es kommt stets auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wesentliche Bauabweichung: Risiko für das Sondereigentum

Anders liegt der Fall, wenn die tatsächliche Bauausführung mit dem Aufteilungsplan praktisch nichts mehr gemein hat. Der Bundesgerichtshof hat dazu einen Fall entschieden, in dem ein Gebäude auf einer Sondernutzungsfläche vollständig abweichend vom ursprünglichen Teilungsvertrag und dem zugehörigen Aufteilungsplan errichtet wurde: Der vorhandene Baukörper stimmte hinsichtlich Grundfläche und innerer Aufteilung an keiner Stelle mit dem vorgesehenen Objekt überein, die geplante Bauausführung wurde vollständig aufgegeben und ein gänzlich anderes Gebäude verwirklicht (BGH, Urteil vom 05.12.2003, Az. V ZR 447/01).

In solchen Konstellationen ist nach der genannten Entscheidung fraglich, ob an den betroffenen Räumen überhaupt wirksam Sondereigentum entstanden ist. Fehlt die erforderliche Übereinstimmung zwischen Plan und Bauausführung vollständig, fehlt es an der Grundlage, auf der das Sondereigentum beruht. Das ist von den Fällen zu unterscheiden, in denen trotz einer wesentlichen Abweichung die einzelnen Räume weiterhin identifizierbar und abgrenzbar bleiben; deren rechtliche Behandlung ist, wie erwähnt, im Detail umstritten.

Praktische Folgen für Eigentümer, Käufer und Finanzierung

Ist an einer Einheit kein wirksames Sondereigentum entstanden, bleibt es bei Miteigentum nach Bruchteilen an dem betroffenen Gebäudeteil, bis der Zustand rechtlich bereinigt wird. Das wirkt sich auf mehrere Ebenen aus: auf die Kostenverteilung nach § 16 WEG, auf Stimmrechte in der Eigentümerversammlung und auf die Verkehrsfähigkeit der Einheit, da Banken bei der Finanzierung regelmäßig ein eindeutiges Grundbuchblatt zur konkreten Einheit voraussetzen.

Für Käufer bedeutet das: Der Notar prüft bei einer Eigentumsübertragung die rechtliche Seite, nicht aber, ob das tatsächlich gebaute Objekt dem Aufteilungsplan entspricht. Ein Abgleich vor Ort, insbesondere bei älteren Bestandsobjekten mit dokumentierten Umbauten, ist deshalb sinnvoll, wenn Zweifel an der Übereinstimmung bestehen. Bei bestehenden Bauabweichungen kann eine notarielle Nachtragsurkunde mit Zustimmung aller Eigentümer und anschließender Grundbuchberichtigung erforderlich werden, um Rechtssicherheit herzustellen.

Umgang mit Bauabweichungen in der laufenden Verwaltung

Für die Eigentümergemeinschaft ist relevant, ob eine Abweichung bereits bei Errichtung des Gebäudes bestand oder erst durch spätere bauliche Maßnahmen entstanden ist. Nachträgliche Umbauten einzelner Eigentümer, die vom Aufteilungsplan abweichen, sind in der Regel als bauliche Veränderung nach § 20 WEG zu behandeln und bedürfen grundsätzlich eines Beschlusses beziehungsweise der Zustimmung der übrigen Eigentümer, sofern andere über das in § 20 Abs. 2 WEG vorgesehene Maß hinaus beeinträchtigt werden.

In der laufenden Verwaltung dokumentieren wir Beschlüsse, Grundrisse und den bekannten Baubestand nachvollziehbar im Eigentümerportal casavi, sodass Beirat und Eigentümer bei Fragen zur Bausubstanz auf einen einheitlichen Stand zugreifen können. Bei Hinweisen auf eine mögliche Bauabweichung empfiehlt sich die Einschaltung eines Sachverständigen und, je nach Ergebnis, eines Notars zur Klärung, ob und wie eine Anpassung der Teilungserklärung erforderlich ist. Der zuständige Objektbetreuer koordiniert dabei die Abstimmung zwischen Eigentümergemeinschaft, Beirat und den beauftragten Fachleuten.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 05.12.2003, Az. V ZR 447/01