Bankkonten der Eigentümergemeinschaft: Regeln und Kontrolle

Die Bankkonten einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen auf den Namen der Gemeinschaft selbst geführt werden, nicht auf den Namen des Verwalters. Grundlage ist die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG: Sie kann eigenes Vermögen bilden, Verträge schließen und ist Trägerin der Bankverbindung. Der Verwalter handelt lediglich als vertretungsberechtigtes Organ nach § 9b WEG und verwaltet die Konten treuhänderisch, ohne selbst Kontoinhaber zu sein.

Warum die Konten der Gemeinschaft und nicht dem Verwalter gehören

Vor der WEG-Reform 2020 war es teilweise üblich, dass Verwalter Gelder mehrerer von ihnen betreuter Gemeinschaften auf eigenen Treuhandkonten sammelten. Seit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband anerkannt ist (§ 9a WEG), gilt diese Praxis als nicht mehr ordnungsmäßig. Die Konten müssen erkennbar der jeweiligen Gemeinschaft zugeordnet sein, damit ihr Vermögen im Fall einer Insolvenz des Verwalters geschützt ist und nicht in dessen Vermögensmasse fällt.

Ein Konto, das auf den Namen der Gemeinschaft läuft, wird im Kontovertrag üblicherweise als offenes Fremdgeldkonto geführt, bei dem der Verwalter Verfügungsberechtigter, aber nicht wirtschaftlich Berechtigter ist. Diese Trennung ist Teil der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG und wird in vielen Verwalterverträgen ausdrücklich als Pflicht des Verwalters festgehalten, die Konten im Namen und für Rechnung der Wohnungseigentümer zu eröffnen und zu führen.

Girokonto, Rücklagenkonto und weitere Konten

Ein gesetzliches Mindestmodell für die Anzahl der Konten gibt es nicht. In der Praxis hat sich eine Trennung zwischen dem laufenden Girokonto für Einnahmen und Ausgaben der Bewirtschaftung und einem gesonderten Konto für die Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG durchgesetzt. Diese Trennung erleichtert die Übersicht und verhindert, dass Rücklagenmittel versehentlich für laufende Kosten verwendet werden.

Häufig wird die Erhaltungsrücklage zusätzlich ganz oder teilweise auf einem Festgeldkonto angelegt, um eine bessere Verzinsung zu erzielen. Wie viele Konten im Einzelfall geführt werden, ist eine Frage der ordnungsmäßigen Verwaltung und kann je nach Größe der Gemeinschaft und Höhe der Rücklage unterschiedlich gehandhabt werden. Wichtig ist, dass die Zahl und Zuordnung der Konten in der Jahresabrechnung korrekt und nachvollziehbar dargestellt wird, da hierüber in der Praxis immer wieder Streit entsteht, etwa wenn die in der Abrechnung genannte Kontenzahl nicht mit den tatsächlich geführten Konten übereinstimmt.

• ✓Girokonto für laufende Einnahmen und Ausgaben
• ✓Konto oder Festgeldanlage für die Erhaltungsrücklage
• ✓gegebenenfalls gesonderte Konten für zweckgebundene Sonderumlagen

Eröffnung, Änderung und Auflösung von Konten

Die Eröffnung der Konten gehört zu den originären Aufgaben des Verwalters bei Übernahme der Verwaltung. Eine spätere Auflösung bestehender Konten und Eröffnung neuer Konten ist dagegen keine Routinemaßnahme, sondern greift in die Vermögensverwaltung der Gemeinschaft ein. In vielen Verwalterverträgen ist deshalb geregelt, dass hierfür ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Ohne eine solche Regelung ist im Einzelfall zu prüfen, ob die Maßnahme noch von der laufenden Verwaltung gedeckt ist oder eines Beschlusses bedarf.

Bei einem Verwalterwechsel müssen die Konten auf den neuen Verwalter als Verfügungsberechtigten umgeschrieben werden, da die Gemeinschaft als Kontoinhaberin unverändert bleibt. Ein Kontowechsel selbst ist damit in der Regel nicht nötig, sofern die Bank den Verfügungsberechtigten ohne Neueröffnung austauschen kann.

Kontrolle durch die Wohnungseigentümer

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen, wozu auch die Kontoauszüge der Gemeinschaft gehören. Die Einsicht erfolgt üblicherweise nach Terminvereinbarung am Ort der Verwaltung, teils ergänzt durch den Zugriff auf digitale Unterlagen über ein Eigentümerportal.

Zusätzlich hat der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der zum Stichtag 31. Dezember unter anderem den Stand der gemeinschaftlichen Bankkonten ausweist. Diese Angabe ist inzwischen die zentrale Informationsquelle über die Vermögenslage der Gemeinschaft, während die Jahresabrechnung selbst nicht mehr zwingend die Entwicklung der Konten im Detail darstellen muss, dies aber ergänzend tun kann. Weichen die im Vermögensbericht oder in der Abrechnung genannten Kontostände von den tatsächlichen Kontoauszügen ab, ist dies ein häufiger Anlass für Anfechtungsklagen gegen den Abrechnungsbeschluss.

Bei unserer Verwaltung werden die Kontostände über die Software impower geführt und den Eigentümern im Portal casavi zugänglich gemacht, sodass die im Vermögensbericht genannten Werte jederzeit nachvollzogen werden können. Jedes Objekt hat dabei einen festen Objektbetreuer als Ansprechpartner für Rückfragen zu den Konten.

Streitpunkte in der Praxis

Immer wieder wird in Anfechtungsklagen die Zahl oder die Bezeichnung der geführten Konten gerügt, etwa wenn die Jahresabrechnung von vier Konten spricht, tatsächlich aber nur zwei geführt werden, oder wenn Kontostände für ein Festgeldkonto nicht mit den vorgelegten Belegen übereinstimmen. Solche Abweichungen können zur Unbestimmtheit oder Fehlerhaftigkeit des Abrechnungsbeschlusses führen und sind im Einzelfall vom Gericht zu bewerten. Für Beiräte und Eigentümer empfiehlt es sich daher, vor der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung die genannten Kontostände mit den tatsächlichen Kontoauszügen abzugleichen.

Häufige Fragen