Balkon in der WEG: Zuständigkeit, Kosten und Nutzung
Ob ein Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft für die Instandhaltung eines Balkons aufkommen muss, hängt davon ab, welche Bauteile zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum gehören. Tragende und die Fassade prägende Teile wie Balkonplatte, Geländer und Außenverkleidung zählen in aller Regel zum Gemeinschaftseigentum, weil sie für Bestand und äußeres Erscheinungsbild des Gebäudes von Bedeutung sind (§ 5 Abs. 2 WEG). Bodenbeläge, Fliesen oder der Innenanstrich können dagegen je nach Teilungserklärung im Sondereigentum stehen. Diese Abgrenzung entscheidet darüber, wer eine Sanierung veranlassen muss und wie die Kosten verteilt werden.
Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum: Was zählt wozu
Die Teilungserklärung ist der erste Anhaltspunkt, ob einzelne Bestandteile des Balkons dem Sondereigentum zugewiesen sind. Fehlt eine solche Zuweisung oder ist sie unwirksam, greift die gesetzliche Auffangregel des § 5 Abs. 2 WEG: Bauteile, die für die Konstruktion, die Sicherheit oder das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes erforderlich sind, bleiben zwingend Gemeinschaftseigentum. Dazu gehören regelmäßig die Bodenplatte, die tragende Konstruktion und die Außenseite des Geländers.
Für die praktische Verwaltung bedeutet das: Instandsetzungen an der Substanz, etwa die Sanierung einer undichten Balkonplatte, fallen in die Zuständigkeit der Gemeinschaft und werden über die Jahresabrechnung finanziert. Reine Schönheitsreparaturen am Bodenbelag oder an einer im Sondereigentum stehenden Verkleidung sind dagegen Sache des jeweiligen Eigentümers.
- ✓Balkonplatte, Statik: Gemeinschaftseigentum
- ✓Außenseite Geländer, Fassadenverkleidung: Gemeinschaftseigentum
- ✓Bodenfliesen, Innenanstrich: häufig Sondereigentum, sofern Teilungserklärung dies vorsieht
- ✓Balkontür, Fenster: Instandhaltung meist Gemeinschaftseigentum, Nutzung Sondereigentum
Nachträglicher Anbau eines Balkons
Der nachträgliche Anbau eines Balkons verändert das Gemeinschaftseigentum und ist eine bauliche Veränderung im Sinn von § 20 WEG. Die Wohnungseigentümer können ihn per Beschluss gestatten; ein solcher Beschluss ist wirksam und nicht etwa nichtig, wie das Bayerische Oberste Landesgericht bereits 2003 zu einer entsprechenden Baumaßnahme festgestellt hat (BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003, Az. 2Z BR 179/03). Betroffene Eigentümer, deren Rechte über das übliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, müssen der Maßnahme nach geltendem Recht zustimmen; im Übrigen reicht ein Mehrheitsbeschluss.
Interessant ist die zweite Aussage der Entscheidung: Das ausschließliche Nutzungsrecht an einem nachträglich angebauten Balkon ergibt sich nicht erst aus einer förmlichen Einräumung eines Sondernutzungsrechts, sondern bereits aus der Natur der Sache, weil der Balkon von der jeweiligen Wohnung aus zugänglich ist und ihr faktisch zugeordnet ist. Für die Beiratsarbeit heißt das, dass ein gesonderter Sondernutzungsrechts-Beschluss zwar für Klarheit sorgt, rechtlich aber nicht in jedem Fall zwingend ist.
Kostenverteilung bei Instandhaltung und Reinigung
Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums werden grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Eigentümergemeinschaft kann jedoch mit einfacher Mehrheit eine abweichende Kostenverteilung beschließen, etwa dass jeder Eigentümer die Reinigung der Abflussrinne auf dem eigenen Balkon selbst trägt (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Ein solcher Beschluss hält sich im Rahmen des weiten Ermessens, das den Eigentümern bei der Beschlussfassung zusteht, wie ein Berufungsgericht zu einem entsprechenden Fall entschieden hat. Dass ein einzelner Balkon durch Laubfall stärker betroffen ist als andere, macht den Beschluss dabei nicht ordnungswidrig, weil der Reinigungsaufwand auch vom individuellen Nutzungsverhalten abhängt.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Verwaltung und Beirat bei der Formulierung solcher Beschlüsse auf eine sachliche Begründung achten sollten, etwa den Bezug zum Nutzungsverhalten, um im Streitfall die Angemessenheit belegen zu können.
Nutzungskonflikte: Rauchen, Grillen, Duftkerzen
Der Balkon gehört im Regelfall zum Sondereigentum in dem Sinn, dass der jeweilige Eigentümer ihn allein nutzen darf. Diese Nutzung findet ihre Grenze dort, wo andere Wohnungseigentümer über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden (§ 14 Abs. 2 WEG). Ob eine bestimmte Nutzung – etwa das Abbrennen einer Duftkerze – bereits eine unzulässige Beeinträchtigung darstellt, lässt sich nicht generell beantworten. Ein Gericht hat dazu festgehalten, dass es auf die Gesamtwürdigung der Umstände ankommt, insbesondere auf Geruchsintensität, Häufigkeit und etwaige schikanöse Begleitumstände (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.05.2003, Az. I-3 Wx 98/03).
Anders bewertet dieselbe Entscheidung das eigenmächtige Versprühen von Duftstoffen im gemeinschaftlichen Treppenhaus: Dort handelt es sich um eine bestimmungswidrige Nutzung des Gemeinschaftseigentums, die ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer unzulässig ist. Für Rauchen oder Grillen auf dem Balkon gilt im Ergebnis ein ähnlicher Maßstab wie für Duftstoffe: Eine pauschale Erlaubnis oder ein pauschales Verbot lässt sich aus dem Gesetz nicht ableiten, entscheidend sind die konkreten Auswirkungen auf die Nachbarn im Einzelfall. Eine ausdrückliche Regelung in der Hausordnung schafft hier häufig mehr Rechtssicherheit als das Abwarten eines Streitfalls.
Energetische Sanierung von Balkontüren
Balkon- und Terrassentüren unterliegen bei einer energetischen Sanierung denselben Anforderungen wie Fenster. Die Förderrichtlinien für die Bundesförderung für effiziente Gebäude legen für den Austausch Höchstwerte des Wärmedurchgangskoeffizienten fest, etwa 0,95 W/(m²K) für Standardausführungen und abweichende Werte für barrierearme, einbruchhemmende oder denkmalgerechte Ausführungen. Für Eigentümergemeinschaften ist relevant, dass der Austausch von Balkontüren als bauliche Veränderung beziehungsweise Modernisierung des Gemeinschaftseigentums einen Beschluss erfordert und die Fördervoraussetzungen bereits vor Beauftragung geprüft werden sollten.
Bei vermieteten Einheiten kann der Vermieter die Kosten einer energetischen Modernisierung nach § 555b BGB durchführen und die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB gegenüber dem Mieter geltend machen, soweit die gesetzlichen Voraussetzungen und Ankündigungsfristen eingehalten werden. Ist die Balkontür hingegen schadhaft, ohne dass eine Modernisierung beabsichtigt ist, handelt es sich um eine gewöhnliche Instandhaltungsmaßnahme, deren Unterlassung dem Mieter unter Umständen ein Minderungsrecht nach § 536 BGB einräumt.
Häufige Fragen
Die Balkonplatte gehört als tragendes und für die Sicherheit des Gebäudes relevantes Bauteil regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Die Sanierungskosten werden daher über die Gemeinschaft finanziert und grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern kein abweichender Verteilungsschlüssel beschlossen wurde.
Ja. Der Anbau verändert das Gemeinschaftseigentum und ist als bauliche Veränderung nach § 20 WEG zu behandeln. Ein entsprechender Gestattungsbeschluss ist wirksam; sind einzelne Eigentümer besonders betroffen, kann zusätzlich deren Zustimmung erforderlich sein.
Eine allgemeine Antwort gibt es nicht. Maßgeblich ist, ob die Nachbarn durch Rauch oder Geruch über das zumutbare Maß hinaus beeinträchtigt werden. Häufigkeit, Intensität und die konkreten Umstände entscheiden im Einzelfall, eine Regelung in der Hausordnung schafft im Vorfeld mehr Klarheit.
Ja. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kann die Gemeinschaft mit einfacher Mehrheit eine von den Miteigentumsanteilen abweichende Kostenverteilung beschließen, etwa für die Reinigung der Abflussrinnen. Ein solcher Beschluss hält sich im Ermessen der Eigentümer, solange er sachlich begründbar ist.
Der zuständige Objektbetreuer bereitet die Beschlussvorlage fachlich auf und dokumentiert das Ergebnis über das Eigentümerportal casavi, sodass alle Eigentümer den Stand jederzeit einsehen können. Die Abwicklung erfolgt über die Verwaltungssoftware impower im Rahmen des laufenden Verwaltungsvertrags.
Herangezogene Entscheidungen
- BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003, Az. 2Z BR 179/03
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.09.2002, Az. 21 U 29/02
- OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.05.2003, Az. I-3 Wx 98/03