Austausch defekter Holzfenster: Erhaltung oder Veränderung?

Der Austausch defekter Holzfenster gegen moderne Kunststofffenster gilt in aller Regel als modernisierende Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 1 WEG, nicht als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG. Das gilt auch dann, wenn im Zuge der Maßnahme zahlreiche Fenster im Gebäude betroffen sind und kein einheitliches Gesamtkonzept vorliegt. Für die Beschlussfassung genügt eine einfache Mehrheit, bei der Kostenverteilung sind jedoch Besonderheiten zu beachten.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: die rechtliche Einordnung

Ob eine Maßnahme als Erhaltung im Sinne von § 19 Abs. 1 WEG oder als bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG einzustufen ist, hängt davon ab, ob ein konkreter Erhaltungsbedarf besteht. Sind die vorhandenen Holzfenster defekt oder steht ein Defekt in naher Zukunft bevor, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme, selbst wenn die neuen Fenster aus einem anderen Material bestehen und zugleich einen besseren Wärme- oder Schallschutz bieten. Man spricht in diesem Fall von einer modernisierenden Erhaltungsmaßnahme.

Für die Bestandsaufnahme, die einer solchen Maßnahme vorausgeht, ist kein aufwendiges Sachverständigengutachten erforderlich, wenn die Schadensursache auf der Hand liegt und technisch einfach gelagert ist. Der Sachverstand einer ausführenden Handwerksfirma reicht dann aus. Das reduziert den Vorbereitungsaufwand für die Verwaltung erheblich, insbesondere wenn viele Fenster im Gebäude betroffen sind. Ein Gesamtkonzept, das sämtliche Fenster einheitlich behandelt, ist keine Voraussetzung für einen wirksamen Beschluss.

Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung

Für den Austausch defekter Holzfenster gegen neue Holzfenster ist unstrittig eine einfache Mehrheit ausreichend, unabhängig davon, ob man die Maßnahme rechtlich als Erhaltung oder als bauliche Veränderung einordnet. Gleiches gilt im Ergebnis für den Fall, dass Kunststofffenster anstelle der bisherigen Holzfenster eingebaut werden sollen. Auch hier reicht ein Mehrheitsbeschluss, die genaue rechtliche Einordnung wirkt sich in erster Linie auf die Kostenverteilung aus, nicht auf das erforderliche Quorum.

Kostenverteilung: der praktisch entscheidende Punkt

Die Kosten für die Reparatur beziehungsweise den Austausch tatsächlich defekter Fenster unterfallen § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern die Gemeinschaft nicht nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG einen abweichenden Verteilungsschlüssel beschließt. Werden im selben Zug auch nicht defekte Fenster ausgetauscht, etwa aus optischen oder energetischen Gründen, greift für diesen Teil § 16 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 21 WEG, wobei im Einzelfall zu prüfen ist, ob § 21 Abs. 2 WEG oder § 21 Abs. 3 WEG einschlägig ist.

Wird beim Austausch zugleich das Material gewechselt, also Kunststoff- statt Holzfenster eingebaut, ist die Rechtslage bei den Kosten umstritten. Nach einer Ansicht unterfallen dann alle Fenster, auch die zuvor defekten, einheitlich § 21 WEG. Nach anderer Ansicht bleibt es bei der Aufteilung zwischen defekten und intakten Fenstern. Um Streit zu vermeiden, empfiehlt sich in der Praxis ein klarstellender Beschluss nach §§ 16 Abs. 2 Satz 2, 21 Abs. 5 Satz 1 WEG, der die Kostenverteilung für den konkreten Fall eindeutig regelt.

Bedeutung für vermietete Einheiten

Für Eigentümer, die ihre Einheit vermietet haben, hat die Einordnung der Maßnahme auch Folgen für das Mietverhältnis. Bietet der Fensteraustausch neben der Erhaltung zugleich eine energetische oder schalltechnische Verbesserung, kann der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 559 BGB eine Mieterhöhung geltend machen, soweit der Modernisierungsanteil von der reinen Erhaltung abgrenzbar ist. Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem solchen Fall befasst, in dem eine Hausverwaltung den Austausch von Holzfenstern gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung ankündigte und dabei einen verbesserten Wärmedämmwert sowie einen Schallschutz der Klasse III anführte (BGH, Urteil vom 07.01.2004, Az. VIII ZR 156/03, Vorinstanz LG Berlin, Urteil vom 14.04.2003, Az. 61 S 341/02). Entscheidend war dort, wie die Mieterhöhungserklärung die energetische Verbesserung von der ohnehin geschuldeten Erhaltung abgrenzt und erläutert.

Für vermietende Eigentümer bedeutet das in der Praxis, dass die Beschlussfassung und die spätere Rechnungsstellung möglichst erkennen lassen sollten, welcher Kostenanteil auf die reine Erhaltung und welcher auf eine tatsächliche Verbesserung entfällt. Ohne eine solche Trennung wird es schwieriger, eine Mieterhöhung nach § 559 BGB rechtssicher zu begründen.

Praktisches Vorgehen für die Gemeinschaft

Für den Beirat und die Verwaltung empfiehlt sich ein zweistufiges Vorgehen. Zunächst wird der tatsächliche Erhaltungsbedarf festgestellt, üblicherweise durch die ausführende Handwerksfirma, ohne dass es hierfür eines gesonderten Gutachtens bedarf. Anschließend wird der Beschlussvorschlag so formuliert, dass die Kostenverteilung eindeutig geregelt ist, insbesondere wenn Material gewechselt wird oder zusätzlich intakte Fenster einbezogen werden sollen. Eine klare Dokumentation der Beschlussgrundlage erleichtert es vermietenden Eigentümern zudem, die Kosten gegenüber ihren Mietern korrekt zuzuordnen.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 07.01.2004, Az. VIII ZR 156/03
• LG Berlin, Urteil vom 14.04.2003, Az. 61 S 341/02
• LG Berlin, Urteil vom 10.01.1992, Az. 64 S 291/91