Außenjalousie in der WEG: Beschluss und Rechtslage
Das Anbringen einer Außenjalousie oder eines Außenrollladens an einer Eigentumswohnung ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG. Wer eine solche Jalousie montieren möchte, benötigt daher grundsätzlich einen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Unter bestimmten Voraussetzungen kann sogar ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 2 oder Abs. 3 WEG bestehen, etwa wenn die Jalousie dem Einbruchsschutz dient. Ob im Einzelfall ein Anspruch greift, hängt vom konkreten Zweck und der Ausgestaltung der Maßnahme ab.
Warum eine Außenjalousie als bauliche Veränderung gilt
Die Fassade eines Gebäudes gehört zum zwingenden Gemeinschaftseigentum. Wird an ihr eine Außenjalousie oder ein Außenrollladen angebracht, wird optisch in das gemeinschaftliche Erscheinungsbild eingegriffen. Deshalb ordnet die Rechtsprechung solche Maßnahmen regelmäßig als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG ein, unabhängig davon, ob sie technisch aufwendig ist oder nicht.
Eine bauliche Veränderung darf ein einzelner Eigentümer nicht ohne Weiteres vornehmen. Er benötigt entweder einen zustimmenden Beschluss der Eigentümerversammlung oder, sofern gesetzlich vorgesehen, einen Anspruch auf Gestattung. Ohne Beschluss oder Anspruchsgrundlage kann die Gemeinschaft die Beseitigung verlangen und im Streitfall gerichtlich durchsetzen.
Der Gestattungsbeschluss und die erforderliche Mehrheit
Für die Gestattung einer Außenjalousie genügt nach geltender Rechtslage die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Eine qualifizierte Mehrheit oder gar Einstimmigkeit ist nicht erforderlich, da eine Außenjalousie zwar den optischen Gesamteindruck der Fassade verändert, dies aber in aller Regel nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt. Ebenso wenig wird ein Eigentümer dadurch typischerweise gegenüber anderen unbillig benachteiligt.
Beiräte und Verwaltung sollten den Antrag dennoch sorgfältig vorbereiten. Dazu gehören Angaben zu Farbe, Material und Anbringungsart sowie gegebenenfalls ein Muster oder Foto, damit die Versammlung die optische Wirkung beurteilen kann. Wird die Maßnahme gestattet, empfiehlt sich eine Festlegung im Beschlusstext, ob es sich um eine Einzelfallgestattung handelt oder ob künftig alle Eigentümer unter gleichen Bedingungen Außenjalousien anbringen dürfen.
Wann ein Anspruch auf Gestattung besteht
Seit der WEG-Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG), in Kraft seit dem 1.12.2020, räumt § 20 Abs. 2 WEG einzelnen Eigentümern unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderungen ein. Dazu zählen ausdrücklich Maßnahmen des Einbruchsschutzes. Dient die Außenjalousie also erkennbar der Sicherung der Wohnung, etwa in Verbindung mit einer stabilen Verriegelung, kann ein Anspruch auf Gestattung bestehen und die Gemeinschaft kann die Zustimmung nicht ohne sachlichen Grund verweigern.
Anders liegt der Fall, wenn die Jalousie in erster Linie dem Sonnen- oder Sichtschutz dient. Hier besteht kein gesetzlich verankerter Anspruch, sodass es bei der Notwendigkeit eines zustimmenden Mehrheitsbeschlusses bleibt. Da die Einordnung stets von den konkreten Umständen abhängt, ist eine pauschale Aussage nicht möglich. Im Zweifel lohnt sich eine genaue Begründung des Antrags gegenüber der Versammlung.
Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bei Rollladen und Jalousie
Die Außenjalousie selbst, also die an der Fassade sichtbare Konstruktion, gehört zum Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägt. Anders verhält es sich mit dem Bedienmechanismus im Innenbereich: Rollladengurte sind nach herrschender Auffassung Sondereigentum. Auch die Gurtscheibe als Teil der Zugvorrichtung steht, soweit keine abweichende Vereinbarung in der Teilungserklärung besteht, im Sondereigentum des jeweiligen Eigentümers.
Diese Abgrenzung ist praktisch relevant für die Kostentragung bei Reparaturen. Während die Erneuerung eines defekten Rollladenpanzers oder der Fassadenverankerung regelmäßig die Gemeinschaft betrifft, fällt der Austausch eines gerissenen Gurtes typischerweise in den Verantwortungsbereich des einzelnen Eigentümers. Auch Fenster als fassadengestaltendes Element sind in ähnlicher Weise streitanfällig, insbesondere wenn Jalousien oder Gitter an ihnen montiert werden.
Kosten und praktisches Vorgehen
Bei baulichen Veränderungen, die auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers gestattet werden, trägt dieser nach § 21 WEG in der Regel Kosten und Nutzen allein, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Wird die Maßnahme dagegen mit qualifizierter Mehrheit für alle Eigentümer freigegeben, kann eine anteilige Kostenverteilung sinnvoll sein.
Für Beiräte und Verwalter empfiehlt sich, Anträge zu Außenjalousien einheitlich zu dokumentieren und künftige Anfragen an bereits gefasste Beschlüsse anzulehnen, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden. Eine übersichtliche Verwaltungssoftware erleichtert dabei die Nachvollziehbarkeit früherer Entscheidungen für alle Beteiligten.
Häufige Fragen
Ja, da das Anbringen einer Außenjalousie als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG gilt, ist grundsätzlich ein Gestattungsbeschluss erforderlich. Ausnahmen bestehen nur, wenn ein gesetzlicher Anspruch nach § 20 Abs. 2 WEG greift.
In der Regel ja. Eine Außenjalousie führt typischerweise nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage, sodass die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt.
Ein Anspruch kann bestehen, wenn die Jalousie erkennbar dem Einbruchsschutz dient. Dies ist eine der in § 20 Abs. 2 WEG genannten anspruchsbegründenden Maßnahmen. Bei reinem Sonnen- oder Sichtschutz besteht dieser Anspruch nicht ohne Weiteres.
Ja, Rollladengurte und die zugehörige Gurtscheibe sind grundsätzlich Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers, sofern die Teilungserklärung nichts anderes bestimmt. Die Jalousie selbst an der Fassade gehört dagegen zum Gemeinschaftseigentum.
Wird die Maßnahme auf Verlangen eines einzelnen Eigentümers gestattet, trägt dieser nach § 21 WEG regelmäßig die Kosten allein. Beschließt die Gemeinschaft eine Maßnahme für alle Einheiten, kann eine gemeinsame Kostentragung vereinbart werden.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Naumburg, Urteil vom 06.02.2001, Az. 9 U 179/00