Außenanlage in der WEG: Zuständigkeit und Kosten

Die Außenanlage einer Wohnungseigentümergemeinschaft – also Grundstücksflächen, Wege, Bepflanzung, Höfe und ähnliche Einrichtungen außerhalb der Gebäude – gehört nach § 1 Abs. 5 WEG grundsätzlich zum gemeinschaftlichen Eigentum. Damit sind Pflege, Instandhaltung und die Kosten dafür Sache der Gemeinschaft, nicht einzelner Eigentümer. Einzelnen Wohnungseigentümern können solche Pflichten nicht durch Beschluss auferlegt werden; ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.

Was zur Außenanlage zählt

Der Begriff der Außenanlage ist im WEG-Recht nicht abschließend definiert, umfasst nach allgemeinem Verständnis aber das Grundstück selbst sowie alle baulichen und gärtnerischen Einrichtungen, die sich außerhalb des eigentlichen Gebäudes befinden und diesem dienen. Dazu zählen Wege, Höfe, Einfriedungen, Stützmauern, gemeinschaftliche Kinderspielplätze, Fahrradabstellflächen und Gartenanlagen einschließlich Bepflanzung. Nicht jede kleinere gärtnerische Maßnahme, etwa an einem einzelnen Beet, begründet bereits eine eigenständige Anlage im rechtlichen Sinn; erforderlich sind größere, zusammenhängende gemeinschaftliche Flächen und Einrichtungen von gewissem Gewicht.

Für die Zuordnung zum gemeinschaftlichen Eigentum ist entscheidend, dass die Flächen nicht im Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers oder im Eigentum eines Dritten stehen. Das ist bei Außenanlagen praktisch fast immer der Fall, da sich Sondereigentum klassisch auf Räume innerhalb eines Gebäudes beschränkte.

Pflege und Instandhaltung als Gemeinschaftsaufgabe

Da die Außenanlage gemeinschaftliches Eigentum ist, obliegt ihre ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Rahmen des § 19 WEG. Die Verwaltung organisiert entsprechende Maßnahmen, die Kosten werden über die Jahresabrechnung auf alle Eigentümer verteilt. Ein Beschluss, der einzelnen Eigentümern etwa die Pflege eines bestimmten Grünstreifens oder die Reinigung eines Weges dauerhaft auferlegt, überschreitet die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft und ist nichtig, selbst wenn er mehrheitlich gefasst wurde. Wer als Eigentümer eine solche Aufgabe übernehmen möchte, kann dies nur freiwillig oder auf vertraglicher Grundlage tun, etwa im Rahmen einer gesonderten Vereinbarung mit der Gemeinschaft.

Praktisch bedeutet das: Streit über die Pflege von Außenanlagen sollte über einen ordentlichen Beschluss zur Auftragsvergabe gelöst werden, nicht über informelle Zuweisungen an einzelne Bewohner.

Sondereigentum an Außenanlagen seit dem WEMoG

Mit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1.12.2020 hat sich die Rechtslage in einem Punkt verändert: Sondereigentum an Räumen kann sich seither auch auf Außenanlagen erstrecken, sofern die Räume wirtschaftlich die Hauptsache darstellen. Das betrifft in der Praxis vor allem Fälle, in denen eine Terrasse, ein Gartenanteil oder eine Stellfläche funktional untrennbar zu einer Wohnung gehört und diese Zuordnung in der Teilungserklärung entsprechend geregelt ist.

Ob eine solche Erstreckung im konkreten Fall vorliegt, ergibt sich aus der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan. Ohne eine solche ausdrückliche Zuordnung bleibt es bei der Grundregel, dass die Außenanlage gemeinschaftliches Eigentum ist.

Bauliche Veränderungen an der Außenanlage

Sollen Außenanlagen umgestaltet werden – etwa durch Neuanlage von Wegen, Umbau von Grünflächen oder Errichtung neuer Einfriedungen – handelt es sich regelmäßig um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 WEG. Eine solche Maßnahme ist nur zulässig, wenn sie die Wohnanlage nicht grundlegend umgestaltet und keinen Wohnungseigentümer ohne dessen Einverständnis gegenüber den anderen unbillig benachteiligt.

Der Bundesgerichtshof hat zu einer verwandten Fragestellung entschieden, dass ein nicht hinzunehmender Nachteil auch dann vorliegen kann, wenn eine bauliche Maßnahme auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert. Maßgeblich ist dabei ein Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem der optische Gesamteindruck vor und nach der Maßnahme in wertender Betrachtung gegenübergestellt wird (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Diese Entscheidung erging noch zur damaligen Rechtslage nach § 14 Nr. 1 WEG und § 22 Abs. 2 und 3 WEG in der bis 2020 geltenden Fassung. Ob und in welchem Umfang die dort entwickelten Maßstäbe unverändert auf das heutige Nachteilskriterium des § 20 Abs. 4 WEG übertragbar sind, ist nicht abschließend geklärt und dürfte in der Praxis vom jeweiligen Einzelfall abhängen. Für die Beschlussfassung über Umgestaltungen der Außenanlage empfiehlt sich deshalb, den optischen Gesamteindruck und die Auswirkungen auf einzelne Eigentümer sorgfältig zu dokumentieren, bevor über eine Maßnahme abgestimmt wird.

Kostenverteilung: WEG-intern und bei Vermietung

Innerhalb der Gemeinschaft werden die Kosten der Außenanlage grundsätzlich nach dem in § 16 Abs. 2 WEG festgelegten Verteilungsschlüssel, in der Regel nach Miteigentumsanteilen, umgelegt, sofern die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss nach § 16 Abs. 3 WEG nichts anderes bestimmt.

Vermietet ein Eigentümer seine Einheit, kann er die anteiligen Kosten der Außenanlage, etwa für Gartenpflege, Wegereinigung oder Beleuchtung der Außenflächen, im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung an den Mieter weitergeben, soweit diese Kostenarten im Mietvertrag als umlagefähig vereinbart sind. Herstellungskosten für neue Außenanlagen, etwa die Neuanlage eines Wegs oder einer Einfriedung, sind demgegenüber keine umlagefähigen Betriebskosten, sondern Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungskosten, die gesondert zu behandeln sind.

Rolle der Verwaltung

Für die laufende Organisation von Pflege, Instandhaltung und größeren Umgestaltungen der Außenanlage ist eine strukturierte Verwaltung hilfreich, insbesondere weil Beschlüsse, Kostenverteilung und Dokumentation sauber ineinandergreifen müssen. Wir arbeiten dabei mit einem festen Objektbetreuer je Objekt, erstellen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres und bilden Beschlüsse sowie Dokumente über das Eigentümerportal casavi ab, verwaltet über die Software impower. Der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Dresden, Urteil vom 23.11.2016, Az. 5 U 2031/15
• OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2015, Az. 5 U 1724/14
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16