Ausschluss eines Wohnungseigentümers: Was ist möglich?

Einen Wohnungseigentümer gegen seinen Willen aus der Gemeinschaft auszuschließen, ist nach geltendem Recht nicht möglich. Das Sondereigentum ist verfassungsrechtlich geschütztes Eigentum nach Art. 14 GG und kann nicht durch Beschluss der Gemeinschaft entzogen werden. Bis zur WEG-Reform 2020 gab es mit § 18 WEG a. F. ein Instrument zur Entziehung des Wohnungseigentums bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen. Diese Regelung wurde gestrichen. Wohnungseigentümergemeinschaften sind seither auf die allgemeinen zivilrechtlichen Mittel angewiesen, wenn ein Eigentümer die Gemeinschaft dauerhaft stört oder seinen Pflichten nicht nachkommt.

Die frühere Entziehung des Wohnungseigentums

Bis zum Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 enthielt § 18 WEG a. F. ein Verfahren, mit dem ein Wohnungseigentümer bei besonders schwerem Fehlverhalten zur Veräußerung seines Eigentums verpflichtet werden konnte. Voraussetzung war eine so gravierende Verletzung von Pflichten gegenüber den anderen Eigentümern, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden konnte, etwa bei fortgesetztem Zahlungsverzug in erheblicher Höhe oder bei wiederholten erheblichen Störungen trotz Abmahnung. Das Verfahren war aufwendig, setzte eine gerichtliche Entziehungsklage voraus und endete im Erfolgsfall in einer Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums.

Der Gesetzgeber hat diese Regelung im Zuge der Reform ersatzlos gestrichen. Begründet wurde dies unter anderem damit, dass die praktische Bedeutung gering war und die allgemeinen Ansprüche aus § 14 WEG als ausreichend angesehen wurden. Für die Praxis bedeutet das: Eine gezielte Entziehungsklage nach altem Muster steht Gemeinschaften seit Ende 2020 nicht mehr zur Verfügung.

Welche Mittel der Gemeinschaft heute zur Verfügung stehen

An die Stelle der Entziehung sind die allgemeinen Pflichten aus § 14 WEG getreten. Danach ist jeder Eigentümer verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum und die im Sondereigentum stehenden Räume so zu nutzen, dass anderen kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Verstößt ein Eigentümer gegen diese Pflicht, etwa durch Lärm, Vermüllung, unerlaubte bauliche Eingriffe oder Zweckentfremdung, können die übrigen Eigentümer oder die Gemeinschaft selbst Unterlassung und gegebenenfalls Beseitigung verlangen. Diese Ansprüche lassen sich notfalls gerichtlich durchsetzen und mit Ordnungsgeld oder Zwangshaft nach der Zivilprozessordnung vollstrecken, wenn ein Titel vorliegt und der Verpflichtete sich weiterhin widersetzt.

Bei dauerhaftem Zahlungsverzug mit Hausgeld oder Sonderumlagen bleibt der Weg über Mahnbescheid und Klage. Ein rechtskräftiger Titel erlaubt die Zwangsvollstreckung in das übrige Vermögen des Schuldners und, bei entsprechender Forderungshöhe, auch die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums nach dem Zwangsversteigerungsgesetz. Das ist im Ergebnis der einzige Weg, der faktisch zu einem Verlust des Eigentums führen kann, jedoch nicht als Ausschluss durch Beschluss, sondern als Vollstreckungsmaßnahme eines Gläubigers.

Ausschluss aus der Eigentümerversammlung als Ordnungsmaßnahme

Zu unterscheiden vom Ausschluss aus der Gemeinschaft ist der Ausschluss eines einzelnen Teilnehmers von einer laufenden Eigentümerversammlung. Dieser kommt als letztes Mittel in Betracht, wenn ohne den Ausschluss ein geordneter Verlauf der Versammlung nicht mehr gewährleistet werden kann, etwa bei fortgesetzten unsachlichen oder aggressiven Störungen. Weil die Teilnahme an der Versammlung zu den zentralen Mitgliedschaftsrechten zählt und ein Ausschluss die Willensbildung der Gemeinschaft beeinflusst, gelten dafür hohe Anforderungen.

Der Versammlungsleiter muss zunächst mildere Mittel ausschöpfen, etwa den Entzug des Wortes bei einzelnen Wortmeldungen. Ein Ausschluss von der gesamten Versammlung muss vorher angedroht werden, wobei eine wiederholte Androhung empfehlenswert ist. Dem betroffenen Eigentümer ist zudem Gelegenheit zu geben, sein Stimmrecht durch Vollmacht auszuüben, damit sein Einfluss auf die Beschlussfassung nicht vollständig entfällt. Diese Maßnahme betrifft nur die konkrete Versammlung und hat keine Auswirkung auf die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft als solche.

Abgrenzung zur Genossenschaftswohnung

In der Beratungspraxis wird der Ausschluss eines Wohnungseigentümers gelegentlich mit dem Ausschluss eines Genossenschaftsmitglieds verwechselt. Bei Wohnungsgenossenschaften ist ein Ausschluss nach § 68 GenG wegen genossenschaftswidrigen Verhaltens tatsächlich möglich. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Genossenschaft bei einem solchen Ausschluss ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des zugrunde liegenden Dauernutzungsvertrags hat, wenn die Wohnung für ein anderes Mitglied benötigt wird (BGH, Urteil vom 10.09.2003, Az. VIII ZR 22/03). Diese Konstellation betrifft jedoch das Mitgliedschaftsverhältnis in einer Genossenschaft und das daran anknüpfende Mietverhältnis, nicht das Wohnungseigentum nach dem WEG. Wer selbstständiges Sondereigentum erworben hat, unterliegt keinem vergleichbaren Ausschlussmechanismus.

Was Eigentümergemeinschaften stattdessen tun können

Da ein förmlicher Ausschluss nicht zur Verfügung steht, liegt der Schwerpunkt in der Praxis auf frühzeitiger Dokumentation von Pflichtverletzungen, konsequenter Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen und, bei Zahlungsrückständen, zügigem gerichtlichem Vorgehen, um Forderungen nicht anwachsen zu lassen. Beiräte und Verwaltung sollten Vorfälle protokollieren und Beschlüsse zur Rechtsverfolgung rechtzeitig vorbereiten, damit die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt, auch wenn eine schnelle Trennung von einem Eigentümer rechtlich nicht möglich ist.

Als Hausverwaltung unterstützen wir Gemeinschaften bei dieser Dokumentation und der Vorbereitung entsprechender Beschlüsse. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan erstellen wir bis Ende Mai des Folgejahres, jedes Objekt hat einen festen Objektbetreuer, und die Kommunikation mit Eigentümern und Beirat läuft über das Eigentümerportal casavi auf Basis der Verwaltungssoftware impower.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 10.09.2003, Az. VIII ZR 22/03
• BGH, Urteil vom 22.12.2003, Az. VIII ZR 81/03
• OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.10.1985, Az. 15 U 129/84