Alte Quorumsklauseln zur Beschlussfähigkeit: Gilt das noch?

Enthält die Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Klausel, nach der die Versammlung nur beschlussfähig ist, wenn ein bestimmter Anteil der Wohnungen vertreten ist, gilt diese Klausel nach dem seit dem 1.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsgesetz in aller Regel nicht mehr. Nach § 25 Abs. 1 WEG ist die Eigentümerversammlung heute unabhängig von der Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig. Ob eine ältere Regelung in der Gemeinschaftsordnung davon abweichend fortgilt, ist nach § 47 WEG durch Auslegung zu ermitteln. Bei reinen Quorumsklauseln fällt diese Auslegung nach überwiegender Praxis zulasten der Altvereinbarung aus.

Beschlussfähigkeit nach altem und neuem WEG

Bis zur Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) war eine Eigentümerversammlung nach § 25 Abs. 3 WEG a. F. nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertraten. Wurde dieses Quorum verfehlt, musste eine Wiederholungsversammlung einberufen werden, die dann ohne Rücksicht auf die Anwesenheit beschlussfähig war.

Seit dem 1.12.2020 ist dieses System entfallen. § 25 Abs. 1 WEG bestimmt, dass die Versammlung ohne Rücksicht auf die Zahl der vertretenen Miteigentumsanteile beschlussfähig ist. Eine Wiederholungsversammlung ist damit nicht mehr erforderlich. Viele Gemeinschaftsordnungen enthalten jedoch noch eigene, aus der Zeit vor der Reform stammende Regelungen, etwa die Formulierung, die Versammlung sei nur beschlussfähig, wenn mindestens drei von fünf Wohnungen vertreten sind. Für solche Altklauseln stellt sich die Frage, ob sie neben dem heutigen Gesetzestext noch Bestand haben.

§ 47 WEG als Auslegungsmaßstab

§ 47 WEG regelt den Umgang mit sogenannten Altvereinbarungen, also Regelungen, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurden und von den durch das WEMoG geänderten Vorschriften abweichen. Nach § 47 Satz 1 WEG stehen solche Vereinbarungen der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen, es sei denn, aus der Vereinbarung selbst ergibt sich ein anderer Wille der Eigentümer. § 47 Satz 2 WEG flankiert diese Regel mit einer Vermutung: Ein solcher abweichender Wille ist im Regelfall nicht anzunehmen.

Der Gesetzgeber verfolgt damit eine typisierende Auslegung zugunsten des neuen Rechts. Wer als Eigentümer geltend machen will, dass eine alte Regelung trotz der Gesetzesänderung unverändert fortgelten soll, muss diesen sogenannten Versteinerungswillen aus dem Wortlaut oder erkennbaren Zweck der Altvereinbarung selbst herleiten können. Ein bloßer Verweis auf die frühere Rechtslage genügt dafür nicht ohne Weiteres.

Warum Quorumsklauseln in der Regel nicht fortgelten

Reine Regelungen zur Beschlussfähigkeit knüpfen typischerweise an die damalige gesetzliche Systematik aus Quorum und Wiederholungsversammlung an. Sie verfolgen selten einen eigenständigen Sicherungszweck, der unabhängig von der gesetzlichen Neuregelung fortbestehen sollte. Ein erkennbarer Wille, gerade an einem bestimmten Anwesenheitsquorum festzuhalten, obwohl das Gesetz dieses Erfordernis abgeschafft hat, lässt sich aus solchen Klauseln meist nicht ableiten.

Auch eine Formulierung in der Gemeinschaftsordnung, wonach sich das Verhältnis der Eigentümer untereinander nach dem Wohnungseigentumsgesetz „in seiner jeweils gültigen Fassung“ richtet, spricht eher für die Anwendung des neuen Rechts als dagegen, da eine solche dynamische Verweisung gerade auf künftige Gesetzesänderungen angelegt ist. In der Praxis wird deshalb überwiegend angenommen, dass Altklauseln zur Beschlussfähigkeit durch § 47 WEG verdrängt werden und die Versammlung nach § 25 Abs. 1 WEG unabhängig von der Vertretung beschlussfähig ist.

Andere Altvereinbarungen: Einzelfallprüfung erforderlich

Nicht jede Altvereinbarung wird durch § 47 WEG verdrängt. Verfolgt eine Regelung einen eigenständigen, aus dem Wortlaut erkennbaren Zweck, kann die Auslegung ergeben, dass die Eigentümer bewusst unabhängig von der jeweils aktuellen Gesetzeslage bleiben wollten. Beispiele sind Regelungen zu Bauverboten auf Flächen mit Sondernutzungsrecht oder besondere Umlageschlüssel für Verwaltungskosten. Hier wird teils angenommen, dass die Altvereinbarung trotz der formalen Abweichung vom neuen Recht fortgilt, weil der ursprüngliche Regelungszweck weiterhin Bestand haben soll.

Diese Frage ist in der Instanzrechtsprechung nicht einheitlich beantwortet. Bei Umlageschlüsseln für Verwaltungskosten etwa wird die Fortgeltung teils bejaht, teils unter Hinweis auf die neuere Linie des Bundesgerichtshofs verneint, wonach § 47 WEG den eindeutigen Willen des Gesetzgebers zum Ausdruck bringe, im Zweifel dem neuen Recht Geltung zu verschaffen. Eine pauschale Antwort gibt es daher nicht. Entscheidend bleibt der konkrete Wortlaut und der erkennbare Sinn der jeweiligen Klausel in der Gemeinschaftsordnung.

Praktische Bedeutung für Verwaltung und Beirat

Für die laufende Verwaltungspraxis bedeutet dies zunächst, dass bei der Einladung zur Versammlung keine Prüfung eines Mindestquorums mehr erforderlich ist. Eine ordnungsgemäß geladene Versammlung ist beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Miteigentumsanteile tatsächlich vertreten sind. Wird ein Beschluss allein mit dem Argument angefochten, ein in der Gemeinschaftsordnung genanntes Quorum sei nicht erreicht worden, sind die Erfolgsaussichten einer solchen Anfechtung nach dem Vorstehenden meist gering.

Für Beiräte und Eigentümer, die Rechtssicherheit über eine konkrete Altklausel wünschen, empfiehlt sich eine Einzelfallprüfung, gegebenenfalls mit anwaltlicher Unterstützung, da Formulierungen in Gemeinschaftsordnungen erheblich variieren. In der laufenden Verwaltung dokumentieren wir Einladungen, Vertretungsverhältnisse und Beschlüsse über das Eigentümerportal casavi, sodass die Angaben zur jeweiligen Versammlung nachvollziehbar bleiben. Für jedes Objekt ist zudem ein fester Objektbetreuer zuständig, der Rückfragen zu einzelnen Regelungen der Gemeinschaftsordnung einordnen kann.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002, Az. 17 U 97/02
• OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017, Az. I-24 U 150/16