Subsidiärer Auskunftsanspruch: Wann er wirklich greift
Ein Auskunftsanspruch ist subsidiär, wenn er nur als Ergänzung zu einem anderen Recht besteht und nur dann, wenn der Berechtigte sich die benötigte Information nicht selbst und ohne unangemessenen Aufwand beschaffen kann. Das gilt insbesondere für den aus § 242 BGB abgeleiteten allgemeinen Auskunftsanspruch, etwa als Nebenanspruch zu einem Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB. Davon zu unterscheiden sind gesetzlich eigens geregelte Auskunftsansprüche, etwa § 556g Abs. 3 BGB bei der Mietpreisbremse oder das Auskunftsrecht des Wohnungseigentümers gegenüber der Verwaltung. Diese bestehen unabhängig von einer solchen Subsidiaritätsprüfung, folgen aber eigenen Regeln bei Entstehung und Verjährung.
Der Grundgedanke: Auskunft nur als Notbehelf
Das deutsche Zivilrecht kennt keinen allgemeinen, voraussetzungslosen Anspruch auf Auskunft. Wo das Gesetz keine ausdrückliche Grundlage vorsieht, kann sich ein Auskunftsanspruch nur aus dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ergeben. Die Rechtsprechung verlangt dafür regelmäßig zwei Dinge: Der Anspruchsteller muss ohne eigenes Verschulden über Bestehen oder Umfang eines Rechts im Unklaren sein, und der Anspruchsgegner muss die Auskunft ohne unzumutbaren Aufwand erteilen können. Fehlt eine dieser Voraussetzungen, besteht kein Anspruch. Genau diese Struktur macht den Anspruch subsidiär: Er tritt zurück, sobald sich der Berechtigte die Information anderweitig verschaffen kann, etwa aus eigenen Unterlagen, aus öffentlich zugänglichen Quellen oder aus bereits vorliegenden Verträgen und Plänen.
Für Wohnungseigentümer und private Vermieter bedeutet das in der Praxis: Vor einer Auskunftsklage oder einem Auskunftsverlangen lohnt sich die Prüfung, ob die gesuchte Information nicht schon vorliegt oder mit zumutbarem eigenem Aufwand beschafft werden kann. Nur wenn das ausscheidet, kommt der subsidiäre Anspruch überhaupt in Betracht.
Auskunft als Ergänzung zum Beseitigungsanspruch
Ein praxisrelevanter Anwendungsfall ist die Ergänzung eines Beseitigungsanspruchs nach § 1004 BGB durch einen Auskunftsanspruch. Das OLG Köln hat dazu klargestellt, dass ein solcher Anspruch ausnahmsweise in Betracht kommt, wenn der Gestörte ohne eigenes Verschulden über den Umfang der Beeinträchtigung im Unklaren ist und der Störer hierüber ohne Mühe Auskunft geben kann (OLG Köln, Urteil vom 13.01.2017, Az. 19 U 77/16). Im entschiedenen Fall scheiterte der Anspruch daran, dass sich Anzahl und Position der beanstandeten Bauteile bereits aus vorgelegten Planunterlagen ergaben. Eine Unklarheit, die einen Auskunftsanspruch rechtfertigen würde, lag also nicht vor.
Für die Praxis in Eigentümergemeinschaften bedeutet dies: Wer von einem Nachbarn oder Miteigentümer Auskunft über den Umfang einer baulichen Maßnahme verlangt, muss zunächst darlegen, dass er sich diese Information nicht selbst beschaffen kann, etwa weil keine Baugenehmigung, kein Plan oder keine sonstige Unterlage vorliegt. Liegen solche Unterlagen vor oder sind sie mit zumutbarem Aufwand einsehbar, entfällt der Anspruch mangels Unklarheit.
Nicht jeder Auskunftsanspruch ist subsidiär: die Mietpreisbremse
Ein Gegenbeispiel liefert § 556g Abs. 3 BGB. Danach muss der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen Auskunft über die für die Zulässigkeit der Miethöhe maßgeblichen Tatsachen geben, etwa zur Vormiete, zu Modernisierungen oder zum Zeitpunkt der Erstvermietung. Dieser Anspruch besteht unabhängig davon, ob der Mieter sich die Information anderweitig beschaffen könnte. Er ist gesetzlich eigenständig ausgestaltet und dient dem Ausgleich eines strukturellen Informationsdefizits des Mieters.
Der Bundesgerichtshof hat zudem entschieden, dass dieser Auskunftsanspruch als sogenannter verhaltener Anspruch konstruiert ist: Der Mieter kann die Auskunft jederzeit verlangen, der Vermieter muss sie aber nicht von sich aus erbringen. Der Anspruch verjährt eigenständig innerhalb der regelmäßigen Frist von drei Jahren nach § 195 BGB, wobei die Frist nicht mit Vertragsschluss, sondern erst mit dem tatsächlichen Auskunftsverlangen des Mieters zu laufen beginnt (BGH, Urteile vom 12.07.2023, u. a. Az. VIII ZR 375/21). Damit kann der Auskunftsanspruch, anders als teilweise angenommen, auch vor dem Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB verjähren. Für private Vermieter folgt daraus: Ein Auskunftsverlangen zur Mietpreisbremse sollte zeitnah beantwortet werden, da die eigenständige Verjährung keinen dauerhaften Schutz vor einem verspäteten, aber noch fristgerechten Verlangen bietet.
Bedeutung für die WEG-Praxis
In der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt sich die Frage nach der Subsidiarität vor allem in zwei Konstellationen: Auskunft unter Eigentümern und Auskunft gegenüber der Verwaltung. Verlangt ein Eigentümer von einem anderen Auskunft über eine Nutzung oder bauliche Veränderung seines Sondereigentums, gilt grundsätzlich der oben beschriebene subsidiäre Maßstab: Der Anspruch besteht nur, soweit eine echte Unklarheit vorliegt und keine zumutbare eigene Informationsquelle zur Verfügung steht.
Anders liegt es beim Auskunfts- und Einsichtsrecht des einzelnen Eigentümers gegenüber der Verwaltung. Dieses Recht ist gesetzlich verankert und setzt keine besondere Unklarheit voraus, es ist Ausdruck der Kontrollfunktion, die dem einzelnen Eigentümer gegenüber der Verwaltung zusteht. Ob im Einzelfall ein Anspruch besteht und wie weit er reicht, hängt von der jeweiligen Verwaltungsvereinbarung und den konkreten Umständen ab, hier lohnt sich im Zweifel eine Einzelfallprüfung. In der laufenden Verwaltung wirkt sich diese Unterscheidung praktisch aus: Wo Unterlagen ohnehin zugänglich sind, etwa über ein Eigentümerportal, entfällt regelmäßig die Grundlage für einen zusätzlichen, subsidiären Auskunftsanspruch. Bei InnovateImmo erhalten Eigentümer über das Portal casavi Einsicht in die relevanten Objektunterlagen, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan werden bis Ende Mai des Folgejahres erstellt, und ein fester Objektbetreuer ist für Rückfragen zuständig.
Praktische Konsequenzen
Wer einen Auskunftsanspruch geltend machen will, sollte zunächst prüfen, ob eine gesetzliche Sonderregelung greift, etwa § 556g Abs. 3 BGB oder ein spezielles Einsichtsrecht innerhalb der WEG. Nur wenn keine solche Grundlage besteht, kommt der allgemeine, aus Treu und Glauben abgeleitete und damit subsidiäre Anspruch in Betracht. Wer umgekehrt zur Auskunft aufgefordert wird, sollte prüfen, ob die geforderte Information dem Anspruchsteller nicht bereits zugänglich ist, und die Verjährungsfrage im Blick behalten, insbesondere bei verhaltenen Ansprüchen, die erst mit dem Verlangen zu laufen beginnen.
Häufige Fragen
Der Anspruch besteht nur ergänzend zu einem anderen Recht und nur, wenn der Berechtigte sich die Information nicht selbst oder mit zumutbarem Aufwand beschaffen kann. Liegt eine andere zumutbare Informationsquelle vor, entfällt der Anspruch.
Nein. Der Anspruch aus § 556g Abs. 3 BGB besteht nur auf Verlangen des Mieters, er ist als verhaltener Anspruch ausgestaltet. Ohne Verlangen des Mieters müssen Sie nicht von sich aus tätig werden.
Nein. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Auskunftsanspruch eigenständig innerhalb von drei Jahren nach § 195 BGB verjährt, gerechnet ab dem Auskunftsverlangen des Mieters, unabhängig vom Rückzahlungsanspruch.
Nur unter engen Voraussetzungen: Er muss ohne eigenes Verschulden im Unklaren über den Umfang einer möglichen Beeinträchtigung sein, und Sie müssten die Auskunft ohne größeren Aufwand geben können. Liegen bereits Pläne oder Genehmigungen vor, aus denen sich der Umfang ergibt, besteht regelmäßig kein Anspruch.
Der Berechtigte kann die Auskunft gerichtlich einklagen. Bei begründeter Weigerung kann zusätzlich die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung über die Vollständigkeit der Auskunft verlangt werden.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 04.12.2003, Az. IX ZR 222/02
- OLG Köln, Urteil vom 13.01.2017, Az. 19 U 77/16
- OLG Hamburg, Urteil vom 08.04.1998, Az. 4 U 50/97