Nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in der WEG

Ein Ausgleichsanspruch zwischen Wohnungseigentümern kommt in Betracht, wenn von einer Einheit oder vom Gemeinschaftseigentum eine Einwirkung auf eine andere Einheit ausgeht, die der betroffene Eigentümer zwar dulden musste, aber nicht entschädigungslos hinnehmen muss. Rechtsgrundlage ist der nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Solche Ansprüche zwischen Eigentümern derselben Gemeinschaft gelten nach der Rechtsprechung als Streitigkeiten nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG, für die das Wohnungseigentumsgericht zuständig ist und nicht die allgemeine Zivilkammer.

Rechtsgrundlage: § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog

§ 906 BGB regelt im Nachbarrecht, welche Einwirkungen ein Grundstückseigentümer von einem Nachbargrundstück dulden muss. Satz 2 der Vorschrift gewährt einen Geldausgleich, wenn die Einwirkung die ortsübliche Nutzung wesentlich beeinträchtigt und der Betroffene sie aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen nicht mit zumutbaren Mitteln abwehren konnte. Dieser Anspruch setzt kein Verschulden voraus und unterscheidet sich damit von einem Schadensersatzanspruch nach § 823 BGB.

Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird diese Vorschrift entsprechend angewendet, da das Verhältnis von Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und benachbarten Einheiten dem klassischen Nachbarschaftsverhältnis strukturell ähnelt. Praktisch relevant wird das etwa, wenn ein auf dem Gemeinschaftsgrundstück stehender Baum umstürzt und ein Fahrzeug oder eine Terrasse beschädigt, wenn Wurzeln in eine benachbarte Fläche eindringen oder wenn Feuchtigkeit von einer Einheit auf eine andere übergreift.

Der Anspruch ist jedoch nicht unbegrenzt. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Baumsturz infolge eines ungewöhnlich heftigen Sturms dem Eigentümer regelmäßig nicht als Störer im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB zuzurechnen ist, wenn der Baum gegenüber normalen Einwirkungen der Naturkräfte hinreichend widerstandsfähig war. In diesem Fall entfällt auch der Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB (BGH, Urteil vom 23.04.1993, Az. V ZR 250/92). Ob ein Baum als hinreichend widerstandsfähig galt und ob der Sturm tatsächlich außergewöhnlich war, ist regelmäßig eine Frage des Einzelfalls, die sich oft nur mit einem Gutachten klären lässt.

Warum es sich um eine WEG-Streitigkeit handelt

Für die Zuständigkeit des Gerichts kommt es nicht auf die Anspruchsgrundlage an, sondern darauf, ob das geltend gemachte Recht in einem inneren Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer steht. Der Begriff der Wohnungseigentumssache nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG ist entsprechend weit auszulegen (BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZB 73/16).

Ein Ausgleichsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zwischen Wohnungseigentümern berührt regelmäßig die zwischen den Eigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten und wird deshalb als Wohnungseigentumssache eingeordnet. Das gilt auch dann, wenn nicht der geschädigte Eigentümer selbst klagt, sondern etwa dessen Hausratversicherer im Wege des Regresses als Rechtsnachfolger. Für die Praxis bedeutet das: Eine solche Klage gehört vor das für WEG-Sachen zuständige Amtsgericht, nicht vor die allgemeine Zivilabteilung.

Typische Fallkonstellationen

Ausgleichsansprüche zwischen Eigentümern treten in wiederkehrenden Konstellationen auf. Die folgende Übersicht ordnet einige davon ein, ohne dass damit eine abschließende Bewertung des Einzelfalls verbunden ist.

• ✓Sturmschaden durch einen Baum auf dem Gemeinschaftsgrundstück, der eine Sondereigentumsfläche, ein Fahrzeug oder eine Terrasse trifft
• ✓Wurzeleinwuchs aus Gemeinschaftsflächen in eine angrenzende Sondernutzungsfläche
• ✓Feuchtigkeits- oder Wasserschäden, die von einer Einheit ausgehen und eine andere Einheit beeinträchtigen, ohne dass ein Verschulden feststellbar ist
• ✓Bauliche Veränderungen einer Einheit, deren mittelbare Auswirkungen erst später sichtbar werden

Rolle der Hausverwaltung

Die Verwaltung ist bei solchen Streitigkeiten nicht Partei eines Individualanspruchs zwischen zwei Eigentümern, sie ist aber häufig die erste Anlaufstelle, wenn ein Schaden am Gemeinschaftseigentum oder im Zusammenhang mit ihm auftritt. Wichtig sind eine zeitnahe Dokumentation des Schadens mit Fotos, die Feststellung des Zustands der betroffenen Bäume oder Bauteile vor dem Ereignis sowie die Meldung an die zuständige Versicherung.

Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer je Objekt diese Vorgänge, Unterlagen und Schadensmeldungen lassen sich über das Eigentümerportal casavi nachvollziehbar dokumentieren, die Verwaltung selbst arbeitet mit der Software impower. Eine rechtliche Bewertung, ob im Einzelfall ein Ausgleichsanspruch besteht, kann die Verwaltung nicht ersetzen, hier bleibt die Einschätzung durch einen Rechtsanwalt oder im Streitfall durch das Gericht erforderlich.

Verjährung und Beweislast

Für den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch gelten mangels Sonderregelung die allgemeinen Verjährungsvorschriften der §§ 195, 199 BGB, also regelmäßig drei Jahre ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Geschädigte von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat. Wer den Ausgleich verlangt, muss darlegen, dass die Einwirkung von der anderen Einheit oder vom Gemeinschaftseigentum ausging, dass sie die ortsübliche Nutzung wesentlich überschritt und dass sie nicht mit zumutbaren Mitteln abgewehrt werden konnte. Gerade der letzte Punkt ist in der Praxis oft der strittigste, weil er eine Bewertung der konkreten Umstände vor dem Schadensereignis voraussetzt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 23.04.1993, Az. V ZR 250/92
• Saarländisches OLG, Urteil vom 22.03.2017, Az. 2 U 7/16
• BGH, Beschluss vom 17.11.2016, Az. V ZB 73/16