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Ausgeschiedener Eigentümer: Diese Pflichten bleiben bestehen

Als ausgeschiedener Eigentümer gilt, wer sein Wohnungseigentum durch Verkauf, Schenkung, Zuschlag in der Zwangsversteigerung oder auf andere Weise verloren hat, sobald der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Mit diesem Stichtag endet die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE): Stimmrecht, Ladung zur Versammlung und Auskunftsanspruch entfallen. Zugleich bleiben bestimmte Pflichten aus der Zeit vor dem Ausscheiden bestehen, insbesondere rückständiges Hausgeld. Andere Forderungen, etwa Nachschüsse aus einer erst später beschlossenen Jahresabrechnung, treffen dagegen grundsätzlich den neuen Eigentümer. Für Verkäufer, Käufer und die Verwaltung ist diese Abgrenzung in der Praxis nicht immer einfach.

Wann der Status des ausgeschiedenen Eigentümers beginnt

Maßgeblich ist die dingliche Rechtsänderung, nicht der schuldrechtliche Vertrag. Solange der Verkäufer noch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, bleibt er Mitglied der Gemeinschaft und trägt sämtliche damit verbundenen Pflichten, auch wenn die Wohnung bereits übergeben und der Kaufpreis gezahlt wurde. Erst mit der Eigentumsumschreibung wechselt die Mitgliedschaft auf den Erwerber.

Diese Trennung zwischen Verpflichtungsgeschäft und dinglichem Vollzug ist relevant, wenn zwischen Übergabe und Grundbucheintragung mehrere Monate liegen. Für die Verwaltung bedeutet das, dass sie bis zur Umschreibung weiterhin den Veräußerer als Mitglied zu behandeln hat, unabhängig von Absprachen im Kaufvertrag.

Welche Zahlungspflichten nach dem Ausscheiden fortbestehen

Verpflichtungen, die vor dem Eigentümerwechsel entstanden sind, bleiben nach dem Ausscheiden bestehen. Hat der frühere Eigentümer beispielsweise Zahlungen nach dem Wirtschaftsplan oder aus Abrechnungen der Vorjahre nicht geleistet, kann die Gemeinschaft diese Ansprüche auch nach seinem Ausscheiden gegen ihn geltend machen (BGH, Beschluss vom 30.11.1995, Az. V ZB 16/95). Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber, etwa eine Übernahme der Rückstände durch den Käufer im notariellen Kaufvertrag, wirken nur zwischen den Vertragsparteien und entfalten gegenüber der Gemeinschaft keine Wirkung.

Für die gerichtliche Durchsetzung bleibt das Amtsgericht am Belegenheitsort der Wohnanlage zuständig, und zwar ausschließlich sachlich und örtlich nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Das gilt auch dann, wenn die Klage erst nach dem Ausscheiden des Schuldners aus der Gemeinschaft erhoben wird. Rückständiges Hausgeld muss die Verwaltung im Namen der Gemeinschaft gerichtlich geltend machen, wenn eine außergerichtliche Beitreibung nicht gelingt.

Wofür der ausgeschiedene Eigentümer nicht haftet

Die Haftung endet dort, wo Forderungen erst nach dem Ausscheiden entstehen. Für Nachschüsse aus einer erst nach dem Eigentümerwechsel beschlossenen Jahresabrechnung haftet der frühere Eigentümer grundsätzlich nicht, auch nicht aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung, sofern keine gesonderte Vereinbarung getroffen wurde. Ebenso wenig haftet er für Zahlungsrückstände seines Rechtsnachfolgers: Bleibt der neue Eigentümer das Hausgeld schuldig, trägt die Gemeinschaft das Ausfallrisiko allein. Eine Rückgriffsmöglichkeit auf den Verkäufer besteht nicht, es sei denn, die Beteiligten haben im Kaufvertrag eine Ausgleichsregelung vereinbart, die dann allerdings nur zwischen ihnen wirkt.

✓Nachschüsse aus Jahresabrechnungen, die erst nach dem Ausscheiden beschlossen werden
✓Hausgeldrückstände des Rechtsnachfolgers
✓Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung ohne besondere Vereinbarung

Stimmrecht und Beschlussfassung nach dem Ausscheiden

Mit der Eigentumsumschreibung erlischt das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung. Ein ausgeschiedener Eigentümer wird weder geladen noch nimmt er an Beschlussfassungen teil, auch wenn gegen ihn noch offene Forderungen bestehen. Für die Verwaltung ist dies eine praktische Fehlerquelle: Wird ein Eigentümerwechsel nicht rechtzeitig erkannt, etwa weil die Grundbuchmitteilung verspätet eingeht, besteht das Risiko, den falschen Beteiligten zu laden oder abstimmen zu lassen. Rückständige Forderungen gegen den ausgeschiedenen Eigentümer müssen eigenständig verfolgt werden, da sie nicht automatisch auf den Erwerber übergehen und nicht mit dessen Hausgeldschulden verrechnet werden können.

Sonderfall: Insolvenz oder Zwangsverwaltung vor dem Ausscheiden

Wurde vor dem Ausscheiden ein Insolvenz- oder Zwangsverwaltungsverfahren über das Wohnungseigentum eröffnet, stellt sich zusätzlich die Frage, wer für zuvor entstandene Ansprüche einzustehen hat und welches Gericht zuständig ist. Der Bundesgerichtshof hat für den Fall eines vor Rechtshängigkeit aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Eigentümers entschieden, dass diese Grundsätze gleichermaßen für einen Insolvenz- oder Zwangsverwalter gelten, der das Wohnungseigentumsrecht vor Rechtshängigkeit der Ansprüche aus der Masse freigegeben hat (BGH, Beschluss vom 24.11.1988, Az. V ZB 11/88; BGH, Urteil vom 10.03.1994, Az. IX ZR 98/93).

Das Kammergericht hat die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte für Ansprüche gegen den Insolvenzverwalter nach Freigabe in einer Entscheidung als rechtlich bedenklich bezeichnet, ohne ausdrücklich von dieser Rechtsprechung abzuweichen (KG Berlin, Beschluss vom 17.04.2002, Az. 24 W 316/01). Für die Praxis bedeutet das, dass die Zuständigkeitsfrage in Insolvenzfällen im Einzelfall zu prüfen ist, bevor Klage erhoben wird.

Was der Eigentümerwechsel für die Verwaltung bedeutet

Ein sauberer Umgang mit ausgeschiedenen Eigentümern setzt voraus, dass die Verwaltung Eigentümerwechsel zeitnah erfasst, offene Forderungen dem richtigen Schuldner zuordnet und Fristen für die gerichtliche Geltendmachung im Blick behält. Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer je Objekt diese Vorgänge durchgehend, die Verwaltungssoftware impower bildet Eigentümerwechsel und offene Posten nachvollziehbar ab, und Eigentümer erhalten über das Portal casavi Einsicht in ihre Kontenentwicklung bis zum Zeitpunkt ihres Ausscheidens.

Häufige Fragen

Muss ich als ausgeschiedener Eigentümer für Hausgeldschulden meines Nachfolgers aufkommen?

Nein. Die Zahlungspflicht des Rechtsnachfolgers trifft ausschließlich diesen. Bleibt er das Hausgeld schuldig, kann die Gemeinschaft nicht auf den früheren Eigentümer zurückgreifen, sofern keine abweichende vertragliche Regelung besteht.

Kann ich nach dem Verkauf noch wegen alter Hausgeldschulden verklagt werden?

Ja. Forderungen, die vor der Eigentumsumschreibung entstanden sind, bleiben bestehen und können auch nach dem Ausscheiden gerichtlich geltend gemacht werden. Zuständig ist das Amtsgericht am Belegenheitsort der Wohnanlage nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG.

Wirkt eine Regelung im Kaufvertrag, wonach der Käufer alle Rückstände übernimmt, auch gegenüber der Gemeinschaft?

Nein. Solche Vereinbarungen binden nur Verkäufer und Käufer. Gegenüber der Gemeinschaft bleibt derjenige zahlungspflichtig, in dessen Zeit als Eigentümer die Forderung entstanden ist.

Habe ich als ausgeschiedener Eigentümer noch ein Stimmrecht in der Versammlung?

Nein. Mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch endet die Mitgliedschaft in der Gemeinschaft, damit entfallen Stimmrecht, Ladung und Teilnahmerecht.

Haftet ein ausgeschiedener Eigentümer für Nachschüsse aus einer später beschlossenen Jahresabrechnung?

Grundsätzlich nicht. Beschlüsse über Nachschüsse, die erst nach dem Ausscheiden gefasst werden, richten sich an den zu diesem Zeitpunkt eingetragenen Eigentümer, nicht an dessen Vorgänger, es sei denn, es besteht eine besondere vertragliche Grundlage.

Herangezogene Entscheidungen

OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 14.08.1992, Az. 20 REMiet 1/92
KG Berlin, Beschluss vom 17.04.2002, Az. 24 W 316/01
BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 40/03