Aufzug im Wohnungseigentum: Recht, Kosten, Beschluss

Der nachträgliche Einbau eines Aufzugs ist eine bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG und bedarf grundsätzlich eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 kann ein einzelner Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen sogar einen Anspruch auf Zustimmung zu einem Aufzug haben, wenn er auf ihn wegen einer Behinderung angewiesen ist. Ob und wie der Aufzug tatsächlich gebaut wird, wer ihn nutzen darf und wer die Kosten trägt, sind dabei drei getrennt zu beantwortende Fragen.

Wer entscheidet über den Einbau

Ein Aufzug verändert das Gemeinschaftseigentum baulich und dauerhaft. Damit fällt der Einbau unter § 20 Abs. 1 WEG: Er ist als bauliche Veränderung zu beschließen, in der Regel mit einfacher Mehrheit der anwesenden und vertretenen Eigentümer. Ein einzelner Eigentümer kann den Aufzug nicht auf eigene Faust errichten, auch nicht auf eigene Kosten, sofern er dabei Gemeinschaftseigentum verändert oder die Fassade beziehungsweise das Treppenhaus in Anspruch nimmt.

Nach dem Einbau steht der Aufzug regelmäßig im Gemeinschaftseigentum, da er nicht nur einzelnen Sondereigentumseinheiten dient, sondern der gesamten Anlage zugeordnet ist. Das gilt auch dann, wenn zunächst nur wenige Eigentümer den Einbau wünschen und finanzieren.

Anspruch bei Behinderung: alte und neue Rechtslage

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gibt es in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG einen Anspruch jedes Eigentümers auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient. Ein Aufzug kann darunter fallen, wenn er im Einzelfall angemessen ist, etwa weil er die einzige realistische Möglichkeit darstellt, eine im Obergeschoss gelegene Wohnung barrierefrei zu erreichen.

Zu beachten ist, dass der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 13.1.2017 (Az. V ZR 96/16) noch zur alten Rechtslage vor dem WEMoG entschieden hat. Danach begründete der nachträgliche Einbau eines Personenaufzugs in aller Regel einen Nachteil im Sinne des damaligen § 22 Abs. 1 in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG für die übrigen Eigentümer, und zwar auch dann, wenn der bauwillige Eigentümer aus gesundheitlichen Gründen auf den Aufzug angewiesen war. Der BGH unterschied dabei ausdrücklich zwischen einem Aufzug einerseits und einem Treppenlift oder einer Rollstuhlrampe andererseits, die eher hinzunehmen seien. Diese strenge Linie zur Zustimmungspflicht ist durch den seit 2020 geltenden Anspruch aus § 20 Abs. 2 WEG teilweise überholt. Ob ein Aufzug im Einzelfall als angemessen und damit durchsetzbar gilt, bleibt jedoch eine Frage des Einzelfalls, insbesondere im Verhältnis zu Kosten, optischer Beeinträchtigung und baulicher Machbarkeit. Eine pauschale Aussage, dass ein Aufzug heute immer durchsetzbar ist, wäre unzutreffend.

Kostenverteilung: Grundsatz und Ausnahmen

Grundsätzlich tragen alle Eigentümer die Betriebs-, Verwaltungs- und Erhaltungskosten eines Aufzugs entsprechend dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel, meist nach Miteigentumsanteilen. Das gilt auch bei einer sogenannten ungeregelten Mehrhausanlage, bei der von mehreren Gebäuden nur eines über einen Aufzug verfügt: Ohne abweichende Regelung sind auch die Eigentümer der aufzugslosen Häuser an den Kosten zu beteiligen.

Die Eigentümerversammlung kann diesen Grundsatz jedoch nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss ändern und die Kosten von Betrieb und Erhaltung des Aufzugs allein den Eigentümern des betroffenen Hauses zuweisen. Für die Kosten einer baulichen Veränderung selbst gilt daneben § 21 Abs. 5 WEG: Der Verteilungsschlüssel kann zwar angepasst werden, einem Eigentümer dürfen dabei aber keine Kosten auferlegt werden, mit denen er nach § 21 Abs. 1 bis 4 WEG nicht ohnehin schon belastet wäre.

Wird ein Eigentümer trotzdem mit Kosten belastet, obwohl ihm diese eigentlich nicht hätten auferlegt werden dürfen, führt das nach der Praxis nicht zur Nichtigkeit, sondern lediglich zur Anfechtbarkeit des Beschlusses. Wird der Beschluss nicht angefochten, hat das eine bemerkenswerte Kehrseite: Auch Eigentümer, die dem Einbau ursprünglich nicht zugestimmt haben, aber den Aufzug mitfinanzieren, sind dann zu seiner Nutzung berechtigt.

Sondernutzungsrecht bei Aufzügen für einzelne Eigentümer

Häufig wollen nicht alle Eigentümer einen Aufzug, etwa weil er nur bestimmten Wohnungen im oberen Stockwerk nutzt. Soll der Aufzug ausschließlich einzelnen bau- und zahlungswilligen Eigentümern zur Verfügung stehen, reicht ein einfacher Mehrheitsbeschluss nicht aus. Der BGH hat hierzu klargestellt, dass diesen Eigentümern in einem solchen Fall ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt wird, wofür es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf, nicht nur eines Mehrheitsbeschlusses (BGH, Urteil vom 13.1.2017, Az. V ZR 96/16). Diese Vereinbarung muss regeln, wer den Aufzug nutzen darf, wer ihn finanziert und wie mit künftigen Erhaltungskosten umzugehen ist.

Rolle der Hausverwaltung

Die Verwaltung bereitet den Beschluss über einen Aufzugseinbau vor, holt in der Regel Kostenschätzungen und technische Stellungnahmen ein und formuliert den Beschlussantrag so, dass Einbau, Nutzungsberechtigung und Kostenverteilung sauber getrennt geregelt sind. Nach Beschlussfassung überwacht sie die Umsetzung und bildet die laufenden Kosten korrekt in Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung ab.

Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer je Objekt derartige Vorhaben von der Beschlussvorbereitung bis zur laufenden Abrechnung. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan legen wir bis Ende Mai des Folgejahres vor, Beschlüsse und Dokumente zum Aufzugsprojekt sind für Eigentümer im Eigentümerportal casavi jederzeit einsehbar, die Verwaltung selbst erfolgt über die Software impower.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
• OLG Köln, Beschluss vom 03.12.2003, Az. 16 Wx 216/03
• LG Hamburg, Beschluss vom 06.06.2001, Az. 318 T 70/99rechtskräftig