Aufteilungsplan: Fehlende Nummerierung von Räumen

Fehlt in einem Aufteilungsplan bei einzelnen Räumen die Nummerierung, führt das nicht zwingend zur Unwirksamkeit der Teilungserklärung oder zu Unklarheit über die Eigentumsverhältnisse. Die Zugehörigkeit eines nicht gekennzeichneten Raums zu einem bestimmten Sondereigentum kann sich aus dem Zusammenhang ergeben, etwa aus der Nummerierung angrenzender Bauteile wie Fenstern, aus der Lage im Grundriss oder aus der in der Teilungserklärung angegebenen Wohnfläche. Erst wenn sich auch auf diesem Weg keine eindeutige Zuordnung mehr treffen lässt, wird die Lücke rechtlich relevant.

Welche Anforderungen der Aufteilungsplan erfüllen muss

Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG ist der Teilungserklärung ein Aufteilungsplan beizufügen, aus dem die Aufteilung des Gebäudes und die Lage sowie Größe der im Sondereigentum stehenden Räume ersichtlich sind. In der Praxis geschieht dies durch eine fortlaufende Nummerierung, die sich auf allen Grundrissen und Schnitten wiederholt, in denen der jeweilige Raum abgebildet ist. Zweck dieser Vorgabe ist es, Grenzen zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie zwischen einzelnen Sondereigentumseinheiten so eindeutig darzustellen, dass Dritte, insbesondere spätere Erwerber, sich darauf verlassen können.

Der Bundesgerichtshof weist allerdings darauf hin, dass den Angaben im Aufteilungsplan im Verhältnis zur Teilungserklärung nur nachrangige Bedeutung zukommt (BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16). Maßgeblich für den Inhalt des Sondereigentums ist in erster Linie die Teilungserklärung selbst; der Aufteilungsplan dient vor allem der zeichnerischen Konkretisierung. Das relativiert die Bedeutung einzelner Lücken in der Nummerierung, ersetzt aber nicht die Notwendigkeit, dass sich die Zuordnung im Ergebnis nachvollziehen lässt.

Wie mit fehlender Nummerierung umgegangen wird

In einem vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall fehlte bei mehreren Wohnungen die Nummerierung einzelner Räume, etwa des Raums unmittelbar hinter der Wohnungseingangstür oder eines zwischen Küche und Abstellraum liegenden Zimmers. Das Gericht stellte fest, dass sich die Zugehörigkeit dieser Räume dennoch aus dem Zusammenhang ergab: Die davorliegenden Fenster waren jeweils mit derselben Nummer wie die betreffende Wohnung gekennzeichnet, sodass kein vernünftiger Zweifel an der Zuordnung bestand. Auch die in der Teilungserklärung angegebene Wohnungsgröße sprach dagegen, den betroffenen Raum aus dem Sondereigentum herauszulösen.

Diese Entscheidung zeigt das Grundprinzip: Eine fehlende Nummerierung an einzelner Stelle führt nicht automatisch zu einem Auslegungsproblem, wenn andere Merkmale des Plans, etwa Fenster, Türanschläge oder die Gesamtfläche, eine eindeutige Zuordnung erlauben. Widersprüchlich wird es erst, wenn sich aus dem Plan mehrere gleich plausible Zuordnungen ergeben oder wenn die fehlende Nummerierung mit weiteren Ungereimtheiten zusammentrifft, etwa nicht übereinstimmenden Türeinzeichnungen.

Wann die Lücke tatsächlich zum Problem wird

Anders liegt der Fall, wenn der beim Grundbuchamt eingereichte amtliche Aufteilungsplan von der Fassung abweicht, auf deren Grundlage die Teilungserklärung abgegeben wurde. Das Bayerische Oberste Landesgericht hat entschieden, dass eine solche Abweichung nicht durch eine bloße Identitätserklärung des Notars geheilt werden kann; das Grundbuchamt hat die Übereinstimmung von Teilungserklärung und Aufteilungsplan grundsätzlich selbst zu prüfen (BayObLG, Beschluss vom 12.12.2002, Az. 2Z BR 112/02). Fehlt in einem solchen Fall die Nummerierung, kann dies also durchaus zur Zwischenverfügung oder Zurückweisung des Eintragungsantrags führen, weil sich die erforderliche Klarheit nicht mehr im Wege der Auslegung herstellen lässt.

Keine neue Planvorlage ist dagegen erforderlich, wenn lediglich die rechtliche Einordnung einer bereits eindeutig abgegrenzten Einheit geändert wird, etwa bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum, sofern Lage und Grenzen des Sondereigentums unverändert bleiben (OLG Bremen, Beschluss vom 27.11.2001, Az. 3 W 52/01). Auch hier zeigt sich, dass die Rechtsprechung zwischen formalen Mängeln der Kennzeichnung und tatsächlichen Zweifeln an der Abgrenzung des Sondereigentums unterscheidet.

Bedeutung für Eigentümer, Beiräte und Vermieter

Für Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte ist eine fehlende Nummerierung im Aufteilungsplan meist erst dann von praktischer Bedeutung, wenn sie zu Streit über die Nutzung oder die Kostenverteilung eines bestimmten Raums führt, etwa bei einem Keller-, Abstell- oder Balkonbereich. In diesen Fällen lohnt sich zunächst ein Abgleich mit der Teilungserklärung sowie mit der dort angegebenen Wohn- oder Nutzfläche, bevor rechtliche Schritte erwogen werden. Häufig lässt sich die Zuordnung bereits auf diesem Weg klären.

Private Vermieter, die eine Einheit erwerben oder vermieten, sollten den Aufteilungsplan vor Vertragsschluss auf Vollständigkeit und Übereinstimmung mit der Teilungserklärung prüfen, insbesondere wenn Sondernutzungsrechte an Keller-, Stellplatz- oder Gartenflächen betroffen sind. Bei Zweifeln empfiehlt sich Rücksprache mit dem Notar oder dem Grundbuchamt, da die endgültige Zuordnung im Streitfall gerichtlich geklärt werden müsste und der Ausgang, wie die vorgestellten Entscheidungen zeigen, von den Umständen des Einzelfalls abhängt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16
• BayObLG, Beschluss vom 12.12.2002, Az. 2Z BR 112/02
• OLG Bremen, Beschluss vom 27.11.2001, Az. 3 W 52/01