Aufteilungsplan: Anforderungen und rechtliche Bedeutung
Ein Aufteilungsplan muss die Aufteilung eines Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eindeutig und in sich widerspruchsfrei darstellen. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 1 WEG, wonach dem Antrag auf Anlegung der Wohnungsgrundbücher ein Aufteilungsplan beizufügen ist, aus dem sich die Aufteilung des Gebäudes und die Lage der Räume des jeweiligen Sondereigentums ergeben. Fehlt es an dieser Eindeutigkeit, kann das die Wirksamkeit der Teilungserklärung im betroffenen Umfang gefährden und im Streitfall über Instandsetzung oder Nutzung erheblichen Klärungsbedarf auslösen.
Funktion des Aufteilungsplans
Der Aufteilungsplan ist das zeichnerische Gegenstück zur Teilungserklärung. Während die Teilungserklärung die rechtliche Aufteilung in Textform festlegt, bildet der Aufteilungsplan sie bautechnisch ab: Er zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören und wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft. Diese Abgrenzung ist keine Nebensache, sondern entscheidet in der Praxis darüber, wer für eine bauliche Maßnahme zuständig ist und wer die Kosten trägt.
Weil der Aufteilungsplan zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung Grundlage für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher ist, wirkt er sich unmittelbar auf die Bestandskraft des Grundbuchs aus. Grundbuchämter prüfen ihn deshalb nicht nur auf Vollständigkeit, sondern auch auf innere Widerspruchsfreiheit.
Formale Anforderungen: Bestimmtheitsgrundsatz
Für die Darstellung im Aufteilungsplan gilt der grundbuchverfahrensrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz. Das bedeutet, dass die Zuordnung von Räumen zu einer Einheit nicht auslegungsbedürftig sein darf, sondern sich unmittelbar aus dem Plan ergeben muss. In der Regel reichen Grundrisse allein nicht aus. Erforderlich sind regelmäßig zusätzlich Schnitte und Ansichten des Gebäudes, damit auch die vertikale Abgrenzung, etwa zwischen zwei übereinanderliegenden Einheiten oder bei Split-Level-Wohnungen, zweifelsfrei erkennbar ist.
An diese Sorgfalt werden bewusst hohe Anforderungen gestellt, weil der Aufteilungsplan über Jahrzehnte Bestand haben und auch für Personen verständlich bleiben soll, die an der ursprünglichen Teilung nicht beteiligt waren, etwa spätere Erwerber oder das Grundbuchamt bei Nachträgen. Ungenauigkeiten, die im Zeitpunkt der Teilung als unerheblich erscheinen, können Jahre später zu Streit darüber führen, ob eine Wand, ein Balkon oder ein Kellerraum zum Sonder- oder zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Maßstab für den ordnungsmäßigen Zustand des Gemeinschaftseigentums
Der Aufteilungsplan ist nicht nur für die Abgrenzung des Eigentums relevant, sondern auch für die Frage, wie das Gemeinschaftseigentum instand zu halten oder erstmalig herzustellen ist. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F. (inhaltlich fortgeführt in § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums als auch die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen daran. Für die Bestimmung des ordnungsmäßigen Anfangszustands ist in erster Linie die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan maßgebend, wie der Bundesgerichtshof festgehalten hat (BGH, Urteil vom 20.07.2018, Az. V ZR 56/17). Eine Baubeschreibung tritt nur ergänzend hinzu, soweit sie öffentlich-rechtlich erforderliche Ausstattungsbestandteile enthält, die bei Errichtung nicht verwirklicht wurden.
Dieser Grundsatz wurde in weiteren Entscheidungen bestätigt (BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16; BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16). In der letztgenannten Entscheidung stellte der Bundesgerichtshof zudem klar, dass auch als Teileigentum ausgewiesene Einheiten grundsätzlich zum Aufenthalt geeignet sein müssen und die Bezeichnung als Teileigentum jede gewerbliche Nutzung zulässt, sofern nicht der Aufteilungsplan oder die Teilungserklärung etwas anderes vorgeben.
Abweichungen zwischen Plan und tatsächlicher Bauausführung
In der Praxis kommt es häufig vor, dass ein Gebäude nicht exakt so errichtet wurde, wie es der Aufteilungsplan vorsieht. Solche Bauabweichungen können unterschiedliche rechtliche Folgen haben, je nachdem, ob sie das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum oder beides betreffen und ob sie von den übrigen Eigentümern hingenommen wurden oder nicht.
Aus § 21 Abs. 4 in Verbindung mit Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F. kann sich ein Anspruch auf Herstellung eines erstmaligen ordnungsmäßigen Zustands entsprechend Aufteilungsplan und Bauplänen ergeben (BGH, Urteil vom 05.12.2003, Az. V ZR 447/01). Daneben kommt, wenn das Gemeinschaftseigentum abredewidrig genutzt oder verändert wurde, ein Abwehranspruch nach § 1004 BGB in Betracht, der auch einzelnen Miteigentümern untereinander zusteht. Ob ein solcher Anspruch im Einzelfall besteht, hängt stark von den konkreten Umständen ab, etwa davon, seit wann die Abweichung besteht und ob sie stillschweigend geduldet wurde. Eine pauschale Aussage ist hier nicht möglich.
Bedeutung für Eigentümer und Verwaltung in der Praxis
Für Eigentümer und Beiräte lohnt sich ein Blick in den Aufteilungsplan immer dann, wenn Unklarheit über Zuständigkeiten besteht, etwa bei Fenstern, Balkonen, Kellerabteilen oder nachträglich errichteten Anbauten. Der Plan gibt in solchen Fällen den ersten und wichtigsten Anhaltspunkt, noch vor der Teilungserklärung selbst, weil er die räumliche Zuordnung anschaulich macht.
In der laufenden Verwaltung bewahren wir Aufteilungspläne und Teilungserklärungen im Eigentümerportal casavi auf, sodass Eigentümer und Beirat jederzeit darauf zugreifen können. Fragen zur Auslegung eines Plans oder zu einer möglichen Bauabweichung klärt der feste Objektbetreuer im jeweiligen Objekt, gegebenenfalls in Abstimmung mit einem von der Gemeinschaft beauftragten Sachverständigen oder Rechtsanwalt, da die abschließende rechtliche Bewertung nicht Teil der Verwaltungstätigkeit ist.
Häufige Fragen
Der Aufteilungsplan wird vom teilenden Eigentümer, meist einem Bauträger, im Zuge der Teilung nach § 8 WEG erstellt und mit einer Abgeschlossenheitsbescheinigung dem Grundbuchamt vorgelegt. Er ist Voraussetzung für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher und bleibt danach dauerhaft Bestandteil der Teilungsunterlagen.
Genügt der Plan dem Bestimmtheitsgrundsatz nicht, kann dies die Zuordnung einzelner Räume zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum unklar lassen. Im Streitfall muss dann häufig ausgelegt werden, was gewollt war, was langwierig und ergebnisoffen sein kann. Eine spätere Korrektur ist möglich, erfordert aber in der Regel die Zustimmung der Betroffenen oder eine Änderung der Teilungserklärung.
Ja, ein solcher Anspruch kann sich aus § 1004 BGB oder aus § 21 Abs. 4 und Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F. ergeben, wenn das Gemeinschaftseigentum nicht plangerecht errichtet wurde oder abredewidrig genutzt wird. Ob der Anspruch im Einzelfall durchsetzbar ist, hängt von den konkreten Umständen ab, etwa von Dauer und Duldung der Abweichung.
Nein. Maßgebend für den ordnungsmäßigen Anfangszustand des Gemeinschaftseigentums ist in erster Linie die Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan. Die Baubeschreibung gewinnt nur dort Bedeutung, wo sie öffentlich-rechtlich erforderliche Ausstattungsbestandteile enthält, die bei der Errichtung nicht umgesetzt wurden.
Ja, auch für Teileigentum ist der Aufteilungsplan maßgeblich. Die Bezeichnung als Teileigentum lässt grundsätzlich jede gewerbliche Nutzung zu, sofern der Plan oder die Teilungserklärung keine engere Zweckbestimmung vorsehen, und die Räume müssen dennoch grundsätzlich zum Aufenthalt geeignet sein.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16
- BGH, Urteil vom 23.06.2017, Az. V ZR 102/16
- BGH, Urteil vom 05.12.2003, Az. V ZR 447/01