Aufteilung in Wohnungseigentum: Wann ist eine Genehmigung nötig?
Die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nach § 8 WEG bedarf grundsätzlich keiner behördlichen Genehmigung. In bestimmten Gebieten ist die Begründung von Wohnungseigentum jedoch genehmigungspflichtig, insbesondere in Gebieten mit Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB und in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nach § 250 BauGB. Fehlt die erforderliche Genehmigung oder eine gleichgestellte Bescheinigung, darf das Grundbuchamt die Teilung nicht eintragen. Ob im Einzelfall ein Genehmigungsvorbehalt besteht, hängt von der Lage des Grundstücks und der jeweiligen kommunalen oder landesrechtlichen Regelung ab und muss vor jeder Aufteilung geprüft werden.
Aufteilung nach § 8 und § 3 WEG als zivilrechtlicher Vorgang
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt zwei Wege, ein Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufzuteilen. Nach § 8 WEG kann der alleinige Eigentümer eines Grundstücks das Miteigentum durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Anteile mit Sondereigentum aufteilen. Nach § 3 WEG erfolgt die Aufteilung durch Vertrag, wenn mehrere Personen bereits Miteigentümer des Grundstücks sind. Beide Wege setzen zivilrechtlich vor allem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde voraus, aus der sich ergibt, dass die einzelnen Einheiten baulich in sich abgeschlossen sind.
Eine darüber hinausgehende behördliche Genehmigung der Teilung selbst ist im Regelfall nicht vorgesehen. Der Genehmigungsvorbehalt, um den es in diesem Beitrag geht, kommt nicht aus dem Wohnungseigentumsrecht, sondern aus dem öffentlichen Baurecht und knüpft an die Lage des Grundstücks an.
Genehmigungsvorbehalt in Erhaltungsgebieten nach § 172 BauGB
Gemeinden können durch eine Erhaltungssatzung, im allgemeinen Sprachgebrauch auch Milieuschutzsatzung genannt, Gebiete bezeichnen, in denen die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden der Genehmigung bedarf, § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2, Satz 4 BauGB. Ziel dieser Regelung ist der Erhalt der bestehenden Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und der Schutz vor Verdrängung durch Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In Berlin haben zahlreiche Bezirke von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht, sodass die Aufteilung eines Mietshauses dort häufig eine vorherige Prüfung erfordert, ob das Grundstück in einem entsprechend festgesetzten Gebiet liegt.
Umstritten ist, ob dieser Genehmigungsvorbehalt auch die Aufteilung eines Erbbaurechts in Wohnungs- und Teilerbbaurechte nach § 30 WEG erfasst. Anders als § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, der Wohnungserbbaurechte ausdrücklich einbezieht, nennt § 172 BauGB diesen Fall nicht ausdrücklich. Eine einheitliche Linie hat sich hierzu bislang nicht gefestigt.
Genehmigungsvorbehalt nach dem Baulandmobilisierungsgesetz
Mit § 250 BauGB wurde eine weitere Genehmigungsmöglichkeit geschaffen. Landesregierungen können durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen, in denen die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum genehmigungspflichtig ist. Berlin hat hiervon mit einer Verordnung vom 3. August 2021 Gebrauch gemacht.
Diese Berliner Umwandlungsverordnung ist jedoch in einem gerichtlichen Verfahren als nichtig eingestuft worden. Für Eigentümer und Beiräte in Berlin bedeutet das: Die Rechtslage zum Genehmigungsvorbehalt nach § 250 BauGB ist derzeit nicht abschließend gesichert und kann sich durch weitere Entscheidungen oder eine Neuregelung ändern. Vor einer geplanten Aufteilung empfiehlt sich deshalb eine aktuelle Nachfrage beim zuständigen Bezirksamt und beim Grundbuchamt, statt sich auf den Stand einer älteren Verordnung zu verlassen.
Die Grundbuchsperre als Kontrollmechanismus
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15, klargestellt, wie der Genehmigungsvorbehalt praktisch durchgesetzt wird. Grundbuchämter sind nach § 172 Abs. 1 Satz 6 in Verbindung mit § 22 Abs. 2 Satz 3 und 4, Abs. 6 Satz 1 und Abs. 8 Satz 1 BauGB öffentlich-rechtlich verpflichtet, die Aufteilung eines Grundstücks in Wohnungs- und Teileigentum nur nach Vorlage des Genehmigungsbescheids oder einer gleichgestellten Bescheinigung vorzunehmen. Diese sogenannte Grundbuchsperre ersetzt eine gesonderte Eintragung des Genehmigungsvorbehalts im Grundbuch und sorgt so für eine einfachere Kontrolle.
Der Bundesgerichtshof weist zugleich darauf hin, dass die Grundbuchämter dieses Verfahren nur einhalten müssen, wenn die Aufteilung materiell-rechtlich tatsächlich dem Genehmigungsvorbehalt unterliegt. Liegt das Grundstück nicht in einem betroffenen Gebiet, entfällt die Sperre. Für die Praxis folgt daraus, dass eine fehlende oder verzögerte Bescheinigung unmittelbar die Eintragung und damit den Vollzug der Teilungserklärung verzögert.
Umgehungskonstruktionen über das Erbbaurecht
In der Praxis wurde vereinzelt versucht, den Genehmigungsvorbehalt zu umgehen, indem sich der Eigentümer selbst oder einer eigens gegründeten Gesellschaft ein Erbbaurecht bestellt und dieses in engem zeitlichem Zusammenhang in Wohnungs- und Teilerbbaurechte aufteilt. Nach einer instanzgerichtlichen Entscheidung gilt der Genehmigungsvorbehalt des § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB in solchen Fällen entsprechend, wenn die Gestaltung erkennbar allein dazu dient, die Genehmigungspflicht zu umgehen. Das Gericht sah insoweit eine planwidrige Regelungslücke, weil der Eigentümer bei direkter Aufteilung nach § 8 WEG genehmigungspflichtig gewesen wäre.
Für Eigentümer folgt daraus, dass Gestaltungen über ein zwischengeschaltetes Erbbaurecht keine verlässliche Möglichkeit sind, einen bestehenden Genehmigungsvorbehalt zu umgehen. Ob eine solche Konstruktion im Einzelfall als Umgehung gewertet wird, hängt vom zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang der einzelnen Schritte ab und ist letztlich eine Frage der Einzelfallbewertung.
Folgen der Aufteilung für Sondereigentümer und die Gemeinschaft
Auch nach einer wirksamen Aufteilung bleiben öffentlich-rechtliche Pflichten relevant, die im Zuge der Teilung entstanden oder offengeblieben sind. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16, entschieden, dass es grundsätzlich Sache des jeweiligen Sondereigentümers ist, bauordnungsrechtliche Vorgaben, die sein Sondereigentum betreffen, etwa den erforderlichen Einbau einer Toilette oder einer Badewanne beziehungsweise Dusche, auf eigene Kosten zu erfüllen.
Anders verhält es sich beim Stellplatznachweis: Dessen Erfüllung ist nach derselben Entscheidung Aufgabe aller Wohnungseigentümer gemeinsam, auch wenn der Nachweis bei der Aufteilung nach § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist. Für Beiräte bedeutet das, bei Beschlüssen über entsprechende Maßnahmen zu unterscheiden, ob eine Pflicht das einzelne Sondereigentum oder das gemeinschaftliche Grundstück betrifft, bevor über die Kostentragung entschieden wird.
Häufige Fragen
Nein. Die zivilrechtliche Aufteilung nach § 8 oder § 3 WEG ist grundsätzlich genehmigungsfrei. Eine Genehmigung ist nur erforderlich, wenn das Grundstück in einem Gebiet mit Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB oder in einem durch Verordnung nach § 250 BauGB bestimmten Gebiet liegt.
Auskunft geben das zuständige Bezirksamt beziehungsweise Stadtplanungsamt sowie die veröffentlichten Erhaltungssatzungen der Gemeinde. Vor einer geplanten Aufteilung sollte diese Prüfung frühzeitig erfolgen, da sie die weitere Planung beeinflusst.
Das Grundbuchamt darf die Teilung nach der Grundbuchsperre nicht eintragen, solange der Genehmigungsbescheid oder eine gleichgestellte Bescheinigung fehlt. Die Teilungserklärung entfaltet dann keine im Grundbuch abgesicherte Wirkung.
Das ist im Grundsatz umstritten und im Gesetz nicht ausdrücklich geregelt. In Fällen, die erkennbar allein der Umgehung des Genehmigungsvorbehalts dienen, wenden Gerichte die Regelung des § 172 BauGB nach bisheriger Einzelfallrechtsprechung entsprechend an.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Erfüllung des Stellplatznachweises Aufgabe aller Wohnungseigentümer gemeinsam, unabhängig davon, ob der Nachweis bei der ursprünglichen Aufteilung vollständig erbracht wurde.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15
- BFH, Urteil vom 19.02.2004, Az. VI R 135/01
- BGH, Urteil vom 09.12.2016, Az. V ZR 84/16