Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen: Rechtslage im WEG

Gegen Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, also Hausgeld, Sonderumlage oder Nachzahlung aus der Jahresabrechnung, können einzelne Eigentümer grundsätzlich nicht aufrechnen. Der Bundesgerichtshof hat dies bestätigt: Zulässig ist eine Aufrechnung nur mit Forderungen, die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind, sowie ausnahmsweise mit Ansprüchen aus einer Notgeschäftsführung (BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15). Alle anderen, insbesondere streitige oder nur behauptete Gegenforderungen, berechtigen nicht dazu, die eigene Zahlungspflicht zu kürzen oder zurückzuhalten.

Warum die Aufrechnung eingeschränkt ist

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist auf den regelmäßigen Eingang der Hausgelder angewiesen, um laufende Kosten wie Versicherungen, Energie, Instandhaltung und Verwalterhonorar zu decken. Würde jeder Eigentümer eigenmächtig mit vermeintlichen Gegenansprüchen aufrechnen, wäre die Liquidität der Gemeinschaft nicht mehr planbar. Die Rechtsprechung leitet daraus eine Treuepflicht der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft ab und stützt das grundsätzliche Aufrechnungsverbot auf § 242 BGB.

Die Grenzen, die dabei gezogen werden, orientieren sich an einem Gedanken aus dem allgemeinen Vertragsrecht: § 309 Nr. 3 BGB lässt in Allgemeinen Geschäftsbedingungen einen Ausschluss der Aufrechnung nur zu, wenn unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen des Schuldners ausgenommen bleiben. Diesen Maßstab hat die Rechtsprechung sinngemäß auf das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümer und Gemeinschaft übertragen.

Die anerkannten Ausnahmen im Überblick

Nach gefestigter Rechtsprechung bleiben drei Fallgruppen von Gegenforderungen aufrechenbar. Alles, was darüber hinausgeht, insbesondere eine vom Eigentümer nur behauptete Forderung, führt nicht zu einer wirksamen Aufrechnung und lässt die Zahlungspflicht gegenüber der Gemeinschaft unberührt bestehen.

• ✓Forderungen, die die Gemeinschaft ausdrücklich anerkannt hat
• ✓Forderungen, die rechtskräftig gerichtlich festgestellt sind, etwa durch Urteil
• ✓Ansprüche aus Notgeschäftsführung, also Erstattungsansprüche eines Eigentümers, der zur Abwendung eines Schadens für die Gemeinschaft in Vorleistung gegangen ist

Notgeschäftsführung als praktischer Anwendungsfall

Ein anschauliches Beispiel für eine zulässige Aufrechnung ist die Notgeschäftsführung. Zahlt ein Eigentümer etwa dringend eine Rechnung eines Versorgungsunternehmens, um eine Sperrung abzuwenden, weil die Gemeinschaft handlungsunfähig ist, entsteht ihm ein Erstattungsanspruch. Dieser Anspruch stellt Kosten im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG dar, für die die Gemeinschaft Schuldnerin ist. Zugleich ist die Gemeinschaft Gläubigerin der Vorschussforderung aus dem Wirtschaftsplan gegenüber demselben Eigentümer. Damit besteht die für eine Aufrechnung nach §§ 387 ff. BGB erforderliche Gegenseitigkeit, und die Aufrechnung ist möglich.

Fehlt diese Gegenseitigkeit, etwa weil der Eigentümer mit einer Forderung gegen einen anderen Eigentümer persönlich aufrechnen will, scheitert die Aufrechnung bereits an dieser Grundvoraussetzung, unabhängig vom Aufrechnungsverbot.

Gestaltung durch die Gemeinschaftsordnung

Das Kammergericht hat klargestellt, dass die aus der Zweckbestimmung des Hausgeldes abgeleiteten Grundsätze zum Aufrechnungsverbot durch die Gemeinschaftsordnung näher ausgestaltet werden können (KG Berlin, Beschluss vom 25.06.2003, Az. 24 W 328/02). Im entschiedenen Fall enthielt die Gemeinschaftsordnung eine Klausel, wonach die Aufrechnung gegen Hausgeldforderungen grundsätzlich unzulässig ist und den Verzug nicht ausschließt, mit einer ausdrücklichen Ausnahme für bestimmte Gegenforderungen des Eigentümers.

Für die Praxis bedeutet das: Es lohnt sich, vor einer geplanten Aufrechnung nicht nur die allgemeinen Grundsätze, sondern auch die konkrete Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung des eigenen Objekts zu prüfen, da dort abweichende oder präzisierende Regelungen bestehen können.

Sonderfälle: ehemalige Eigentümer und verjährte Forderungen

Das Aufrechnungsverbot gilt nicht nur für aktuelle Eigentümer. Auch ein ehemaliger Wohnungseigentümer kann gegenüber rückständigen Hausgeldforderungen nur mit anerkannten, rechtskräftig festgestellten oder aus Notgeschäftsführung stammenden Gegenforderungen aufrechnen. Dies gilt nach Auffassung des Landgerichts Frankfurt am Main selbst dann, wenn die Gegenforderung des ehemaligen Eigentümers inzwischen verjährt ist und deshalb ohnehin nicht mehr aktiv durchsetzbar wäre (LG Frankfurt a. M., Urteil v. 13.8.2018, 2-09 S 85/17).

Für Wohnungseigentümer, die eine Immobilie verkauft haben und noch mit Restforderungen der Gemeinschaft konfrontiert sind, ändert ein Eigentumswechsel an dieser Rechtslage also nichts.

Konsequenzen für Eigentümer und Verwaltung

Beharrt ein Eigentümer trotz eindeutiger Rechtslage darauf, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung aufrechnen zu können, und drohen daraus weitere Konflikte, kann dies sogar Auswirkungen auf das Zahlungsverhältnis haben: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein Verwalter in einem solchen Fall eine mit dem Eigentümer vereinbarte Lastschriftabrede kündigen darf (BGH, Urteil v. 29.1.2016, V ZR 97/15).

Wer eine berechtigte Forderung gegen die Gemeinschaft hat, sollte diese also nicht einseitig verrechnen, sondern zunächst auf eine Anerkennung durch Eigentümerbeschluss hinwirken oder sie gerichtlich klären lassen. Bis dahin bleibt die Zahlungspflicht für Hausgeld und Sonderumlage unverändert bestehen. Eine nachvollziehbare Dokumentation strittiger Posten, etwa über ein Eigentümerportal wie casavi, erleichtert es, den Überblick zu behalten und Missverständnisse frühzeitig auszuräumen.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• KG Berlin, Beschluss vom 25.06.2003, Az. 24 W 328/02
• BayObLG, Beschluss vom 20.11.2002, Az. 2Z BR 144/01
• KG Berlin, Beschluss vom 25.02.2004, Az. 24 W 285/01