Aufforderungsbeschluss in der WEG: Zulässigkeit und Auslegung

Ein Aufforderungsbeschluss ist ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, mit dem ein Miteigentümer aufgefordert wird, ein bestimmtes Verhalten zu unterlassen oder einen Zustand zu beseitigen, ohne dass damit eine eigenständige neue Pflicht begründet wird. Solche Beschlüsse sind grundsätzlich zulässig, auch wenn sie im Wortlaut wie ein Ge- oder Verbot klingen. Entscheidend ist die Auslegung nach dem objektiven Erklärungswert des Beschlusstextes, nicht die gewählte Formulierung.

Zweck eines Aufforderungsbeschlusses

Wohnungseigentümer dürfen durch Beschluss ihren Willen darüber bilden, ob sie einen bestimmten Gebrauch des Gemeinschaftseigentums oder eine bauliche Veränderung für unzulässig halten. Grundlage sind die Regelungen zur ordnungsmäßigen Verwaltung und zu baulichen Veränderungen, etwa § 19 WEG und § 20 WEG. Auf dieser Basis können sie einen einzelnen Miteigentümer auffordern, sein Verhalten entsprechend anzupassen, etwa eine Nutzung einzustellen oder eine bauliche Veränderung rückgängig zu machen.

Wichtig ist dabei: Ein solcher Beschluss schafft selbst keinen neuen materiellen Anspruch. Er dokumentiert lediglich den Willen der Gemeinschaft und bereitet die Durchsetzung eines ohnehin bestehenden Anspruchs vor, etwa auf Unterlassung oder Beseitigung. Häufig dient er auch dazu, die Verwaltung zur Beauftragung eines Rechtsanwalts zu ermächtigen.

Beschlusskompetenz: Dürfen Eigentümer das überhaupt beschließen

Ein häufiges Beispiel aus der Praxis: Zwei Beschlüsse untersagen einem Eigentümer, eine Garage zu Wohnzwecken und eine Terrasse als Gartenfläche zu nutzen. Zusätzlich wird ihm der Rückbau baulicher Veränderungen aufgegeben. Formal liest sich das wie ein unmittelbar wirkendes Verbot beziehungsweise wie eine Handlungspflicht.

Hier stellt sich die Frage, ob den Eigentümern überhaupt die Kompetenz zusteht, einem Miteigentümer per Mehrheitsbeschluss eine solche Pflicht aufzuerlegen. Eine echte, unmittelbar durchsetzbare Verpflichtung könnte die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft übersteigen. Genau an diesem Punkt setzt die Auslegung an: Wird der Beschluss als bloße Aufforderung verstanden, bewegt er sich innerhalb der zulässigen Beschlusskompetenz und ist nicht nichtig.

Auslegung nach Wortlaut und objektivem Sinn

Ein weiteres Beispiel betrifft Abweisbleche an einer Balkondecke. Der Beschluss lautete sinngemäß, ein Anwalt solle beauftragt werden, gegen das Anbringen der Bleche vorzugehen, und die Bleche sollten entfernt werden. Trotz des scheinbar zwingenden Wortlauts wurde dieser Beschluss als Aufforderungsbeschluss ausgelegt. Eine eigenständige Rückbauverpflichtung wurde damit nicht begründet.

Der Auslegungsmaßstab für WEG-Beschlüsse ist objektiv-normativ. Maßgeblich ist nicht der subjektive Wille der Abstimmenden, sondern wie ein unbefangener Betrachter den Wortlaut und den erkennbaren Sinn des Beschlusses versteht. Formulierungen, die wie ein Gebot klingen, etwa 'hat zu erfolgen' oder 'wird aufgegeben', werden im Zweifel so ausgelegt, dass sie den Willen der Gemeinschaft dokumentieren und zur Rechtsverfolgung ermächtigen, ohne selbst eine vollstreckbare Pflicht zu schaffen. Ob diese Auslegung im Einzelfall trägt, hängt jedoch stark vom konkreten Wortlaut und den Umständen ab und ist nicht in jedem Fall zweifelsfrei.

Sonderfall: Der Abmahnbeschluss

Ein verwandter Fall betrifft Beschlüsse, mit denen ein Miteigentümer wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens abgemahnt werden soll. Auch ein solcher Beschluss kann als Aufforderung zur Unterlassung ausgelegt werden, selbst wenn ihm nicht ausdrücklich zu entnehmen ist, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG droht.

Der Bundesgerichtshof hat dazu Parallelen zwischen der Abmahnung zur Vorbereitung einer Entziehung und einer schlichten, auf Unterlassung gerichteten Abmahnung gezogen. Lässt sich einem Beschluss nicht die Ankündigung einer Entziehung entnehmen, enthält er bei der gebotenen objektiven Auslegung jedenfalls die zulässige Aufforderung, das beanstandete Verhalten künftig zu unterlassen.

Bedeutung für Anfechtungsklagen und Praxis

Für die gerichtliche Überprüfung ist die Einordnung als Aufforderungsbeschluss von erheblicher Bedeutung. Im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen einen solchen Beschluss werden nur formale Beschlussmängel geprüft, etwa Fragen der Einberufung, der Mehrheit oder der Bestimmtheit des Beschlusstextes. Ob der materielle Anspruch, zu dessen Durchsetzung der Beschluss aufruft, tatsächlich besteht, ist im Anfechtungsverfahren dagegen nicht zu klären.

Für Eigentümer, die sich gegen einen Aufforderungsbeschluss wehren wollen, folgt daraus: Der Einwand, das beanstandete Verhalten sei in der Sache zulässig, verfängt im Anfechtungsverfahren regelmäßig nicht. Die Klärung dieser Frage bleibt einem eigenständigen Verfahren vorbehalten, etwa einer Unterlassungs- oder Beseitigungsklage. Für die Gemeinschaft bedeutet die Einordnung als Aufforderungsbeschluss zugleich, dass mit dem Beschluss allein noch nichts vollstreckt werden kann. Er ist ein vorbereitender Schritt, kein Vollstreckungstitel.

Formulierungsempfehlung für die Praxis

Da die Auslegung im Streitfall nicht immer eindeutig ausfällt, empfiehlt es sich, Beschlusstexte von vornherein klar zu fassen. Ein Beschluss sollte erkennen lassen, dass er eine Aufforderung ausspricht und gegebenenfalls zur Beauftragung eines Rechtsanwalts oder zur Einleitung weiterer Schritte ermächtigt, statt den Eindruck einer bereits vollzogenen, unmittelbar durchsetzbaren Verpflichtung zu erwecken. Das erleichtert später sowohl die Auslegung als auch die Verteidigung des Beschlusses in einem Anfechtungsverfahren.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002, Az. 17 U 97/02
• OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017, Az. I-24 U 150/16