Aufforderungsbeschluss in der WEG: Auslegung und Wirkung
Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der wörtlich wie ein Ge- oder Verbot klingt – etwa 'Die Abweisbleche sollen entfernt werden' oder 'Die Nutzung der Garage zu Wohnzwecken wird untersagt' – ist nicht automatisch nichtig, auch wenn die Eigentümerversammlung für ein echtes Ge- oder Verbot gar keine Beschlusskompetenz hätte. Gerichte legen solche Formulierungen regelmäßig so aus, dass sie lediglich einen Aufforderungsbeschluss enthalten: eine Aufforderung an den betroffenen Eigentümer, sich künftig in bestimmter Weise zu verhalten, ohne dass damit selbst eine vollstreckbare Pflicht wie eine Rückbau- oder Unterlassungsverpflichtung begründet wird. Maßgeblich ist die objektive Auslegung des Beschlusstextes, nicht der Wortlaut allein.
Was einen Aufforderungsbeschluss ausmacht
Die Wohnungseigentümer können nach § 19 WEG durch Mehrheitsbeschluss Fragen der ordnungsmäßigen Verwaltung regeln. Sie können jedoch grundsätzlich keinem einzelnen Eigentümer unmittelbar vollstreckbare Ge- oder Verbote auferlegen, die einer gerichtlichen Titulierung gleichkommen. Ein Aufforderungsbeschluss ist demgegenüber Ausdruck der Willensbildung der Gemeinschaft, dass ein bestimmter Gebrauch oder eine bauliche Veränderung für unzulässig gehalten wird, verbunden mit der Aufforderung an den betroffenen Eigentümer, sein Verhalten entsprechend zu ändern. Diese Kompetenz wird den Wohnungseigentümern zugestanden, ohne dass damit bereits über das Bestehen eines materiellen Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruchs entschieden wird.
Wie Gerichte den Beschlusstext auslegen
Für die Auslegung eines Beschlusses kommt es nicht darauf an, was einzelne Eigentümer sich bei der Formulierung gedacht haben, sondern darauf, wie ein unbefangener Betrachter den Wortlaut und den erkennbaren Sinn verstehen musste. Diese objektive Auslegung führt in der Praxis häufig dazu, dass Formulierungen, die auf den ersten Blick wie eine unmittelbare Verpflichtung klingen, tatsächlich nur als Aufforderung zu verstehen sind. In einem Fall, in dem beschlossen wurde, ein Rechtsanwalt solle gegen angebrachte Abweisbleche an einer Balkondecke vorgehen und die Bleche 'sollen entfernt werden', wurde der Beschluss dahingehend ausgelegt, dass keine eigenständige Rückbauverpflichtung begründet werden sollte, sondern lediglich die Beauftragung des Anwalts und die Formulierung des Klageziels erfolgten.
Beispiel: Nutzungsuntersagung und Rückbau
Ähnlich verhält es sich, wenn einem Eigentümer per Beschluss die Nutzung einer Garage zu Wohnzwecken oder einer Terrasse als Gartenfläche untersagt und ihm der Rückbau baulicher Veränderungen 'aufgegeben' wird. Trotz des Ge- und Verbotscharakters im Wortlaut werden solche Beschlüsse als bloße Aufforderungsbeschlüsse gedeutet. Damit scheitert eine Anfechtung nicht schon daran, dass der Gemeinschaft für ein echtes Ge- oder Verbot die Beschlusskompetenz fehlen würde. Ob der zugrunde liegende Anspruch – etwa auf Unterlassung der Nutzung – tatsächlich besteht, ist eine andere, eigenständig zu prüfende Frage.
Abmahnbeschluss als Sonderfall
Eine besondere Konstellation betrifft Beschlüsse, mit denen der Verwalter beauftragt wird, einen Eigentümer wegen eines die Gemeinschaft schädigenden Verhaltens abzumahnen. Solche Abmahnungen weisen Parallelen zur Vorbereitung einer Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG auf. Lässt sich dem Beschluss aber nicht entnehmen, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung droht, ist er nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei der gebotenen objektiven Auslegung als zulässiger Aufforderungsbeschluss zu verstehen, das monierte Verhalten künftig zu unterlassen. Im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen einen solchen Beschluss werden dann nur formale Beschlussmängel geprüft, nicht aber, ob ein materieller Unterlassungsanspruch tatsächlich besteht. Diese doppelte Lesart eines Beschlusses – Abmahnung und Aufforderung zugleich – ist zwar denkbar, in der praktischen Handhabung aber die Ausnahme.
Praktische Folgen für Eigentümer und Verwaltung
Ein Aufforderungsbeschluss verschafft der Gemeinschaft keinen unmittelbar vollstreckbaren Titel. Zeigt der betroffene Eigentümer das geforderte Verhalten nicht, muss die Gemeinschaft den Anspruch gesondert gerichtlich geltend machen, etwa durch eine Unterlassungs- oder Beseitigungsklage. Wer einen Aufforderungsbeschluss für unrichtig hält, muss ihn innerhalb der gesetzlichen Frist des § 45 WEG anfechten, wobei die Anfechtung in der Regel nur formale Mängel des Beschlusses zu Fall bringen kann, nicht das materielle Anliegen dahinter. Für die Verwaltungspraxis folgt daraus, dass Beschlussvorlagen möglichst eindeutig formuliert werden sollten, um spätere Auslegungsstreitigkeiten zu vermeiden. Bei InnovateImmo bereitet ein fester Objektbetreuer je Objekt solche Beschlussvorlagen vor und dokumentiert die Kommunikation mit den Betroffenen über das Eigentümerportal casavi, damit der gefasste Beschluss und sein Zustandekommen im Nachhinein nachvollziehbar bleiben.
Häufige Fragen
Ein echtes Verbot würde dem Eigentümer unmittelbar eine vollstreckbare Pflicht auferlegen, wofür der Gemeinschaft regelmäßig die Beschlusskompetenz fehlt. Ein Aufforderungsbeschluss enthält demgegenüber nur die Aufforderung, ein bestimmtes Verhalten zu ändern, ohne selbst den materiellen Anspruch zu begründen oder zu titulieren.
Nein. Er dokumentiert die Willensbildung der Gemeinschaft und rechtfertigt gegebenenfalls die Beauftragung eines Anwalts oder Verwalters, ersetzt aber keine gerichtliche Titulierung. Ein Unterlassungs- oder Beseitigungsanspruch muss, wenn er bestritten wird, gesondert eingeklagt werden.
Wenn Sie den Beschluss formal für fehlerhaft halten, sollten Sie ihn fristgerecht nach § 45 WEG anfechten. Ob der dahinterstehende Anspruch materiell besteht, wird im Anfechtungsverfahren gegen einen bloßen Aufforderungsbeschluss aber regelmäßig nicht geprüft.
Ja, wenn der Beschluss nicht erkennen lässt, dass bei Fortsetzung des Verhaltens die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG droht, wird er nach der Rechtsprechung als zulässiger Aufforderungsbeschluss zur Unterlassung ausgelegt.
Entscheidend ist eine klare, eindeutige Formulierung der Beschlussvorlage, die erkennen lässt, ob eine bloße Aufforderung oder eine weitergehende Maßnahme gemeint ist. Eine sorgfältige Vorbereitung durch die Verwaltung und eine nachvollziehbare Dokumentation helfen, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Karlsruhe, Urteil vom 10.12.2002, Az. 17 U 97/02
- OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.04.2017, Az. I-24 U 150/16