WEG-Altrecht: Wann gilt es nach der Reform 2020 noch?

WEG-Altrecht kommt dann zur Anwendung, wenn der zu beurteilende Sachverhalt bereits vor dem 1.12.2020 abgeschlossen war - dem Tag, an dem die Reform durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft trat. Für neue Sachverhalte gilt seither ausnahmslos das neue Recht, auch wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst schon Jahrzehnte besteht. Maßgeblich ist also nicht das Alter der Gemeinschaft, sondern der Zeitpunkt des jeweiligen Ereignisses - etwa einer Pflichtverletzung, eines Beschlusses oder der Einleitung eines Gerichtsverfahrens.

Die Reform zum 1. Dezember 2020 und ihr Grundsatz

Mit dem WEMoG wurde das Wohnungseigentumsgesetz umfassend geändert, unter anderem die Kompetenzverteilung in der Verwaltung nach § 19 WEG, die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters nach § 27 WEG und die Frage, wer Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum geltend macht, nach § 9a WEG. Der Gesetzgeber hat dabei keinen allgemeinen Bestandsschutz für ältere Regelungen vorgesehen: Ab dem 1.12.2020 gilt das neue Recht grundsätzlich für alle Gemeinschaften, unabhängig davon, wann die Teilungserklärung errichtet oder die Gemeinschaft gegründet wurde.

Trotzdem gibt es Fälle, in denen Sachverhalte aus der Zeit vor der Reform noch nach dem alten Recht zu beurteilen sind. Das betrifft vor allem Ansprüche, deren Grundlage bereits vor dem Stichtag entstanden ist, sowie Verfahren, die zu diesem Zeitpunkt bereits anhängig waren.

Schadensersatzansprüche aus der Zeit vor der Reform

Für Schadensersatzansprüche gilt: Ist der Sachverhalt, aus dem sich der Anspruch ergibt, bereits vor dem 1.12.2020 abgeschlossen, ist er nach den bis zum 30.11.2020 geltenden Vorschriften zu beurteilen, insbesondere nach § 26 WEG in seiner damaligen Fassung. Das betrifft etwa die Frage, ob ein Verwalter durch ein bestimmtes Handeln oder Unterlassen vor der Reform seine Pflichten verletzt hat.

Für Eigentümer bedeutet das: Wer heute noch einen Schaden geltend macht, der auf ein Ereignis vor der Reform zurückgeht, muss sich am damaligen Pflichtenmaßstab und an der damaligen Rechtslage orientieren, nicht an der seit 2020 geltenden. Das kann im Einzelfall zu einem anderen Ergebnis führen als eine Beurteilung nach heutigem Recht, weil sich sowohl die Kompetenzordnung als auch einzelne Sorgfaltsmaßstäbe verändert haben.

Prozessführungsbefugnis in Altverfahren

Vor der Reform war die Zuordnung von Ansprüchen zwischen der Gemeinschaft und dem einzelnen Eigentümer in manchen Konstellationen unklarer geregelt als heute. Nach geltendem Recht übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 2 WEG die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Dazu gehören auch Ansprüche aus § 1004 Abs. 1 BGB wegen einer Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie daran anknüpfende Sekundäransprüche, etwa Schadensersatz.

Für Streitigkeiten, die bereits vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängig waren, kann eine zu diesem Zeitpunkt bestehende Prozessführungsbefugnis in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG fortgelten. Eine Klage wird also nicht allein deshalb unzulässig, weil sich die gesetzliche Zuständigkeit später verschoben hat. Das gilt jedoch nur, wenn die Befugnis auch nach dem damaligen Recht tatsächlich bestand. War schon vor der Reform ausschließlich die Gemeinschaft für einen bestimmten Anspruch klagebefugt, bleibt eine Klage des einzelnen Eigentümers unzulässig - eine bloße Beeinträchtigung seines Sondereigentums reicht dafür nicht aus, wenn der geltend gemachte Anspruch letztlich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum abgeleitet wird.

Verwalterverträge, Beschlüsse und Vereinbarungen aus der Zeit vor 2020

Vor der Reform geschlossene Verwalterverträge und wirksam gefasste Beschlüsse werden durch das Inkrafttreten des WEMoG nicht automatisch unwirksam. Sie bleiben grundsätzlich bestehen, auch wenn sich die gesetzliche Kompetenzordnung seither geändert hat.

Allerdings gilt die neue gesetzliche Verteilung von Aufgaben und Befugnissen, etwa nach § 19 WEG und § 27 WEG, seit dem 1.12.2020 auch für Bestandsobjekte. Regelungen in älteren Gemeinschaftsordnungen, die dem neuen zwingenden Recht widersprechen - etwa zur Beschlussfähigkeit oder zur Vertretung der Gemeinschaft nach außen - werden insoweit verdrängt. Vereinbarungen, die das Gesetz weiterhin zulässt, bleiben dagegen wirksam.

Praktische Bedeutung für Eigentümer und Beiräte

In der Praxis lohnt sich bei älteren Streitfragen der Blick auf den Zeitpunkt des zugrundeliegenden Ereignisses, nicht auf den Zeitpunkt, zu dem ein Anspruch geltend gemacht oder ein Verfahren geführt wird. Gerade bei Schadensfällen und offenen Forderungen aus der Zeit vor der Reform ist diese Unterscheidung entscheidend für die richtige Rechtsgrundlage.

Da die Übergangsfragen zwischen altem und neuem WEG-Recht im Einzelfall komplex sein können und die Gerichte hierzu unterschiedliche Konstellationen zu beurteilen hatten, empfiehlt sich bei streitigen Altfällen eine sorgfältige Prüfung, welches Recht konkret einschlägig ist, bevor Ansprüche formuliert oder Fristen versäumt werden.

• ✓Zeitpunkt des zugrundeliegenden Sachverhalts dokumentieren, nicht nur das Datum der Geltendmachung
• ✓Bei Prozessen aus der Zeit vor dem 1.12.2020 prüfen, ob die Prozessführungsbefugnis schon nach Altrecht bestand
• ✓Bestehende Verwalterverträge und Beschlüsse auf Vereinbarkeit mit dem seit 2020 zwingenden Recht prüfen lassen
• ✓Bei Zweifeln rechtliche Beratung einholen, da Übergangsfragen einzelfallabhängig sind

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 12.10.2016, Az. V ZB 198/15
• Saarländisches OLG, Beschluss vom 06.03.1991, Az. 5 RE-Miet 1/90
• BFH, Urteil vom 15.02.2017, Az. VI R 50/15 (NV) (veröffentlicht am 05.07.2017)