Anspruch auf Vorschuss nur mit wirksamem Beschluss

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann von einem Eigentümer keinen Vorschuss auf das Hausgeld verlangen, ohne dass zuvor ein Beschluss über die Höhe der Vorschüsse gefasst wurde. Erst mit diesem Beschluss entsteht die konkrete Zahlungspflicht des einzelnen Eigentümers. Ohne Beschluss besteht kein durchsetzbarer Zahlungsanspruch, selbst wenn objektiv Kosten anfallen und Liquidität benötigt wird.

Ohne Beschluss keine konkrete Zahlungspflicht

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die Zahlungspflicht der Wohnungseigentümer erst mit der Beschlussfassung entsteht. Haben die Wohnungseigentümer einen Wirtschaftsplan beschlossen, sind sie verpflichtet, nach Abruf des Verwalters die im Wirtschaftsplan festgelegten Vorschüsse zu leisten (BGH, Urteil vom 10.02.2017, Az. V ZR 166/16). Der Wirtschaftsplan allein, also der reine Zahlenwerk-Entwurf des Verwalters, begründet noch keine Forderung. Erst der Beschluss der Eigentümerversammlung setzt die Höhe der Vorschüsse verbindlich fest und macht sie einforderbar.

Für die Praxis bedeutet das: Ein Verwalter kann Hausgeld-Rückstände nicht allein mit dem Verweis auf tatsächlich entstandene Kosten oder auf einen unbeschlossenen Planentwurf einklagen. Er benötigt einen wirksamen Beschluss als Anspruchsgrundlage. Das gilt unabhängig davon, ob es um laufende Vorschüsse oder um eine Abrechnungsspitze aus einer Jahresabrechnung geht.

Rechtliche Grundlage: § 28 WEG nach der Reform

Seit der WEG-Reform zum 1. Dezember 2020 regelt § 28 Abs. 1 WEG, dass die Wohnungseigentümer jährlich im Voraus über die von ihnen zu leistenden Vorschüsse beschließen, und zwar nach Maßgabe eines vom Verwalter aufzustellenden Wirtschaftsplans. Beschlussgegenstand ist damit unmittelbar die Höhe der Vorschüsse. Über Nachschüsse oder Anpassungen der Vorschüsse aufgrund der Jahresabrechnung wird gesondert nach § 28 Abs. 2 WEG beschlossen.

Die vom BGH entschiedene Konstellation betraf noch die vor der Reform geltende Fassung des § 28 WEG, in der der Wirtschaftsplan selbst Gegenstand des Beschlusses war (§ 28 Abs. 5 WEG a. F.) und die Vorschusspflicht aus § 28 Abs. 2 WEG a. F. folgte. Der Kerngedanke, dass die Zahlungspflicht an einen wirksamen Beschluss geknüpft ist, gilt jedoch unverändert fort und ist in der aktuellen Fassung des § 28 WEG ausdrücklich verankert.

Fehlt ein aktueller Beschluss für ein laufendes Jahr, ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass ein früherer Beschluss unter Umständen fortgilt, wenn er sich entsprechend auslegen lässt. Ein Gericht hat einen Beschluss zur Beitragshöhe dahin ausgelegt, dass die Eigentümer damit auch für ein Folgejahr, für das kein neuer Beschluss gefasst wurde, die Höhe der Vorschüsse festlegen wollten. Das ersetzt jedoch keinen ordnungsgemäß gefassten Beschluss, sondern ist eine Frage der Auslegung im Einzelfall.

Anspruch jedes Eigentümers auf Beschlussfassung

Jeder Wohnungseigentümer hat umgekehrt einen Anspruch darauf, dass die notwendigen Beschlüsse nach § 28 Abs. 1 WEG tatsächlich gefasst werden. Bleibt die Verwaltung untätig und legt weder Wirtschaftsplan noch Jahresabrechnung zur Beschlussfassung vor, kann dies eine Pflichtverletzung darstellen, die im Innenverhältnis geltend gemacht werden kann. Das ändert aber nichts daran, dass gegenüber Zahlungsansprüchen aus einem bereits gefassten Vorschuss-Beschluss ein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender anderer Beschlüsse ausgeschlossen ist.

Kein Zurückbehaltungsrecht wegen fehlender Jahresabrechnung

Ein Eigentümer kann die Zahlung fälliger Vorschüsse nicht mit der Begründung verweigern, die Gemeinschaft habe seit Jahren keine Jahresabrechnung beschlossen oder keine Anpassung der Vorschüsse vorgenommen. Wegen der Natur der Schuld ist ein Zurückbehaltungsrecht des einzelnen Eigentümers gegenüber Ansprüchen aus Beschlüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG generell ausgeschlossen, weil die laufende Finanzausstattung der Gemeinschaft nicht wegen individueller Ansprüche einzelner Eigentümer gefährdet werden darf. Der Anspruch auf Nachholung fehlender Beschlüsse und die Zahlungspflicht aus bestehenden Vorschuss-Beschlüssen sind rechtlich getrennt zu behandeln.

Fehler im Beschluss: wann er trotzdem Bestand hat

Nicht jeder Fehler in einem Vorschuss-Beschluss führt zu dessen Ungültigkeit. Wird beispielsweise ein unzutreffender Umlageschlüssel verwendet, ist der Beschluss dennoch nicht ohne Weiteres erfolgreich anfechtbar, wenn sich die Beiträge für die einzelnen Eigentümer dadurch nur geringfügig höher oder niedriger darstellen als bei einem zutreffenden Schlüssel (LG Berlin, Urteil vom 30.08.2022, Az. 55 S 7/22 WEG). Ein Anspruch auf Änderung einer Umlagevereinbarung kann zwar bestehen, er lässt sich einer bereits fälligen Zahlungsverpflichtung aber nicht entgegenhalten. Ob eine Abweichung noch als geringfügig gilt, ist eine Frage des Einzelfalls und in der Rechtsprechung nicht abschließend beziffert.

Bedeutung für die laufende Verwaltung

Für Verwaltungsbeiräte und Eigentümer folgt daraus praktisch: Vor jeder Zahlungsaufforderung sollte geprüft werden, ob ein wirksamer Beschluss über Wirtschaftsplan beziehungsweise Vorschusshöhe vorliegt und ob dieser für das betreffende Kalenderjahr gilt. Fehlt ein aktueller Beschluss, sollte die Beschlussfassung zeitnah nachgeholt werden, statt Zahlungen allein auf Basis eines Entwurfs oder einer bloßen Kostenschätzung einzufordern. Ebenso wichtig ist die zeitnahe Vorlage von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, damit Beschlussfassungen nicht über Jahre hinweg offenbleiben und Streit über die Fortgeltung alter Beschlüsse entsteht. Bei InnovateImmo werden Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres vorgelegt, jedes Objekt hat einen festen Objektbetreuer, und Beschlussvorlagen sowie Abrechnungen sind über das Eigentümerportal casavi einsehbar, das gemeinsam mit der Verwaltungssoftware impower geführt wird.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Hamm, Beschluss vom 24.11.2003, Az. 15 W 342/03
• BGH, Urteil vom 10.02.2017, Az. V ZR 166/16
• BGH, Urteil vom 19.01.2017, Az. VII ZR 301/13