Anspruch auf Unterlassung: Rechtsgrundlagen und Durchsetzung
Ein Anspruch auf Unterlassung besteht, wenn jemand eine rechtswidrige Beeinträchtigung fortsetzt oder deren Wiederholung droht und der Betroffene diese Beeinträchtigung nicht dulden muss. Im Wohnungseigentum stützt sich dieser Anspruch vor allem auf § 1004 BGB und § 14 WEG, im Mietverhältnis auf § 541 BGB. Wer den Anspruch geltend machen darf und wie er durchgesetzt wird, hängt davon ab, ob das Gemeinschaftseigentum, ein Sondereigentum oder ein Mietverhältnis betroffen ist.
Voraussetzungen des Unterlassungsanspruchs
Ein Unterlassungsanspruch setzt voraus, dass eine Beeinträchtigung vorliegt oder unmittelbar droht, die der Betroffene nicht hinnehmen muss. Nach § 1004 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer von demjenigen, der sein Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, die Beseitigung verlangen; bei Wiederholungsgefahr besteht zusätzlich der Unterlassungsanspruch. Kein Anspruch besteht, wenn der Eigentümer zur Duldung verpflichtet ist, etwa weil ein anderer einen eigenen Herstellungs- oder Mangelbeseitigungsanspruch hat. Entscheidend ist dabei nicht nur das Ob einer Maßnahme, sondern teilweise auch das Wie ihrer Umsetzung, wie ein Urteil des OLG Köln zu einem geplanten Wanddurchbruch zeigt.
In der Wohnungseigentümergemeinschaft tritt neben § 1004 BGB die Vorschrift des § 14 Abs. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum und die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass anderen Eigentümern kein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil entsteht (§ 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG), und die Nutzung entsprechend Vereinbarung oder Beschluss vorzunehmen (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Ob eine konkrete Nutzung diesen Rahmen sprengt, ist im Einzelfall zu prüfen und nicht immer eindeutig zu beantworten.
Wer klagt in der WEG: Gemeinschaft oder Einzeleigentümer
Seit der WEG-Reform regelt § 9a Abs. 2 WEG, dass gemeinschaftsbezogene Abwehransprüche gegen Störungen des Gemeinschaftseigentums von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden, nicht mehr vom einzelnen Eigentümer. Das gilt sowohl für den sachenrechtlichen Anspruch aus § 1004 BGB als auch für den schuldrechtlichen Anspruch aus § 14 Abs. 1 WEG gegen einen anderen Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft muss die Geltendmachung durch Beschluss im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 WEG in die Wege leiten. Der einzelne Eigentümer kann in diesen Fällen nicht mehr selbst klagen, sondern muss auf eine entsprechende Beschlussfassung hinwirken.
Der BGH hatte sich mit einer vergleichbaren Frage unter altem Recht befasst und die geborene Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG a. F. bestätigt, wenn die Beeinträchtigung das Gemeinschaftseigentum betrifft und sich der Anspruch gegen einen Dritten außerhalb der Gemeinschaft richtet. Anders liegt es, wenn ein Eigentümer individuelle Rechte verteidigt, die nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern sein eigenes Sondereigentum oder sein Persönlichkeitsrecht betreffen, etwa bei einer Videoüberwachung des eigenen Wohnungseingangs durch einen Nachbarn. Solche Ansprüche aus § 823 BGB in Verbindung mit dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht oder aus der DSGVO bleiben beim betroffenen Eigentümer selbst und unterliegen nicht der Vergemeinschaftung.
Unterlassungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter
Im Mietverhältnis regelt § 541 BGB einen eigenständigen Unterlassungsanspruch des Vermieters: Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz Abmahnung fort, kann der Vermieter auf Unterlassung klagen. Ein daneben bestehender Anspruch aus § 1004 BGB scheidet regelmäßig aus, weil das Mietverhältnis als Sonderrechtsverhältnis die allgemeinen eigentumsrechtlichen Ansprüche verdrängt. Das OLG Köln hat dies für den Fall eines eigenmächtigen baulichen Eingriffs des Mieters bestätigt und zugleich klargestellt, dass ein Mieter, selbst wenn er einen eigenen Anspruch auf eine bestimmte Baumaßnahme hat, diesen nicht durch eigenmächtiges Handeln durchsetzen darf.
Die Abmahnung ist bei § 541 BGB zwingende Voraussetzung. Ohne vorherige, hinreichend konkrete Aufforderung zur Unterlassung ist eine Klage in aller Regel nicht erfolgreich. Aus der Vertragstreue nach § 242 BGB können sich zudem ergänzende Verhaltenspflichten ergeben, etwa wenn der Mieter selbst einen Anspruch auf eine Instandsetzungsmaßnahme hat, deren Ausführung im Einzelnen aber dem Vermieter überlassen bleiben muss.
Verjährung bei Dauerverstößen
Ob und wann ein Unterlassungsanspruch verjährt, hängt davon ab, ob es sich um einen einmaligen Eingriff oder einen Dauerverstoß handelt. Das OLG Celle hat für die dauerhafte vertragswidrige Nutzung von Wohnraum entschieden, dass der Anspruch des Vermieters auf Unterlassung während der Mietzeit ständig neu entsteht und deshalb nicht verjährt. Zur Begründung wurde herangezogen, dass sich eine dauerhafte Nutzung nicht in einer einmaligen Handlung erschöpft, sondern fortlaufend erneuert wird. Das Gericht grenzte diesen Fall ausdrücklich vom einmaligen Anbringen einer Parabolantenne ab, bei dem die Verjährung mit der Handlung selbst beginnt.
Diese Wertung lässt sich auf vergleichbare Dauerzustände in der Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen, etwa eine fortlaufend zweckwidrige Nutzung von Teileigentum. Zwingend ist das jedoch nicht in jedem Fall, da die Abgrenzung zwischen einmaligem Zustand und fortlaufendem Verstoß im Einzelfall unterschiedlich beurteilt werden kann.
Praktisches Vorgehen bei der Durchsetzung
Vor einer gerichtlichen Geltendmachung sollte die Störung dokumentiert und der Verursacher schriftlich zur Unterlassung aufgefordert werden, mit angemessener Fristsetzung. In der WEG ist zusätzlich zu prüfen, ob ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Geltendmachung erforderlich ist, da die Gemeinschaft für gemeinschaftsbezogene Ansprüche zuständig ist. Verwalter und Beirat sollten die Sach- und Beweislage vor einer Beschlussvorlage sorgfältig aufbereiten, da Prozessrisiko und Kosten von der gesamten Gemeinschaft getragen werden.
Bei der Sondereigentumsverwaltung und der Mietshausverwaltung koordinieren wir Abmahnungen, Fristen und die Kommunikation mit den Beteiligten über das Eigentümerportal casavi, dokumentiert in der Verwaltungssoftware impower. Für jedes Objekt steht ein fester Objektbetreuer als Ansprechpartner zur Verfügung.
Häufige Fragen
Bei § 541 BGB ist die Abmahnung gesetzliche Voraussetzung für den Unterlassungsanspruch des Vermieters. Bei § 1004 BGB ist eine Abmahnung nicht zwingend vorgeschrieben, aber aus Kostengründen und zur Vermeidung eines sofortigen Anerkenntnisses in der Praxis üblich.
Betrifft die Störung das Gemeinschaftseigentum, liegt die Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG bei der Gemeinschaft, die per Beschluss handeln muss. Betrifft die Beeinträchtigung dagegen Ihr eigenes Sondereigentum oder Ihr Persönlichkeitsrecht, etwa durch eine Kamera, können Sie selbst klagen.
Bei einem Dauerverstoß, etwa einer fortlaufenden vertragswidrigen Nutzung, entsteht der Anspruch nach der Rechtsprechung des OLG Celle laufend neu und verjährt während des fortdauernden Zustands nicht. Bei einer einmaligen Handlung beginnt die Verjährung dagegen mit deren Vornahme.
Ja, im Regelfall ist ein Beschluss über die Geltendmachung des Anspruchs im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 18 Abs. 1, Abs. 2 WEG erforderlich, bevor die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Störer vorgeht.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Köln, Urteil vom 19.05.2017, Az. 1 U 25/16
- BGH, Urteil vom 13.10.2017, Az. V ZR 45/17
- OLG Celle, Urteil vom 05.01.2018, Az. 2 U 94/17