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Anspruch auf bauliche Veränderung in der WEG

Einen unmittelbaren Anspruch auf die Vornahme einer baulichen Veränderung am Gemeinschaftseigentum gibt es nicht. Wohnungseigentümer haben nach § 20 Abs. 2 und Abs. 3 WEG jedoch einen Anspruch darauf, dass die Eigentümerversammlung über die Gestattung einer solchen Maßnahme beschließt. Bei bestimmten, im Gesetz benannten Vorhaben besteht dieser Anspruch dem Grunde nach fast immer. Wie die Maßnahme im Einzelnen ausgeführt wird, bleibt dagegen Sache der Gemeinschaft.

Beschlussanspruch statt Ausführungsanspruch

§ 20 Abs. 2 Satz 1 WEG gewährt jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung von Maßnahmen, die der Barrierefreiheit, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchsschutz oder dem Anschluss an ein Glasfasernetz dienen. Diese vier Fälle werden als privilegierte bauliche Veränderungen bezeichnet, weil die übrigen Eigentümer die Zustimmung nur in engen Grenzen verweigern können.

Wichtig ist die Einschränkung in § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG: Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen. Der antragstellende Eigentümer kann also verlangen, dass überhaupt beschlossen wird, nicht aber, dass die Maßnahme genau in der von ihm gewünschten technischen Ausgestaltung erfolgt. Die Gemeinschaft darf beispielsweise ein anderes Ladeinfrastrukturkonzept wählen, solange das Ziel des Antrags dadurch nicht vereitelt wird.

Anspruch bei nicht privilegierten Maßnahmen

Für alle anderen baulichen Veränderungen greift § 20 Abs. 3 WEG. Danach besteht ein Anspruch auf Gestattung, wenn kein anderer Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird, oder wenn die beeinträchtigten Eigentümer zustimmen. Ob eine solche Beeinträchtigung vorliegt, ist im Einzelfall zu beurteilen und lässt sich nicht pauschal beantworten. Optik, Lärm, Wertminderung und Nutzungsänderungen spielen dabei eine Rolle.

Auch hier gilt: Der Anspruch richtet sich auf einen Beschluss über die Gestattung, nicht auf die eigenmächtige Umsetzung. Wer ohne Beschluss baut, geht das Risiko ein, dass die Gemeinschaft später Rückbau verlangt.

Abgrenzung zur Erhaltungsmaßnahme

Nicht jede bauliche Maßnahme ist eine bauliche Veränderung im Rechtssinn. Eine bauliche Veränderung liegt nur vor, wenn das gemeinschaftliche Eigentum über eine ordnungsgemäße Instandsetzung oder Instandhaltung hinaus gegenständlich verändert wird. Entspricht ein Bauteil bereits seit der Errichtung des Gebäudes einem vom ursprünglichen Plan abweichenden Zustand, handelt es sich bei einer Reparatur in diesem Zustand nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine Erhaltungsmaßnahme nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Das OLG Hamm hat dies für eine von Anfang an vorhandene, vom Aufteilungsplan abweichende Dachterrasse entschieden.

Diese Abgrenzung ist keine akademische Frage. Sie entscheidet darüber, welche Mehrheit für den Beschluss erforderlich ist und wer die Kosten trägt. Beiräte und Eigentümer sollten diese Unterscheidung frühzeitig klären, bevor über einen Beschlussantrag abgestimmt wird.

Vor der Reform 2020: nur Beschlusskompetenz

Vor der WEG-Reform 2020 kannte das Gesetz keinen individuellen Anspruch auf Modernisierungsmaßnahmen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass § 22 Abs. 2 WEG in der damaligen Fassung nur eine Beschlusskompetenz mit qualifizierter Mehrheit begründete, aber keinen eigenen Anspruch einzelner Eigentümer auf die Vornahme der Maßnahme. Kam die erforderliche Mehrheit nicht zustande, blieb der Umbau in der Regel blockiert, selbst wenn er sinnvoll war.

Mit der Neufassung des § 20 WEG hat der Gesetzgeber diese Blockademöglichkeit für die vier privilegierten Fälle gezielt beseitigt. Für alle übrigen baulichen Veränderungen bleibt es beim Erfordernis eines Mehrheitsbeschlusses, wobei § 20 Abs. 3 WEG die Zustimmungspflicht bei fehlender Beeinträchtigung vorsieht.

Wenn die Versammlung nicht mitzieht: Beschlussersetzungsklage

Lehnt die Eigentümerversammlung einen berechtigten Antrag ab oder fasst überhaupt keinen Beschluss, kann der Anspruch gerichtlich durchgesetzt werden. Nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG kann das Gericht den fehlenden Beschluss ersetzen. Der Bundesgerichtshof hatte dies bereits zur Vorgängerregelung in § 21 Abs. 8 WEG a.F. bestätigt.

Auch in diesem gerichtlichen Verfahren prüft das Gericht nur, ob dem Grunde nach ein Anspruch auf Gestattung besteht. Die konkrete technische Umsetzung, etwa ein bestimmtes Ladeinfrastrukturkonzept, kann der Kläger nicht erzwingen, wenn die Gemeinschaft eine andere, ebenfalls geeignete Ausführung bevorzugt.

Kosten, Nutzung und Rolle der Verwaltung

Bei baulichen Veränderungen, die auf Wunsch eines einzelnen Eigentümers erfolgen, trägt dieser nach § 21 WEG regelmäßig die Kosten und erhält im Gegenzug die alleinige Nutzung. Eine abweichende Kostenverteilung ist nur durch Beschluss mit qualifizierter Mehrheit möglich. Diese Kostentrennung sollte bereits im Gestattungsbeschluss dokumentiert werden, damit spätere Streitigkeiten über Folgekosten vermieden werden.

Für die Verwaltung bedeutet ein solcher Antrag vor allem sorgfältige Vorbereitung der Beschlussvorlage und klare Dokumentation der getroffenen Regelung. Bei InnovateImmo betreut ein fester Objektbetreuer das jeweilige Objekt durchgehend, Beschlüsse und Unterlagen werden über das Eigentümerportal casavi bereitgestellt, die Verwaltung erfolgt mit der Software impower. Kosten aus genehmigten baulichen Veränderungen fließen in die Jahresabrechnung ein, die bis Ende Mai des Folgejahres erstellt wird.

Häufige Fragen

Brauche ich für eine Wallbox immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung?

Ja. Auch wenn ein Anspruch auf Gestattung nach § 20 Abs. 2 WEG besteht, ersetzt dieser Anspruch nicht den Beschluss selbst. Die Versammlung muss über das Vorhaben entscheiden, kann die konkrete Ausführung aber im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung mitgestalten.

Darf ich bauen, wenn die Versammlung untätig bleibt?

Nein. Ohne wirksamen Beschluss bleibt die Maßnahme unzulässig, und die Gemeinschaft kann Rückbau verlangen. Der eigenmächtige Rückbau fremder, rechtswidriger Veränderungen ist umgekehrt ebenfalls nicht ohne Weiteres zulässig, wie der Bundesgerichtshof für die Zeit nach Verjährung des Beseitigungsanspruchs entschieden hat.

Kann die Gemeinschaft eine andere technische Lösung vorgeben als die von mir beantragte?

Ja, sofern das Ziel der privilegierten Maßnahme dadurch nicht vereitelt wird. Der Anspruch bezieht sich auf das Ob der Gestattung, nicht auf ein bestimmtes Konzept.

Wer zahlt die Kosten einer genehmigten baulichen Veränderung?

In der Regel der antragstellende Eigentümer, der im Gegenzug die alleinige Nutzung erhält. Eine abweichende Verteilung ist nur durch gesonderten Mehrheitsbeschluss möglich.

Gilt der Anspruch auf bauliche Veränderung auch für Mieter?

Nicht unmittelbar. Der Anspruch nach § 20 WEG steht Wohnungseigentümern zu. Mieter müssen sich an ihren Vermieter wenden, der seinerseits gegenüber der Gemeinschaft tätig werden muss.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 96/16
OLG Hamm, Beschluss vom 03.07.1995, Az. 15 W 93/95
AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00