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Anschaffungen der Gemeinschaft: Wem gehören sie, wer entscheidet?

Anschaffungen der Gemeinschaft sind Gegenstände, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für den gemeinschaftlichen Gebrauch erwirbt, etwa eine Waschmaschine für den Waschkeller, ein Rasenmäher, Schneeräumgeräte oder Spielgeräte für den Kinderspielplatz. Diese Gegenstände gehören nicht den einzelnen Eigentümern anteilig, sondern der rechtsfähigen Gemeinschaft selbst. Ob und wie eine solche Anschaffung erfolgen darf, hängt davon ab, ob sie zur laufenden Verwaltung gehört oder eine gesonderte Beschlussfassung erfordert.

Was zählt zu den Anschaffungen der Gemeinschaft

Zu den Anschaffungen zählen bewegliche Gegenstände, die für die Bewirtschaftung und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums angeschafft werden. Klassische Beispiele sind Waschmaschinen und Trockengeräte für Gemeinschaftswaschküchen, Schneeräumgeräte, Rasenmäher und sonstige Gartengeräte, Besen und Putzgeräte, Bohrmaschinen und Sägen für kleinere Instandhaltungsarbeiten sowie Geräte für einen Kinderspielplatz. Diese Aufzählung ist nicht abschließend, entscheidend ist der Zweck: Der Gegenstand dient der gemeinschaftlichen Verwaltung oder Nutzung des Anwesens, nicht dem Sondereigentum einzelner Eigentümer.

Im Zuge ihrer Rechtsfähigkeit kann die Gemeinschaft darüber hinaus auch Immobilieneigentümerin sein, etwa wenn sie ein angrenzendes Grundstück erwirbt. Für solche Rechtsgeschäfte gelten allerdings strengere Anforderungen an die Vertretungsmacht des Verwalters als bei der Anschaffung eines Rasenmähers, dazu weiter unten mehr.

Wem gehören die angeschafften Gegenstände

Das Gemeinschaftsvermögen ist gemäß § 9a Abs. 3 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet, nicht den einzelnen Eigentümern nach Bruchteilen. An gemeinschaftlichen Anschaffungen besteht deshalb kein Bruchteilseigentum der einzelnen Wohnungseigentümer. Das hat praktische Folgen: Verkauft ein Eigentümer seine Wohnung, hat er keinen Anspruch darauf, dass ihm ein Anteil am Rasenmäher oder an der Kabelfernsehanlage der Anlage ausgezahlt wird. Das Gemeinschaftsvermögen besteht unabhängig vom jeweiligen personellen Bestand der Gemeinschaft fort, ein Auseinandersetzungsanspruch des ausscheidenden Eigentümers besteht nicht.

Diese Trennung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftsvermögen ist auch dann relevant, wenn eine Gemeinschaft ähnlich einer Wohnungseigentümergemeinschaft organisiert ist, ohne formal eine WEG nach dem Wohnungseigentumsgesetz zu sein, etwa bei gemeinschaftlichen Versorgungsanlagen einer Siedlung. In solchen Fällen wird häufig diskutiert, ob und unter welchen Voraussetzungen die Gemeinschaft überhaupt aufgelöst werden kann, insbesondere wenn die gemeinsame Anlage rechtlich oder technisch nicht sinnvoll aufteilbar ist. Solche Konstellationen sind einzelfallabhängig zu beurteilen und lassen sich nicht pauschal auf jede WEG übertragen.

Ausweis im Vermögensbericht

Werthaltige Anschaffungen sind in dem vom Verwalter jährlich zu erstellenden Vermögensbericht anzugeben. Grundlage dafür ist § 28 Abs. 4 WEG. Die Pflicht zur Erstellung eines Vermögensberichts wurde mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) zum 1.12.2020 im Wohnungseigentumsgesetz verankert. Für Eigentümer und Beiräte ist der Vermögensbericht die zentrale Informationsquelle, um nachzuvollziehen, welche werthaltigen Gegenstände die Gemeinschaft im Laufe der Zeit erworben hat und wie sich das Gemeinschaftsvermögen insgesamt darstellt.

Bei InnovateImmo wird der Vermögensbericht zusammen mit Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres erstellt und den Eigentümern über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung gestellt.

Wann darf der Verwalter selbst anschaffen

Zur eigenständigen Anschaffung ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur dann ermächtigt, wenn die Maßnahme zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich ist, insbesondere im Zuge von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum oder der laufenden Objektbewirtschaftung, und wenn sie nicht zu erheblichen Verpflichtungen der Gemeinschaft führt.

Was im Einzelfall als erheblich gilt, richtet sich maßgeblich nach der Größe der Eigentümergemeinschaft. Die Anschaffung eines Rasentraktors wird in einer Kleingemeinschaft mit wenigen Einheiten in aller Regel eine vorherige Beschlussfassung erfordern, weil der Betrag im Verhältnis zum Gesamtbudget erheblich ist. In einer Großanlage mit entsprechend höherem Budget kann dieselbe Anschaffung dagegen noch von der laufenden Verwaltungsbefugnis des Verwalters gedeckt sein. Eine feste Wertgrenze gibt es dafür nicht, die Einordnung bleibt einzelfallabhängig und orientiert sich an den konkreten wirtschaftlichen Verhältnissen der jeweiligen Gemeinschaft.

In Zweifelsfällen sollte der Verwalter stets für eine entsprechende Beschlussfassung der Eigentümerversammlung sorgen, statt sich auf eine großzügige Auslegung seiner Verwaltungsbefugnis zu verlassen. Das schützt sowohl die Gemeinschaft vor unerwarteten Ausgaben als auch den Verwalter vor dem Vorwurf einer Pflichtverletzung.

Grenzen bei größeren Anschaffungen

Bei größeren Vorhaben, etwa dem Erwerb eines angrenzenden Grundstücks, endet die Vertretungsmacht des Verwalters unabhängig von der Größe der Gemeinschaft. Für den Abschluss von Grundstückskaufverträgen fehlt dem Verwalter gemäß § 9b Abs. 1 WEG per se die Vertretungsbefugnis. Hierzu ist stets eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer erforderlich, die dem Verwalter die entsprechende Vollmacht erteilt.

Auch bei Anschaffungen, die über die reine Ausstattung hinausgehen und mit baulichen Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum verbunden sind, etwa dem nachträglichen Einbau fest installierter Geräte, ist zu prüfen, ob es sich noch um eine einfache Anschaffung oder bereits um eine bauliche Veränderung nach § 20 WEG handelt. Diese Abgrenzung ist in der Praxis nicht immer eindeutig und sollte im Zweifel durch einen entsprechenden Beschluss abgesichert werden, der beide Aspekte, Anschaffung und etwaige bauliche Umsetzung, abdeckt.

Häufige Fragen

Muss jede Anschaffung der Gemeinschaft beschlossen werden?

Nicht zwingend. Kleinere Anschaffungen im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung, etwa Ersatz für einen defekten Rasenmäher, kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ohne Beschluss vornehmen, sofern keine erheblichen Verpflichtungen entstehen. Was erheblich ist, hängt von der Größe und dem Budget der jeweiligen Gemeinschaft ab. In Zweifelsfällen ist ein Beschluss sinnvoll.

Was passiert mit gemeinschaftlichen Anschaffungen, wenn ich meine Wohnung verkaufe?

Nichts. Die Gegenstände gehören dem Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG, nicht den einzelnen Eigentümern anteilig. Beim Eigentümerwechsel entsteht kein Auseinandersetzungsanspruch, der ausscheidende Eigentümer kann also keinen anteiligen Wertausgleich verlangen.

Wo finde ich eine Übersicht über die Anschaffungen der Gemeinschaft?

Werthaltige Anschaffungen müssen im jährlichen Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ausgewiesen werden. Dieser Bericht gehört seit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz zu den Pflichtunterlagen, die der Verwalter den Eigentümern zur Verfügung stellt.

Darf der Verwalter ein Grundstück für die Gemeinschaft kaufen, ohne die Eigentümer zu fragen?

Nein. Für Grundstückskaufverträge fehlt dem Verwalter nach § 9b Abs. 1 WEG grundsätzlich die Vertretungsbefugnis. Hierfür ist stets ein vorheriger Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich.

Wer entscheidet, ob eine Anschaffung als bauliche Veränderung gilt?

Das hängt vom Einzelfall ab. Fest installierte Anlagen, die mit einem Eingriff in das gemeinschaftliche Eigentum verbunden sind, können unter § 20 WEG fallen und damit andere Mehrheitsanforderungen auslösen als eine reine Anschaffung beweglicher Gegenstände. Im Zweifel sollte die Eigentümerversammlung beide Aspekte gemeinsam beschließen.

Herangezogene Entscheidungen

AG Winsen/Luhe, Urteil vom 22.03.2000, Az. 22 C 1266/98
BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 21/03
KG Berlin, Beschluss vom 10.03.2003, Az. 24 W 3/03