Annexeigentum: Wann bleibt die Wohnung die Hauptsache?

Seit der WEG-Reform zum 1.12.2020 kann Sondereigentum nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf Teile des Grundstücks außerhalb des Gebäudes erstreckt werden, etwa auf eine Gartenfläche oder eine Terrasse. Voraussetzung ist, dass die Wohnung oder die dazugehörigen Räume dadurch wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Diese sogenannte Hauptsacheeigenschaft wird im Regelfall vermutet, insbesondere wenn eine Wohnung mit einem Garten verbunden wird. Das Grundbuchamt muss die Frage nur prüfen, wenn konkrete Anhaltspunkte dagegensprechen.

Was das Gesetz seit 2020 erlaubt

Vor der Reform konnten Flächen außerhalb des Gebäudes nicht Sondereigentum sein. Ein Garten vor einer Erdgeschosswohnung stand zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer; allenfalls konnte einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht daran eingeräumt werden. Mit § 3 Abs. 2 WEG hat der Gesetzgeber diese Beschränkung aufgehoben. Gartenflächen, Terrassen und vergleichbare Grundstücksteile können seither unmittelbar zum Sondereigentum erklärt werden, sofern die übrige Rechtslage dies zulässt.

Diese Erweiterung ändert die Zuordnung grundlegend: Sondereigentum ist ein eigentumsähnliches Recht, das im Grundbuch eingetragen, selbständig belastet und ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer veräußert werden kann. Ein bloßes Sondernutzungsrecht bleibt dagegen eine Nutzungsbefugnis am gemeinschaftlichen Eigentum und ist rechtlich schwächer ausgestaltet. Für Eigentümer und Verwalter ist die Unterscheidung daher nicht nur theoretischer Natur, sondern wirkt sich auf Instandhaltungspflichten und Kostenverteilung aus.

Die Hauptsacheeigenschaft als gesetzliche Grenze

Das Gesetz zieht der Erstreckung des Sondereigentums eine Grenze: Die Wohnung oder die Räume müssen wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Ein Annexeigentum darf also nicht so gestaltet sein, dass die Außenfläche den eigentlichen Kern des Sondereigentums bildet und die Wohnung nur noch als Anhängsel erscheint. Eine feste Wertgrenze oder ein bestimmtes Flächenverhältnis nennt das Gesetz nicht.

In einem veröffentlichten Fall hatte ein Eigentümer sein Grundstück in drei Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt und einer Erdgeschosswohnung eine Gartenfläche von rund 306 Quadratmetern als Sondereigentum zugeordnet. Der Wert dieser Fläche machte nach Angaben des Eigentümers etwa ein Zehntel des Kaufpreises für das betroffene Wohnungseigentum aus. Das Grundbuchamt verweigerte zunächst die Eintragung mit der Begründung, die Wohnung sei dadurch nicht mehr die Hauptsache. Das Beschwerdegericht widersprach dem: Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung sei grundsätzlich zu vermuten, gerade bei der Verbindung einer Wohnung mit einem Garten, und für eine abweichende Beurteilung habe es keine konkreten Anhaltspunkte gegeben. Zu diesem Ergebnis ist auch das OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022, Az. 3 W 82/22, gekommen.

Prüfungsumfang des Grundbuchamts

Aus der Vermutungsregel folgt für die Praxis, dass das Grundbuchamt nicht jede Teilungserklärung von sich aus auf ein bestimmtes Wertverhältnis zwischen Wohnung und Außenfläche hin untersuchen muss. Eine solche Prüfung ist nur veranlasst, wenn sich aus den vorgelegten Unterlagen konkrete Zweifel ergeben, etwa wenn die Fläche nach Größe, Lage oder Nutzungsart erkennbar den eigentlichen Wert des Sondereigentums ausmacht. Fehlen solche Anhaltspunkte, ist die Eintragung vorzunehmen.

Für teilende Eigentümer, Bauträger und Notare bedeutet dies einen gewissen Gestaltungsspielraum bei der Formulierung der Teilungserklärung. Wer eine größere Gartenfläche einer kleineren Wohnung zuordnen möchte, sollte dennoch dokumentieren, weshalb die Wohnung wirtschaftlich im Vordergrund steht, um Rückfragen des Grundbuchamts zu vermeiden.

Sonderfall Terrasse

Bei Terrassen ist zusätzlich zwischen der Terrassenfläche und dem Terrassenbelag zu unterscheiden. Bei einer Erdgeschossterrasse konnte vor dem 1.12.2020 nur die Fläche selbst im gemeinschaftlichen Eigentum stehen; seit der Reform kann sie über § 3 Abs. 2 WEG als Annexeigentum dem Sondereigentum zugeordnet werden. Bei Dachterrassen war es schon zuvor herrschende Meinung, dass der Terrassenraum zum Sondereigentum erklärt werden kann.

Ob in diesen Fällen auch der Terrassenbelag im Sondereigentum steht, hängt von seiner Funktion ab. Dient der Belag dazu, das Eindringen von Feuchtigkeit in darunterliegende Bauteile zu verhindern, bleibt er regelmäßig gemeinschaftliches Eigentum, weil die übrigen Eigentümer an dieser Schutzfunktion ein Interesse haben, auch wenn sich der Belag räumlich im Bereich des Sondereigentums befindet. Diese Abgrenzung ist einzelfallabhängig und sollte bei der Formulierung von Teilungserklärungen und bei Instandhaltungsfragen berücksichtigt werden.

Bedeutung für Teilungserklärung und laufende Verwaltung

Ob eine Gartenfläche oder Terrasse als Sondereigentum, als Annexeigentum oder lediglich mit einem Sondernutzungsrecht ausgestattet ist, wirkt sich unmittelbar auf die Zuständigkeit für Pflege und Instandhaltung sowie auf die Kostentragung aus. Bei Sondereigentum trägt der jeweilige Eigentümer grundsätzlich die Kosten für seinen Bereich selbst, während gemeinschaftliches Eigentum über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan der Gemeinschaft läuft. Wer eine Wohnung mit Gartenanteil kauft oder verkauft, sollte die Teilungserklärung daher genau darauf prüfen, wie die Fläche rechtlich zugeordnet ist.

Bestehende Teilungserklärungen aus der Zeit vor dem 1.12.2020 werden durch die Gesetzesänderung nicht automatisch angepasst. Eine nachträgliche Umwandlung von gemeinschaftlichem Eigentum oder einem Sondernutzungsrecht in Sondereigentum setzt eine Änderung der Teilungserklärung voraus, die in aller Regel die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer erfordert.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Köln, Urteil vom 10.03.2003, Az. 16 U 72/02
• OLG Stuttgart, Beschluss vom 24.04.1991, Az. 8 REMiet 1/90
• OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 25.06.1992, Az. 20 REMiet 7/91