Angebot bei WEG-Massnahmen: Wann notwendig?
Mehrere Angebote sind einzuholen, sobald eine Erhaltungsmassnahme am Gemeinschaftseigentum kostenintensiv ist. Bei geringfügigen Massnahmen verlangt die ordnungsmässige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG dagegen keine Vergleichsangebote. Wo die Grenze verläuft, ist keine feste Eurogrenze, sondern hängt von Umfang, Kosten und Bedeutung der Massnahme für die Gemeinschaft ab.
Rechtlicher Rahmen: § 18 Abs. 2 WEG
Die Wohnungseigentümer entscheiden über Erhaltungsmassnahmen im Rahmen ordnungsmässiger Verwaltung. § 18 Abs. 2 WEG verpflichtet die Gemeinschaft nicht ausdrücklich zur Einholung mehrerer Angebote, doch die Rechtsprechung leitet daraus ab, dass vor kostenintensiven Massnahmen Alternativangebote vorliegen müssen, damit die Eigentümerversammlung eine informierte Entscheidung treffen kann. Ohne Vergleichsangebote fehlt der Versammlung die Grundlage, Preis und Leistung des vorgeschlagenen Unternehmens zu beurteilen.
Diese Pflicht gilt nach der einschlägigen Kommentierung ausdrücklich auch für Folgeaufträge. Wird ein bereits beauftragtes Unternehmen für eine weitere, ähnlich gelagerte Massnahme erneut vorgeschlagen, entbindet dies nicht automatisch von der Pflicht, erneut Vergleichsangebote einzuholen, sofern die Massnahme wiederum kostenintensiv ist.
Wie viele Angebote sind üblich
Eine feste gesetzliche Zahl gibt es nicht. In der Praxis hat sich als Daumenregel eingebürgert, dass bei größeren Baumassnahmen in der Regel drei Angebote notwendig, aber auch ausreichend sind. Diese Zahl ist keine starre Vorgabe, sondern ein Orientierungswert, der sich an der Marktüblichkeit und am Aufwand der Angebotseinholung orientiert.
Bei sehr spezialisierten Gewerken, etwa bei Aufzugssanierungen oder Speziallösungen für denkmalgeschützte Fassaden, kann die Zahl geeigneter Anbieter am Markt begrenzt sein. In solchen Fällen genügt es, die tatsächlich verfügbaren Angebote einzuholen und zu dokumentieren, warum eine höhere Zahl nicht erreichbar war.
Wann auf Angebote verzichtet werden darf
Für geringfügige Erhaltungsmassnahmen ist die Einholung und Erörterung von Angeboten nicht erforderlich. Wo die Grenze zwischen geringfügig und kostenintensiv verläuft, ist einzelfallabhängig und wird nicht selten unterschiedlich beurteilt. Massgeblich sind die absolute Kostenhöhe, das Verhältnis zur Grösse der Gemeinschaft und die Frage, ob es sich um eine wiederkehrende, bereits erprobte Leistung handelt.
Bei Eilmassnahmen, etwa nach einem Wasserschaden oder einem Sturmschaden am Dach, tritt der Zeitfaktor in den Vordergrund. Hier kann die sofortige Beauftragung ohne vorherige Einholung mehrerer Angebote gerechtfertigt sein, wenn ein weiteres Zuwarten die Gemeinschaft einem höheren Schaden aussetzen würde. Die Dringlichkeit sollte in diesen Fällen dokumentiert werden, um spätere Rückfragen von Eigentümern nachvollziehbar beantworten zu können.
Folgen unzureichender Angebotseinholung
Wird ein Beschluss gefasst, ohne dass bei einer kostenintensiven Massnahme ausreichend Vergleichsangebote vorlagen, kann dies die Anfechtbarkeit des Beschlusses wegen Verstosses gegen ordnungsmässige Verwaltung begründen. Ficht ein Eigentümer den Beschluss fristgerecht an, prüft das Gericht, ob die Informationsgrundlage für die Versammlung ausreichend war.
Für die Verwaltung selbst kann eine unzureichende Angebotseinholung zudem ein Haftungsrisiko darstellen, wenn dadurch der Gemeinschaft ein finanzieller Nachteil entsteht. Das BayObLG hat in einer älteren Entscheidung deutlich gemacht, dass eine Verwaltung, die sich erkennbar um günstige Konditionen bemüht und dies dokumentiert, keinen Pflichtverstoss begeht, selbst wenn im Ergebnis nicht die günstigste denkbare Lösung erzielt wurde [BayObLG, Beschluss vom 11.04.2002, Az. 2Z BR 85/01]. Massgeblich ist danach nicht das bestmögliche Ergebnis, sondern ein nachvollziehbares und sorgfältiges Vorgehen bei der Angebotseinholung.
Praxis in der Vorbereitung von Beschlüssen
Für Beiräte und Eigentümer ist es sinnvoll, bereits im Vorfeld einer Versammlung zu klären, ob für eine anstehende Massnahme Vergleichsangebote vorliegen und ob deren Zahl der Bedeutung der Massnahme angemessen erscheint. Fehlen Angebote bei einer erkennbar kostenintensiven Sanierung, kann die Beschlussfassung vertagt und die Verwaltung mit der Einholung weiterer Angebote beauftragt werden.
Bei privaten Vermietungen ausserhalb der WEG gibt es keine vergleichbare gesetzliche Angebotspflicht. Wer Kosten jedoch über die Betriebskostenabrechnung nach § 556 BGB auf Mieter umlegt, sollte das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten und im Streitfall belegen können, dass die beauftragten Preise marktüblich waren. Auch hier bietet die Einholung mehrerer Angebote eine einfache Absicherung.
Häufige Fragen
Nein. Bei geringfügigen Erhaltungsmassnahmen ist dies nach der einschlägigen Rechtsprechung nicht erforderlich. Erst bei kostenintensiven Massnahmen verlangt die ordnungsmässige Verwaltung nach § 18 Abs. 2 WEG vergleichende Angebote.
Als Orientierung gelten in der Praxis drei Angebote als in der Regel notwendig und ausreichend. Eine feste gesetzliche Zahl gibt es nicht, massgeblich bleibt der Einzelfall.
Ja, die Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten gilt auch bei Folgeaufträgen, sofern die neue Massnahme wiederum kostenintensiv ist.
Ein solcher Beschluss kann wegen Verstosses gegen ordnungsmässige Verwaltung angefochten werden. Ob die Anfechtung erfolgreich ist, hängt davon ab, ob die Informationsgrundlage der Versammlung im Einzelfall als unzureichend bewertet wird.
Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der Angebote für die Eigentümerversammlung vorbereitet und über das Eigentümerportal casavi zugänglich macht. Die Dokumentation erfolgt in der Verwaltungssoftware impower.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Köln, Urteil vom 06.06.2003, Az. 19 U 217/02
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 27.03.2003, Az. 10 U 64/02
- BayObLG, Beschluss vom 11.04.2002, Az. 2Z BR 85/01