Anfechtungsklage im WEG-Recht: Häufige Fragen geklärt
Eine Anfechtungsklage richtet sich gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung, den ein Eigentümer für fehlerhaft hält. Sie muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung bei Gericht eingehen und ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, nicht gegen die einzelnen Miteigentümer. Wird dabei etwas übersehen oder falsch bezeichnet, drohen der Verlust der Klagefrist und damit die endgültige Bestandskraft des angegriffenen Beschlusses. Die folgenden Abschnitte ordnen die wichtigsten Grundfragen rund um Beklagtenstellung, Frist, Streitgegenstand und Beweislast ein.
Gegen wen richtet sich die Klage?
Seit der WEG-Reform ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als teilrechtsfähiger Verband die richtige Beklagte einer Anfechtungsklage, nicht mehr die übrigen Eigentümer persönlich. Grundlage ist § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG. Wer als Kläger dennoch die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte benennt, riskiert, dass die Klage nicht als gegen die Gemeinschaft gerichtet gilt.
Eine Umdeutung der fehlerhaften Beklagtenbezeichnung kommt nur in Betracht, wenn sich aus dem übrigen Inhalt der Klageschrift zweifelsfrei ergibt, dass tatsächlich die Gemeinschaft gemeint war. Die bloße Nennung des Verwalters im Anschluss an die Parteibezeichnung reicht dafür nicht aus. Für die Praxis bedeutet das: Die Klageschrift sollte die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unter ihrer ladungsfähigen Anschrift und mit Angabe des vertretungsberechtigten Verwalters eindeutig als Partei bezeichnen. Formulierungen, die nur die Namen einzelner Eigentümer auflisten, sind riskant.
Die Klagefrist und ihre Wahrung
Nach § 45 Satz 1 WEG ist die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben. Maßgeblich ist der Eingang bei Gericht, nicht die Zustellung an die Gemeinschaft. Wird die Klage erst nach dem 30.11.2020 fälschlich gegen die übrigen Wohnungseigentümer statt gegen die Gemeinschaft gerichtet, wahrt sie die Klagefrist nicht, selbst wenn sie innerhalb der Monatsfrist bei Gericht eingegangen ist.
Ein praktisches Problem entsteht, wenn die Klage zwar rechtzeitig eingereicht, aber erst später zugestellt wird, etwa weil der Gerichtskostenvorschuss verzögert eingezahlt wird. Hier hilft § 167 ZPO: Erfolgt die Zustellung „demnächst“, gilt die Klagefrist bereits mit Eingang der Klage bei Gericht als gewahrt. Der Begriff „demnächst“ wird ohne feste zeitliche Grenze wertend ausgelegt. Verzögerungen, die der Kläger selbst zu vertreten hat, etwa eine schleppende Einzahlung des Kostenvorschusses, werden dabei streng beurteilt. Es empfiehlt sich, die angeforderte Gebühr zeitnah, in der Regel innerhalb der gerichtlich gesetzten Frist, einzuzahlen, um dieses Risiko gar nicht erst entstehen zu lassen.
Streitgegenstand: Anfechtung und Nichtigkeit
Anfechtungsklage und Nichtigkeitsklage betreffen denselben Streitgegenstand: die Wirksamkeit eines bestimmten Beschlusses. Einzelne Beschlussmängel, die im Verfahren vorgetragen werden, sind lediglich Teile dieses einheitlichen Streitgegenstandes. Das hat zur Folge, dass ein Kläger im laufenden Verfahren weitere Mängel nachschieben kann, solange sich diese auf denselben Beschluss beziehen, ohne dass darin eine Klageänderung liegt.
Für Eigentümer bedeutet das in der Praxis, dass es nicht auf die exakte rechtliche Einordnung als Anfechtungs- oder Nichtigkeitsgrund ankommt. Entscheidend ist, dass der angegriffene Beschluss selbst innerhalb der Klagefrist identifizierbar zum Gegenstand der Klage gemacht wird.
Wer muss was beweisen?
Nach allgemeinen Grundsätzen trägt der anfechtende Eigentümer die Darlegungs- und Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich ergibt, dass der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Das gilt beispielsweise bei Beschlüssen über Nachschüsse oder die Anpassung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG.
Eine häufige Streitfrage betrifft die Belegeinsicht im Vorfeld der Versammlung. Wird sie verweigert oder nur unvollständig gewährt, begründet dies für sich genommen keinen eigenständigen formalen Beschlussmangel. Der Eigentümer wird dadurch nicht unangemessen benachteiligt, denn er kann trotzdem Anfechtungsklage erheben und die Richtigkeit der Abrechnung zunächst pauschal bestreiten. In diesem Fall verschiebt sich die Darlegungslast: Die beklagte Gemeinschaft muss dann die Richtigkeit der bestrittenen Positionen im Prozess nachweisen. Diese Frage wird in der Literatur nicht einheitlich beurteilt, sodass im Einzelfall unterschiedliche Ergebnisse möglich sind.
Bauliche Veränderungen als typischer Anfechtungsgrund
Ein wiederkehrender Anlass für Anfechtungsklagen sind Beschlüsse über bauliche Veränderungen. Seit dem 1.12.2020 ist eine bloße Beeinträchtigung eines Eigentümers im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG grundsätzlich unbeachtlich für die Frage der Beschlussfassung. Maßgeblich ist stattdessen § 20 Abs. 4 WEG: Eine bauliche Veränderung darf nicht beschlossen werden, wenn sie die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt.
In der gerichtlichen Praxis wird dieser Maßstab nicht immer korrekt angewendet. Teilweise wird noch geprüft, ob überhaupt eine Beeinträchtigung vorliegt, obwohl die Reform diese Prüfung für die Beschlussfassung selbst zurückgedrängt hat. Für Beiräte und Verwaltungen ist deshalb wichtig, Beschlussvorlagen zu baulichen Veränderungen von vornherein an den Maßstäben grundlegender Umgestaltung und unbilliger Benachteiligung auszurichten, statt allein auf eine allgemeine Beeinträchtigung abzustellen.
Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte
Wer einen Beschluss anfechten will, sollte die Monatsfrist des § 45 Satz 1 WEG notieren, sobald das Protokoll vorliegt oder der Beschluss bekannt wird. Die Klage ist gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten, unter eindeutiger Bezeichnung als Partei. Gerichtskostenvorschüsse sollten zügig eingezahlt werden, um eine verzögerte Zustellung zu vermeiden.
In der laufenden Verwaltung lassen sich viele Anfechtungsrisiken bereits im Vorfeld verringern: durch eine rechtzeitige und vollständige Bereitstellung von Belegen vor der Versammlung, durch sorgfältig formulierte Beschlussvorlagen bei baulichen Veränderungen und durch eine klare Dokumentation der Beschlussfassung im Protokoll. Nach unserer Arbeitsweise erstellen wir Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan bis Ende Mai des Folgejahres und stellen Eigentümern die Unterlagen über das Portal casavi zur Verfügung, was die Einsicht in Belege im Vorfeld von Versammlungen erleichtert.
Häufige Fragen
Gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG. Eine Klage gegen die übrigen Eigentümer wahrt die Klagefrist nicht, es sei denn, aus der Klageschrift ergibt sich zweifelsfrei, dass die Gemeinschaft gemeint war.
Einen Monat ab der Beschlussfassung, § 45 Satz 1 WEG. Maßgeblich ist der Eingang der Klage bei Gericht; die spätere Zustellung schadet nicht, wenn sie im Sinne des § 167 ZPO demnächst erfolgt.
Die Verweigerung der Belegeinsicht vor der Versammlung ist nach überwiegender Auffassung kein eigenständiger formaler Beschlussmangel. Sie können den Beschluss dennoch anfechten und die Richtigkeit der Abrechnung pauschal bestreiten; die Gemeinschaft muss dann die Richtigkeit nachweisen.
Nein. Seit dem 1.12.2020 ist eine bloße Beeinträchtigung nach § 20 Abs. 3 WEG für die Wirksamkeit der Beschlussfassung grundsätzlich unbeachtlich. Entscheidend ist nach § 20 Abs. 4 WEG, ob die Maßnahme die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt.
Grundsätzlich der anfechtende Eigentümer für die Tatsachen, aus denen sich ein Verstoß gegen ordnungsmäßige Verwaltung ergibt. Bei bestrittener Abrechnung kann sich die Darlegungslast im Prozess auf die Gemeinschaft verschieben.
Herangezogene Entscheidungen
- BGH, Urteil vom 18.07.2002, Az. IX ZR 195/01
- BGH, Urteil vom 26.09.2003, Az. V ZR 41/03
- AG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2003, Az. 32 C 181/00