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Teilanfechtung von WEG-Beschlüssen: wann unzulässig

Eine Teilanfechtung ist unzulässig, wenn der angegriffene Teil des Beschlusses nicht eigenständig, sondern nur zusammen mit dem übrigen Beschlussinhalt Bestand haben kann. Wohnungseigentümer greifen mit der Anfechtungsklage häufig nicht den gesamten Beschluss an, sondern nur eine einzelne Regelung darin, etwa eine Kostenzuweisung oder einen einzelnen Abrechnungsposten. Das ist grundsätzlich zulässig, solange sich dieser Teil rechtlich und inhaltlich vom Rest trennen lässt. Ist das nicht der Fall, weil beide Regelungen untrennbar miteinander verknüpft sind, geht die isolierte Anfechtung ins Leere oder wird als unzulässige Teilanfechtung behandelt. Rechtsgrundlage der Anfechtungsklage ist § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG.

Teilbarkeit als entscheidendes Kriterium

Ob eine Teilanfechtung überhaupt möglich ist, hängt davon ab, ob der Beschluss aus mehreren, voneinander unabhängigen Regelungen besteht oder ob es sich um eine einheitliche Regelung handelt, die nur als Ganzes Bestand haben kann. Bei einer Jahresabrechnung etwa lässt sich streiten, ob einzelne fehlerhafte Kostenpositionen gesondert angegriffen werden können, oder ob die Abrechnung als Rechenwerk insgesamt zu betrachten ist. Die überwiegende Praxis geht davon aus, dass Abrechnungs- und Wirtschaftsplanbeschlüsse uneingeschränkt anzufechten sind, auch wenn nur einzelne Positionen fehlerhaft sind, weil sich der Fehler auf das rechnerische Gesamtergebnis auswirkt.

Anders liegt der Fall, wenn ein Beschluss zwei Regelungen enthält, die zwar formal in einem Text stehen, aber inhaltlich unabhängig voneinander sind, etwa die Genehmigung einer Maßnahme und eine davon losgelöste, im Ergebnis austauschbare Nebenbestimmung. Hier kann die Anfechtung auf den abtrennbaren Teil beschränkt werden, ohne dass die Klage insgesamt in Frage steht.

Beispiel: Flächenaufmaß mit Kostenvorbehalt

Ein praxisnaher Fall verdeutlicht die Abgrenzung: Ein Wohnungseigentümer beantragt ein Flächenaufmaß, um Klarheit über die tatsächlichen Wohn- und Nutzflächen in der Anlage zu erhalten. Die übrigen Eigentümer haben gegen die Maßnahme als solche nichts einzuwenden und beschließen sie, verbinden die Zustimmung aber mit der Maßgabe, dass der antragstellende Eigentümer die Kosten allein trägt. Ficht dieser Eigentümer nur den Kostenvorbehalt an, ohne die Grundentscheidung zum Aufmaß selbst anzugreifen, liegt eine unzulässige Teilanfechtung vor.

Der Grund liegt darin, dass die Wohnungseigentümer die Maßnahme erkennbar nur unter der Bedingung beschlossen haben, dass die Kosten von dem antragstellenden Eigentümer getragen werden. Beide Regelungsteile sind so miteinander verknüpft, dass die Kostenregelung nicht isoliert entfallen kann, ohne die Willensbildung der Versammlung zu verfälschen. Wer nur die Kostenfolge beseitigen will, muss den Beschluss in seiner Gesamtheit angreifen und darlegen, warum die Maßnahme insgesamt anders hätte geregelt werden müssen.

Auslegung im Zweifel und Praxistipp für den Klageantrag

Wird eine Anfechtungsklage in unzulässiger Weise beschränkt, führt dies nicht zwingend zur Abweisung. Nach der Rechtsprechung ist eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage im Zweifel als Anfechtung des gesamten Beschlusses auszulegen. Das Gericht unterstellt also, dass der Kläger den ganzen Beschluss angreifen wollte, wenn eine Beschränkung auf einen Teil rechtlich nicht möglich ist.

Auf diese Auslegung sollten sich Kläger dennoch nicht verlassen, da sie im Einzelfall streitig sein kann und von der Formulierung des Klageantrags abhängt. Es empfiehlt sich, den Klageantrag so zu fassen, dass hauptsächlich die Anfechtung des konkret beanstandeten Teils beantragt wird, hilfsweise aber die uneingeschränkte Ungültigerklärung des gesamten Beschlusses. Damit wird das Risiko vermieden, dass die Klage allein wegen einer unzulässigen Beschränkung scheitert.

Bedeutung für den Streitwert

Ob ein Beschluss vollständig oder nur teilweise angefochten wird, wirkt sich unmittelbar auf den Streitwert nach § 49 GKG aus. Bei uneingeschränkter Anfechtung einer Jahresabrechnung bemisst sich der Streitwert grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Abrechnung, begrenzt durch den siebeneinhalbfachen Anteil des klagenden Eigentümers oder den Verkehrswert seines Wohnungseigentums. Stützt der Kläger die Anfechtung dagegen auf Einwendungen gegen die Jahresabrechnung insgesamt, hat der Bundesgerichtshof für die Bemessung des wirtschaftlichen Interesses auf den hälftigen Nennbetrag der Jahresabrechnung abgestellt, wiederum begrenzt durch die gesetzlichen Höchstwerte (BGH, Beschluss vom 09.02.2017, Az. V ZR 188/16).

Bei Beschlüssen mit engerem Regelungsgegenstand, etwa der Entlastung des Verwaltungsbeirats, fällt der Streitwert deutlich geringer aus. Der Bundesgerichtshof hat hierzu ausgeführt, dass sich das wirtschaftliche Interesse an einer erfolglos angefochtenen Entlastung nach dem Wert der künftigen vertrauensvollen Zusammenarbeit mit dem Beirat bemisst, der regelmäßig mit 500 Euro anzusetzen ist, zuzüglich des klägerischen Anteils an etwaigen Ersatzansprüchen, auf die sich die Anfechtung stützt (BGH, Beschluss vom 09.03.2017, Az. V ZB 113/16). Eine sorgfältige Prüfung, welcher Teil eines Beschlusses tatsächlich angegriffen wird, ist damit auch für die Kosteneinschätzung vor Klageerhebung von Bedeutung.

Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte

Wer einen Beschluss oder Teile davon anfechten möchte, sollte die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erheben und innerhalb von zwei Monaten begründen, § 45 WEG. Diese Fristen laufen unabhängig davon, ob eine Voll- oder Teilanfechtung beabsichtigt ist, und werden durch eine spätere Klarstellung des Klageantrags nicht verlängert.

Vor der Klageerhebung lohnt sich die Frage, ob der beanstandete Teil des Beschlusses tatsächlich unabhängig vom übrigen Beschlussinhalt Bestand haben kann. Lässt sich das nicht sicher beurteilen, ist die hilfsweise Erweiterung des Klageantrags auf den ganzen Beschluss die sicherere Variante. Verwaltungsbeiräte, die über die Anfechtung eines Beschlusses beraten, sollten diesen Punkt in ihre Einschätzung einbeziehen, da eine unzulässige Beschränkung den Erfolg der Klage gefährden kann, selbst wenn die inhaltliche Kritik am Beschluss berechtigt ist.

Häufige Fragen

Was ist eine Teilanfechtung im WEG-Recht?

Eine Teilanfechtung liegt vor, wenn nicht der gesamte Beschluss, sondern nur ein abgrenzbarer Teil davon mit der Anfechtungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angegriffen wird.

Wann ist eine Teilanfechtung unzulässig?

Unzulässig ist sie, wenn der angegriffene Teil nicht eigenständig Bestand haben kann, sondern untrennbar mit dem übrigen Beschlussinhalt verknüpft ist, wie beim Beispiel eines Flächenaufmaßes mit gleichzeitigem Kostenvorbehalt.

Was passiert, wenn ich versehentlich unzulässig nur einen Teil anfechte?

Eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage wird im Zweifel als Anfechtung des ganzen Beschlusses ausgelegt. Verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht, ein hilfsweiser Antrag auf uneingeschränkte Ungültigerklärung ist die sicherere Lösung.

Welche Frist gilt für die Anfechtungsklage?

Nach § 45 WEG muss die Klage innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden, unabhängig davon, ob eine Voll- oder Teilanfechtung beabsichtigt ist.

Wirkt sich die Teilanfechtung auf den Streitwert aus?

Ja. Der Streitwert richtet sich nach § 49 GKG danach, wie umfangreich der angegriffene Beschlussteil ist, etwa nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung bei umfassenden Einwendungen oder nach einem geringeren Wert bei eng begrenzten Regelungen wie der Entlastung des Verwaltungsbeirats.

Herangezogene Entscheidungen

BGH, Beschluss vom 09.02.2017, Az. V ZR 188/16
BGH, Beschluss vom 09.03.2017, Az. V ZB 113/16
KG Berlin, Beschluss vom 26.03.2003, Az. 24 W 177/02