Anfechtungsklage in der WEG: Wer ist anfechtungsbefugt?

Anfechtungsbefugt ist nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG jeder Wohnungseigentümer der betroffenen Gemeinschaft – unabhängig davon, ob er in der Versammlung anwesend war, wie er abgestimmt hat oder ob ihn der angefochtene Beschluss persönlich betrifft. Nicht anfechtungsbefugt sind Personen, die zwar wirtschaftlich mit der Wohnung verbunden sind, aber nicht selbst Eigentümer sind, etwa Mieter, Nießbraucher oder Gesellschafter einer als Eigentümerin eingetragenen GbR. Die Einzelheiten sind je nach Konstellation unterschiedlich geregelt und in Teilen einzelfallabhängig.

Der Grundsatz: Wohnungseigentümer sind anfechtungsbefugt

Nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG steht die Anfechtungsklage jedem Wohnungseigentümer der Gemeinschaft zu, in der der Beschluss gefasst wurde. Seit der WEG-Reform von 2020 kommt es dabei nicht mehr darauf an, ob der Eigentümer in der Versammlung gegen den Beschluss gestimmt oder überhaupt teilgenommen hat. Auch wer zugestimmt oder sich enthalten hat, kann den Beschluss später gerichtlich angreifen. Maßgeblich ist allein die formale Stellung als Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Bei Mehrfachbeteiligungen – etwa wenn mehrere Personen gemeinschaftlich Eigentümer einer Einheit sind – ist zu beachten, dass die Klage grundsätzlich von allen Mitberechtigten gemeinsam oder mit entsprechender Vollmacht erhoben werden sollte, um Zulässigkeitsfragen zu vermeiden. Wer als Käufer erst nach der Beschlussfassung, aber noch innerhalb der Klagefrist als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird, kann grundsätzlich selbst klagen; hier empfiehlt sich im Zweifel eine klare Abstimmung mit dem Voreigentümer über die Zuständigkeit.

Nießbraucher und andere Nutzungsberechtigte

Wer nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern lediglich ein Nutzungsrecht an der Einheit hat, besitzt keine eigene Anfechtungsbefugnis. Das gilt insbesondere für den Nießbraucher: Ihm steht keine Befugnis zu, einen von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss selbst anzufechten. Eine Anfechtungsklage des Nießbrauchers kann jedoch zulässig sein, wenn er von dem Wohnungseigentümer zur Prozessführung ermächtigt wurde und diese Prozessstandschaft im Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung objektiv vorliegt und vorgetragen ist.

Für die Begründetheit einer solchen Klage reicht das allerdings nicht aus. Die Ermächtigung zur Prozessführung muss – vorbehaltlich etwaiger Nichtigkeitsgründe – bereits innerhalb der Klagefrist des § 45 Satz 1 WEG objektiv vorgelegen haben und offengelegt worden oder offensichtlich gewesen sein. Wird die Ermächtigung erst später erteilt oder bekannt, bleibt die Klage im Ergebnis erfolglos. Für Mieter gilt ohnehin, dass ihnen mangels Eigentümerstellung keine Anfechtungsbefugnis zusteht, auch wenn ein Beschluss ihre Nutzung unmittelbar betrifft.

Gesellschafter einer GbR als Eigentümerin

Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Wohnungseigentümerin im Grundbuch eingetragen, ist nicht der einzelne Gesellschafter, sondern die GbR selbst Trägerin der Mitgliedschaftsrechte in der Eigentümergemeinschaft. Der Gesellschafter einer GbR ist kein Wohnungseigentümer und damit auch nicht anfechtungsbefugt. Klagt ein Gesellschafter im eigenen Namen gegen Beschlüsse der Gemeinschaft, fehlt ihm bereits die Aktivlegitimation, unabhängig davon, wie stark er wirtschaftlich an der GbR beteiligt ist.

Für die Praxis bedeutet das: Soll ein Beschluss angefochten werden, muss die Klage im Namen der GbR erhoben werden, vertreten durch die dafür zuständigen Gesellschafter oder Geschäftsführer. Wer als Beiratsmitglied oder Verwalter mit einer solchen Konstellation zu tun hat, sollte frühzeitig klären, wer für die Gesellschaft rechtswirksam handeln kann, da die kurze Klagefrist wenig Raum für Nachbesserungen lässt.

Gesellschaften in Liquidation und Notgeschäftsführung

Auch bei Personengesellschaften in Auflösung stellt sich die Frage, wer für die Gesellschaft fristwahrend klagen darf. Das Kammergericht Berlin hat für den Fall einer aufgelösten GmbH & Co. KG entschieden, dass die fristgebundene Anfechtung eines Eigentümerbeschlusses als notwendige Erhaltungsmaßnahme für die Gesellschaft anzusehen ist, weil deren Rechte nach Fristablauf nicht mehr verfolgt werden könnten. In solchen Fällen kann ein einzelner Liquidator im Wege der Notgeschäftsführung auch allein und selbstständig handeln, obwohl Liquidatoren regelmäßig nur gemeinsam handeln dürfen.

Diese Rechtsprechung zeigt, dass bei Gesellschaften in besonderen Situationen – Auflösung, Insolvenz, Erbengemeinschaften – die formale Vertretungsordnung im Einzelfall durch die Notwendigkeit einer fristwahrenden Klage durchbrochen werden kann. Wer in einer solchen Lage steckt, sollte die Zuständigkeit und die Dringlichkeit rechtzeitig vor Ablauf der Klagefrist klären lassen, da sich dies nicht pauschal beantworten lässt.

Anfechtungsbefugnis ist nicht dasselbe wie Rechtsschutzbedürfnis

Auch wenn ein Wohnungseigentümer formal anfechtungsbefugt ist, kann seiner Klage das Rechtsschutzbedürfnis fehlen. Dieses ist eine eigenständige, zwingende Klagevoraussetzung, die unnütze Klagen vermeiden soll. Der Bundesgerichtshof hat etwa entschieden, dass das Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussanfechtungsklage gegen einen Abmahnungsbeschluss gemäß § 17 Abs. 2 WEG nicht deshalb fehlt, weil die Abmahnung auch durch den Verwalter hätte ausgesprochen werden können und eine solche Abmahnung nicht anfechtbar wäre.

Umgekehrt kann das Rechtsschutzbedürfnis nachträglich entfallen: Nach einer Entscheidung des LG Frankfurt am Main entfällt das Rechtsschutzbedürfnis für eine Anfechtungsklage gegen einen Negativbeschluss über die Abwahl des Verwalters grundsätzlich mit Ablauf der Amtsperiode, für die der Verwalter bestellt war, und zwar auch dann, wenn er erneut bestellt wird. Für Eigentümer bedeutet das: Die Frage, ob man klagen darf, und die Frage, ob eine Klage noch sinnvoll ist, sind getrennt zu prüfen und können sich im Laufe eines Verfahrens auch unterschiedlich entwickeln.

Klagefrist und praktische Konsequenzen für Eigentümer

Unabhängig von der Anfechtungsbefugnis gilt die kurze Frist des § 45 WEG: Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb von zwei Monaten begründet werden. Diese Fristen sind eng bemessen, weshalb Eigentümer zeitnah nach der Versammlung prüfen sollten, ob und mit welcher Begründung sie gegen einen Beschluss vorgehen wollen. Wer die Frist versäumt, kann sich später nur noch auf etwaige Nichtigkeitsgründe berufen, die einer eigenen, deutlich engeren Prüfung unterliegen.

Für die Praxis ist deshalb der zeitnahe Zugang zu Protokoll und Beschlusssammlung entscheidend. Wir stellen Eigentümern die relevanten Unterlagen über das Eigentümerportal casavi zur Verfügung, damit die kurze Klagefrist nicht durch verzögerte Informationswege verkürzt wird. Für jedes Objekt ist zudem ein fester Objektbetreuer zuständig, der bei Rückfragen zu einzelnen Beschlüssen als Ansprechpartner zur Verfügung steht.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 09.02.2017, Az. V ZR 188/16
• BGH, Beschluss vom 09.03.2017, Az. V ZB 113/16
• KG Berlin, Beschluss vom 26.03.2003, Az. 24 W 177/02