Anfechtungsklage: Adresse des Klägers richtig angeben

Wer als Wohnungseigentümer einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft mit einer Anfechtungsklage angreift, muss in der Klageschrift seine tatsächliche, ladungsfähige Anschrift angeben. Die Adresse eines Postdienstleisters, der Post nur weiterleitet, reicht dafür nicht aus. Fehlt eine wirksame Anschrift, ist die Klage unzulässig, unabhängig davon, ob der angefochtene Beschluss inhaltlich zu beanstanden wäre.

Warum die Anschrift des Klägers zur Zulässigkeit gehört

Nach § 253 Abs. 2 ZPO muss die Klageschrift die Parteien bezeichnen. Dazu gehört nach ständiger Praxis der Gerichte auch die Angabe einer Anschrift, unter der der Kläger tatsächlich erreichbar ist. Für die Anfechtungsklage gegen Beschlüsse der Wohnungseigentümer nach § 44 WEG gilt nichts anderes. Die Vorschrift regelt zwar in erster Linie die Klagebefugnis und die Passivlegitimation, ersetzt aber nicht die allgemeinen Anforderungen der Zivilprozessordnung an eine ordnungsgemäße Klageerhebung.

Der Grund liegt im Zweck der Anschriftsangabe: Das Gericht muss den Kläger persönlich laden und ihm Schriftstücke zustellen können. Die übrigen Wohnungseigentümer beziehungsweise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Beklagte müssen wissen, gegen wen sich im Fall eines Unterliegens etwa Ansprüche auf Kostenerstattung richten. Eine Anschrift, die diese Erreichbarkeit nicht tatsächlich gewährleistet, erfüllt diesen Zweck nicht, selbst wenn formal eine Adresse in der Klageschrift steht.

Was als Anschrift nicht genügt

In der Praxis kommt es vor, dass Kläger, die im Ausland leben oder häufig umziehen, die Adresse eines gewerblichen Postdienstleisters angeben, der Post lediglich entgegennimmt und weiterleitet. Der Kläger selbst hält sich unter dieser Adresse nicht auf, eine tatsächliche Wohnanschrift wird nicht mitgeteilt. Eine solche Angabe genügt den Anforderungen an eine ladungsfähige Anschrift nicht. Entscheidend ist, dass unter der genannten Adresse eine tatsächliche Anwesenheit oder zumindest ein realer Aufenthaltsort besteht, der eine Zustellung im technischen Sinn ermöglicht, nicht nur eine Weiterleitungsstation.

Auch ein reines Postfach oder eine c/o-Adresse ohne eigenen tatsächlichen Aufenthalt des Klägers ist in dieser Konstellation problematisch. Maßgeblich ist stets der Einzelfall: Wird die Anschrift eines Dritten angegeben, unter der sich der Kläger regelmäßig aufhält, etwa bei Familienangehörigen, kann dies ausreichen. Wird dagegen bewusst eine Adresse gewählt, die allein der Postweiterleitung dient, fehlt es an der erforderlichen Transparenz gegenüber Gericht und Gegenseite.

Folgen für die Zulässigkeit und die Klagefrist

Fehlt die ladungsfähige Anschrift, ist die Klage als unzulässig zu behandeln. Dies kann grundsätzlich noch geheilt werden, indem der Kläger die richtige Anschrift nachreicht, solange dies innerhalb der Klagefrist nach § 45 Satz 1 WEG geschieht. Diese Frist beträgt einen Monat nach der Beschlussfassung. Wird der Mangel erst nach Ablauf dieser Frist erkannt oder behoben, bleibt die Klage in der Regel unzulässig, weil eine fristgerecht erhobene Klage im Sinne des Gesetzes dann nicht vorlag.

Für den Kläger bedeutet dies ein erhebliches praktisches Risiko: Selbst wenn die inhaltlichen Einwände gegen den Beschluss berechtigt sind, führt eine unzureichende Anschriftsangabe zur Abweisung der Klage aus rein formalen Gründen. Eine inhaltliche Prüfung des Beschlusses findet dann nicht mehr statt.

Zustellung an die Gemeinschaft und eigene Angaben des Klägers

Seit der WEG-Reform richtet sich die Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die nach § 9b Abs. 1 WEG durch den Verwalter vertreten wird. Diese Regelung betrifft die Zustellung an die beklagte Gemeinschaft und die Frage, wer für sie handlungsbefugt ist. Sie ändert jedoch nichts an der Pflicht des Klägers, seine eigene Anschrift korrekt und vollständig anzugeben. Beide Fragen, die Vertretung der Beklagten und die Erreichbarkeit des Klägers, stehen unabhängig nebeneinander.

Für Verwaltungsbeiräte und Verwalter, die eine Klage erhalten, ist es sinnvoll, frühzeitig zu prüfen, ob die Klageschrift eine plausible, tatsächliche Anschrift des Klägers enthält. Bestehen Zweifel, kann dies im Rahmen der Verteidigung gegen die Klage angesprochen werden, auch wenn die abschließende Bewertung dem Gericht vorbehalten bleibt.

Besonderheiten bei Wohnsitz im Ausland

Ein Wohnsitz im Ausland steht der Zulässigkeit der Klage nicht entgegen. Der Kläger muss lediglich seine tatsächliche Wohnanschrift im Ausland mitteilen, unter der Zustellungen im Rahmen der internationalen Zustellungsregeln erfolgen können. Schwierig wird es nur dann, wenn statt der tatsächlichen Adresse eine inländische Ersatzadresse angegeben wird, die lediglich der Postweiterleitung dient und keinen tatsächlichen Aufenthalt des Klägers begründet.

Wer im Ausland lebt und die Zustellung erleichtern möchte, kann zusätzlich einen Zustellungsbevollmächtigten benennen. Dies ersetzt jedoch nicht die Pflicht, die eigene, tatsächliche Anschrift in der Klageschrift zu nennen. Ob im Einzelfall besondere Umstände eine abweichende Bewertung rechtfertigen, etwa bei Personen ohne festen Wohnsitz, ist nicht abschließend geklärt und bleibt einzelfallabhängig.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 09.02.2017, Az. V ZR 188/16
• OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2016, Az. 5 U 993/16
• BGH, Beschluss vom 09.03.2017, Az. V ZB 113/16