Anfechtungsbefugnis bei Zwangsverwaltung des Wohnungseigentums

Steht das Wohnungseigentum eines Eigentümers unter Zwangsverwaltung, verliert dieser in der Regel die Befugnis, Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG anzufechten. Die Klagebefugnis geht auf den Zwangsverwalter über, soweit es um Ansprüche geht, die der Beschlagnahme unterliegen. Eine Ausnahme besteht nur für Rechte, deren Verletzung der Eigentümer auch weiterhin selbst geltend machen kann – etwa wenn er in der konkreten Angelegenheit noch stimmberechtigt gewesen wäre.

Zwangsverwaltung und die Stellung des Eigentümers in der WEG

Wird über eine Wohnungseigentumseinheit die Zwangsverwaltung angeordnet, geschieht dies auf Antrag eines Gläubigers beim zuständigen Amtsgericht als Vollstreckungsgericht. Die Anordnung führt zur Beschlagnahme des Grundstücks beziehungsweise des Wohnungseigentumsrechts und wird von Amts wegen im Grundbuch eingetragen. Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter, der von diesem Zeitpunkt an die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten im Interesse des vollstreckenden Gläubigers wahrnimmt.

Für den Eigentümer bedeutet das nicht den Verlust seines Eigentums, wohl aber eine erhebliche Einschränkung seiner Verfügungs- und Verwaltungsbefugnisse. Das betrifft auch sein Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Instandhaltungsrücklage und die damit verbundenen Zahlungspflichten fallen in den Bereich, den der Zwangsverwalter nunmehr verantwortet.

Prozessführungsbefugnis des Zwangsverwalters nach § 152 ZVG

§ 152 ZVG umschreibt die Aufgaben des Zwangsverwalters und regelt zugleich, inwieweit er befugt ist, im eigenen Namen, aber im Interesse des verwalteten Vermögens Prozesse zu führen. Der Zwangsverwalter handelt dabei als Partei kraft Amtes. Diese Prozessführungsbefugnis besteht, solange die Zwangsverwaltung andauert, und erstreckt sich auf Ansprüche, die von der Beschlagnahme erfasst sind (BGH, Urteil vom 21.10.1992, Az. XII ZR 125/91).

Für die Anfechtung von WEG-Beschlüssen bedeutet dies: Solange die Zwangsverwaltung fortbesteht, obliegt dem Zwangsverwalter grundsätzlich sowohl das aktive als auch das passive Prozessführungsrecht für alle Ansprüche, die mit dem verwalteten Wohnungseigentum in Zusammenhang stehen. Die Klagebefugnis des Eigentümers selbst wird insoweit verdrängt. Das gilt unabhängig davon, ob der Eigentümer mit dem konkreten Beschluss inhaltlich einverstanden ist oder nicht – entscheidend ist allein, wer nach der Beschlagnahme zur Wahrnehmung des betroffenen Rechts berufen ist.

Wo der Eigentümer trotzdem anfechtungsbefugt bleibt

Die Verdrängung der Klagebefugnis ist nicht vollständig. Sie gilt nur, soweit es um Rechte geht, die tatsächlich der Beschlagnahme unterliegen. Geht es dagegen um eine Angelegenheit, bei der der Eigentümer selbst noch stimmberechtigt gewesen wäre, bleibt auch seine Anfechtungsbefugnis erhalten. Das wurde etwa für einen Fall angenommen, in dem die Stimmberechtigung beim Eigentümer verblieben war (AG Dortmund, Urteil vom 15.8.2019, Az. 514 C 27/19).

Der Übergang des Stimmrechts auf den Zwangsverwalter ist dann nicht gegeben, wenn der Zweck der Zwangsverwaltung die Stimmabgabe durch den Verwalter gar nicht erfordert. Das wird in der Praxis in der Regel nur bei Abstimmungen über Gebrauchs- und Benutzungsregelungen angenommen, die den Bestand der Zwangsverwaltung nicht berühren. Bei allen Beschlüssen, die den finanziellen Kern der Verwaltung betreffen, bleibt es dagegen bei der Zuständigkeit des Zwangsverwalters.

Beschlüsse nach § 28 WEG als Kernbereich der Zwangsverwaltung

Beschlüsse über den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 1 WEG gehören zu den Kernelementen dessen, was die Zwangsverwaltung erfassen soll: die laufenden Einnahmen und Ausgaben rund um das verwaltete Objekt. Bei solchen Beschlüssen führt die Zwangsverwaltung nach der bisherigen Bewertung nicht zu einer fortbestehenden Stimmberechtigung des Eigentümers und damit auch nicht zu dessen Anfechtungsbefugnis.

Für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte ist diese Abgrenzung wichtig, weil sie in der Praxis leicht übersehen wird: Ein Eigentümer, dessen Einheit zwangsverwaltet ist, mag formal noch im Eigentümerverzeichnis stehen und an Versammlungen teilnehmen, ist aber bei Wirtschaftsplan- und Abrechnungsbeschlüssen regelmäßig nicht mehr derjenige, der eine Anfechtungsklage wirksam erheben könnte. Diese Rolle liegt beim Zwangsverwalter.

Bedeutung für die laufende Verwaltungspraxis

Für die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist relevant, wer im Anfechtungsfall als richtiger Anspruchsgegner oder Kläger auftritt, sobald eine Einheit zwangsverwaltet ist. Wird eine Klage vom Eigentümer statt vom Zwangsverwalter erhoben, kann dies die Zulässigkeit der Klage in Frage stellen. Umgekehrt richtet sich eine Anfechtungsklage der Gemeinschaft gegen den Zwangsverwalter, solange die Zwangsverwaltung andauert, auch wenn die Zwangsverwaltung später aufgehoben oder das Grundstück zwangsversteigert wird (LG Berlin, Urteil vom 29.11.1996, Az. 65 S 213/96).

In der laufenden Betreuung eines Objekts achten wir bei InnovateImmo auf solche Konstellationen, wenn sie im Rahmen der Beschlussfassung oder der Jahresabrechnung bekannt werden, und stimmen mit dem zuständigen Objektbetreuer ab, wer als Ansprechpartner für die betroffene Einheit gilt. Grundlage bleibt in jedem Fall die gerichtliche Bestellung des Zwangsverwalters und der daraus folgende Umfang seiner Befugnisse.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• LG Berlin, Urteil vom 29.11.1996, Az. 65 S 213/96
• OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 08.11.1989, Az. 4 U 97/89
• BGH, Urteil vom 21.10.1992, Az. XII ZR 125/91