Anfechtung von WEG-Beschlüssen: Fristen und Voraussetzungen

Ein Wohnungseigentümer kann einen in der Eigentümerversammlung oder im Umlaufverfahren gefassten Beschluss anfechten, wenn er ihn für rechtswidrig hält. Dafür muss er innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung Klage bei dem für den Grundstücksort zuständigen Amtsgericht erheben (§ 44 Abs. 1 WEG). Versäumt er diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich fehlerhaft war. Nur wenn einem Beschluss von vornherein die Beschlusskompetenz fehlte, ist er nichtig und kann zeitlich unbegrenzt geltend gemacht werden.

Frist und Form der Klage

Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden und ist innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen (§ 44 Abs. 1 WEG). Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Immobilie (§ 43 WEG). Seit der WEG-Reform 2020 richtet sich die Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigen Verband, nicht mehr gegen die einzelnen Miteigentümer (§ 44 Abs. 2 WEG).

Die Rechtsprechung behandelt diese Frist streng. Bereits das OLG Zweibrücken hat in einem älteren, noch zur damaligen Rechtslage ergangenen Beschluss festgehalten, dass eine Wiedereinsetzung nur bei unverschuldeter Fristversäumnis in Betracht kommt und dass die bloße Unkenntnis der Rechtslage oder der einschlägigen Rechtsprechung einem anwaltlich beratenen Beteiligten zuzurechnen ist (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85). Auch wenn sich das Verfahren seither geändert hat, gilt der Grundgedanke fort: Wer die Monatsfrist verstreichen lässt, kann sich später kaum noch auf Formfehler oder rechtliche Unsicherheit berufen.

Wer darf anfechten

Klagebefugt ist jeder Wohnungseigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Mitglied der Gemeinschaft war, unabhängig davon, ob er an der Versammlung teilgenommen oder wie er abgestimmt hat. Auch wer dem Beschluss zugestimmt hat, kann ihn grundsätzlich anfechten, wenn sich nachträglich rechtliche Bedenken ergeben. Der Verwalter selbst ist nicht klagebefugt, es sei denn, er ist als Eigentümer betroffen oder der Beschluss richtet sich unmittelbar gegen ihn, etwa bei einer Abberufung.

Anfechtungsgründe

Beschlüsse können aus formellen und aus materiellen Gründen angreifbar sein. Formelle Mängel betreffen zum Beispiel eine zu kurze Einladungsfrist, eine fehlerhafte Tagesordnung oder Zweifel an der Beschlussfähigkeit. Materielle Mängel liegen vor, wenn ein Beschluss gegen Gesetz, Gemeinschaftsordnung oder die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 WEG verstößt.

Ein besonderes Problemfeld sind Stimmverbote nach § 25 Abs. 5 WEG. Wie weit dieses Verbot reicht, wenn ein Eigentümer an einer juristischen Person beteiligt ist oder deren Geschäfte führt, mit der die Gemeinschaft ein Rechtsgeschäft abschließen will, war nach Einschätzung des Bundesgerichtshofs eine höchstrichterlich ungeklärte Frage (BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 138/16). Solche Konstellationen sind einzelfallabhängig zu prüfen und lassen sich nicht pauschal beantworten.

Anfechtung eines Negativbeschlusses

Lehnt die Eigentümerversammlung eine beantragte Maßnahme mehrheitlich ab, spricht man von einem Negativbeschluss. Eine Anfechtung dieses ablehnenden Beschlusses hat nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sich das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert hat, das heißt, wenn keine zulässige Alternative zu der beantragten Maßnahme besteht. Gibt es mehrere vertretbare Wege, etwa bei der Frage, ob und wie ein Aufzug wieder in Betrieb genommen wird, bleibt die reine Anfechtungsklage in der Regel erfolglos, hier hilft nur zusätzlich die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Hinweis auf BGH, Urteil vom 23.06.2023, Az. V ZR 158/22, referenziert in der Fachliteratur zu § 19 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WEG).

Folgen einer erfolgreichen Klage

Wird der Klage stattgegeben, erklärt das Gericht den Beschluss für ungültig. Die Ungültigkeit wirkt gegenüber allen Wohnungseigentümern, auch gegenüber denen, die nicht geklagt haben. Über die Verteilung der Verfahrenskosten entscheidet das Gericht nach den allgemeinen zivilprozessualen Regeln, im Ergebnis trägt bei Erfolg der Klage regelmäßig die Gemeinschaft die eigenen Kosten, während der unterlegene Kläger bei Abweisung seine Kosten selbst trägt. Wie im Einzelfall abzurechnen ist, hängt von der konkreten Kostenentscheidung ab und lässt sich nicht schematisch vorwegnehmen.

Bedeutung für die Verwaltungspraxis

Ein häufiger Anlass für Anfechtungen sind vermeidbare Formfehler bei Einladung, Tagesordnung oder Protokollierung. Wir dokumentieren Einladungen, Vollmachten und Beschlussfassungen über die Verwaltungssoftware impower und stellen Protokolle den Eigentümern über das Portal casavi zur Verfügung, damit die Monatsfrist für alle Beteiligten nachvollziehbar beginnt. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der bei Rückfragen zu einzelnen Beschlüssen Ansprechpartner bleibt.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85
• BGH, Urteil vom 13.01.2017, Az. V ZR 138/16
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.10.2016, Az. I-7 U 143/15