Anfechtung des Beschlusses nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG
Ein Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG betrifft die Zahlungspflichten, die sich aus der Jahresabrechnung ergeben – also die Nachschüsse, die einzelne Eigentümer nachzahlen müssen, oder die Anpassung der laufenden Vorschüsse für das Folgejahr. Wer diesen Beschluss für fehlerhaft hält, muss ihn innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung mit der Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht angreifen. Ohne fristgerechte Klage wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn die zugrunde liegende Abrechnung inhaltlich fehlerhaft war.
Was der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG regelt
Seit der WEG-Reform 2020 beschließen die Eigentümer nicht mehr über die Genehmigung der Jahresabrechnung als Gesamtwerk. Beschlussgegenstand ist stattdessen die konkrete Zahlungspflicht: die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der Vorschüsse, gestützt auf eine vom Verwalter erstellte Abrechnung. Die Abrechnung selbst ist damit rechnerische Grundlage, aber kein eigenständiger Beschlussgegenstand mehr.
Diese Unterscheidung ist für die Anfechtung wichtig. Eine Klage, die noch formuliert ist wie unter altem Recht – Anfechtung der „Jahresabrechnung“ als Ganzes – zielt streng genommen am eigentlichen Beschlussgegenstand vorbei. Angegriffen werden muss der Zahlungsbeschluss selbst, auch wenn sich die Begründung naturgemäß mit den Positionen der Abrechnung auseinandersetzt, aus der er hervorgeht.
§ 28 Abs. 1 WEG betrifft demgegenüber den Wirtschaftsplan für das laufende Jahr. Beide Beschlüsse folgen ähnlichen Grundsätzen, sind aber rechtlich getrennt zu behandeln und gegebenenfalls auch getrennt anzufechten.
Welche Fehler eine Anfechtung tragen
Anfechtungsgründe lassen sich grob in formelle und inhaltliche Mängel unterteilen. Formelle Fehler betreffen etwa eine zu kurze Einladungsfrist, eine fehlende Tagesordnung oder Zweifel an der Beschlussfähigkeit der Versammlung. Inhaltliche Fehler betreffen die Abrechnung selbst: ein falscher Verteilerschlüssel, Rechenfehler, Kostenpositionen, die nicht mit den Belegen übereinstimmen, oder eine Zuordnung von Kosten, die den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.
Nicht jeder Mangel führt zur Nichtigkeit des Beschlusses. In den weitaus meisten Fällen handelt es sich um Anfechtbarkeit, das heißt, der Beschluss bleibt wirksam, solange er nicht fristgerecht gerichtlich angegriffen und für ungültig erklärt wird. Ob ein bestimmter Fehler im Einzelfall zur Ungültigerklärung führt, hängt von seiner Schwere und seiner Auswirkung auf das Abrechnungsergebnis ab und lässt sich nicht pauschal beantworten.
Fristen und Ablauf der Anfechtungsklage
Die Anfechtungsklage ist innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung zu erheben und innerhalb von zwei Monaten nach der Beschlussfassung zu begründen (§ 45 Satz 1 WEG). Beide Fristen beginnen unabhängig davon, wann der Eigentümer das Protokoll erhält – maßgeblich ist der Tag der Beschlussfassung in der Versammlung.
Klagegegner ist der Verband der Wohnungseigentümer, nicht mehr die übrigen Eigentümer einzeln. Für die Fristwahrung genügt der rechtzeitige Eingang der Klage bei Gericht, wenn die Zustellung anschließend zeitnah erfolgt (§ 167 ZPO, Grundsatz der Rückwirkung bei demnächstiger Zustellung).
Wird die Frist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig, selbst wenn er inhaltlich zu beanstanden wäre. Eine Wiedereinsetzung kommt nur in engen Grenzen in Betracht und scheidet regelmäßig aus, wenn die Fristversäumnis auf einem vermeidbaren Rechtsirrtum beruht – dies hat bereits das OLG Zweibrücken zu der seinerzeit geltenden, inhaltlich vergleichbaren Vorgängerregelung entschieden (OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85). Die dortige Erwägung, dass ein späterer, den ursprünglichen Beschluss bestätigender Beschluss erneut und eigenständig fristgerecht angefochten werden muss, wird in der Praxis weiterhin beachtet.
Streitwert und Kostenrisiko
Der Streitwert einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG bemisst sich grundsätzlich nach dem Nennbetrag der Jahresabrechnung, wenn der Beschluss uneingeschränkt angefochten wird. Für die Obergrenze nach § 49 Satz 2 GKG ist das Individualinteresse des klagenden Eigentümers maßgeblich, also sein Anteil am Nennbetrag der Abrechnung (BGH, Urteil vom 24.2.2023, Az. V ZR 152/22).
Diese Grundsätze gelten unabhängig davon, ob nur ein formaler Fehler oder ein inhaltlicher Mangel gerügt wird. Auch bei der Bemessung der Beschwer im Rechtsmittelverfahren stellt der Bundesgerichtshof auf den Anteil des jeweiligen Eigentümers am Gesamtergebnis der Abrechnung ab, unabhängig vom konkreten Beanstandungsgrund (BGH, Beschluss vom 09.02.2017, Az. V ZR 188/16).
Für die Praxis bedeutet das: Wer nur eine einzelne Position beanstandet, sollte die Klage ausdrücklich auf diese Position beschränken. Eine unbeschränkte Anfechtung des gesamten Beschlusses kann sonst zu einem Streitwert führen, der außer Verhältnis zur eigentlich strittigen Summe steht.
Praktische Hinweise für Eigentümer und Beiräte
Vor einer Anfechtung lohnt sich der Blick in die Belege. Häufig lassen sich vermeintliche Fehler bereits durch Einsicht in Rechnungen und Kontoauszüge klären, ohne dass es zur Klage kommen muss. Ein Antrag auf Belegeinsicht gegenüber der Verwaltung ist dafür der erste Schritt.
Eine sorgfältig aufbereitete, nachvollziehbare Abrechnung senkt das Anfechtungsrisiko von vornherein. In der von uns betreuten Verwaltung wird die Jahresabrechnung bis Ende Mai des Folgejahres erstellt, ein fester Objektbetreuer ist für Rückfragen zuständig, und Eigentümer erhalten über das Portal casavi Einsicht in die zugrunde liegenden Unterlagen.
- ✓Datum der Beschlussfassung notieren – die Monatsfrist beginnt sofort, nicht erst mit Protokollversand
- ✓Belege vor Klageerhebung prüfen oder prüfen lassen
- ✓Klageantrag möglichst auf die strittige Position beschränken, um den Streitwert zu begrenzen
- ✓Bei Unsicherheit über Frist oder Begründung frühzeitig anwaltlichen Rat einholen
Häufige Fragen
Nein. Das WEG-Recht kennt kein Vorverfahren. Wer den Beschluss angreifen will, muss unmittelbar Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben.
Die Klage richtet sich gegen den Verband der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer persönlich. Die Vertretung im Prozess liegt regelmäßig beim Verwalter.
Der Beschluss wird bestandskräftig, auch wenn er inhaltlich fehlerhaft ist. Eine Wiedereinsetzung kommt nur bei unverschuldeter Fristversäumnis in Betracht und wird von den Gerichten eng gehandhabt.
Ja, das ist grundsätzlich möglich und aus Kostengründen oft sinnvoll. Eine Beschränkung des Klageantrags wirkt sich unmittelbar auf den Streitwert aus, da dieser sonst nach dem gesamten Nennbetrag der Abrechnung bemessen wird.
Ja. Ersetzt die Eigentümerversammlung einen bereits angefochtenen Beschluss durch einen inhaltsgleichen neuen Beschluss, muss auch dieser eigenständig und fristgerecht angefochten werden, sonst wird er bestandskräftig.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Zweibrücken, Beschluss vom 17.10.1985, Az. 3 W 192/85
- BGH, Beschluss vom 09.02.2017, Az. V ZR 188/16
- OLG Hamburg, Beschluss vom 05.02.1988, Az. 2 W 67/85