Amtsniederlegung des Verwalters: Rechte und Folgen

Ein WEG-Verwalter kann sein Amt jederzeit und grundsätzlich ohne besonderen Grund niederlegen. Die Erklärung ist formfrei, einseitig und wird wirksam, sobald sie einem Mitglied der Gemeinschaft zugeht, das zur Entgegennahme befugt ist. Gesetzlich geregelt ist die Amtsniederlegung nicht, sie ist aber in Rechtsprechung und Literatur seit langem anerkannt. Für Eigentümer und Beiräte stellt sich dann vor allem die Frage, welche Folgen das für den Verwaltervertrag hat und wie eine verwalterlose Zeit vermieden werden kann.

Was bedeutet Amtsniederlegung und ist sie zulässig

Die Amtsniederlegung ist die einseitige Erklärung des Verwalters, sein Bestellungsverhältnis zur Gemeinschaft zu beenden. Nach der Rechtsprechung des LG Karlsruhe (Urteil vom 11.12.2012, Az. 11 S 231/11) kann der Verwalter jederzeit und ohne besonderen Grund niederlegen. Die Erklärung ist formfrei und einseitig, sie muss der Gemeinschaft lediglich zugehen, um wirksam zu werden.

Das WEG selbst enthält dazu keine Vorschrift. Geregelt sind in § 26 WEG lediglich Bestellung und Abberufung des Verwalters durch die Eigentümer, nicht dessen freiwilliges Ausscheiden. Die Zulässigkeit der Amtsniederlegung ergibt sich aus dem allgemeinen Grundsatz, dass niemand dauerhaft zur Ausübung eines Amtes gezwungen werden kann, das er nicht mehr ausüben will.

Wem gegenüber muss die Erklärung abgegeben werden

Die Niederlegung ist gegenüber dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats zu erklären, sofern dieser als Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter bestellt ist, oder gegenüber einem Eigentümer, der ausdrücklich zu diesem Zweck bestimmt wurde. Fehlt eine solche Person, genügt es, wenn die Erklärung einem einzelnen Mitglied der Gemeinschaft zugeht, etwa in einer Eigentümerversammlung.

Praktisch bedeutet das: Die Erklärung muss nicht sämtlichen im Grundbuch eingetragenen Eigentümern zugehen. Auch wenn nicht alle Eigentümer an einer Versammlung teilnehmen, in der die Niederlegung erklärt wird, ist sie wirksam, sobald ein Mitglied der Gemeinschaft davon Kenntnis erhält.

Folgen für den Verwaltervertrag

Zwischen der Organstellung als Verwalter und dem zugrunde liegenden Verwaltervertrag ist rechtlich zu unterscheiden. Die Amtsniederlegung beendet zunächst nur die Organstellung, nicht automatisch den schuldrechtlichen Vertrag, der in aller Regel als Geschäftsbesorgungsvertrag im Sinne der §§ 675, 611 BGB einzuordnen ist. Nach der sogenannten Trennungstheorie sind beide Ebenen getrennt zu behandeln.

In der Praxis dürfte die Amtsniederlegung regelmäßig zugleich eine konkludente Kündigung des Verwaltervertrags enthalten, klar ist das jedoch nicht in jedem Einzelfall. Aus Gründen der Rechtssicherheit ist es daher ratsam, dass der Verwalter mit der Amtsniederlegung ausdrücklich auch die Vertragskündigung erklärt und umgekehrt. Für die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt § 626 BGB maßgeblich, für die ordentliche Kündigung die vertraglich vereinbarte Frist.

Amtsniederlegung zur Unzeit und Schadensersatz

Die Amtsniederlegung ist nicht an das Vorliegen eines wichtigen Grundes gebunden. Legt der Verwalter sein Amt jedoch zu einem Zeitpunkt nieder, in dem wichtige Verwaltungsaufgaben anstehen, etwa unmittelbar vor Fälligkeit von Zahlungen oder während laufender Sanierungsmaßnahmen, und entsteht der Gemeinschaft dadurch ein Nachteil, kommt eine Schadensersatzpflicht des Verwalters in Betracht. Das Risiko liegt hier weniger in der Wirksamkeit der Niederlegung selbst als in den finanziellen Folgen einer unbedachten Terminierung.

Ob im Einzelfall eine Amtsniederlegung zur Unzeit vorliegt, hängt von den konkreten Umständen ab und lässt sich nicht pauschal beantworten. Eigentümer, die einen solchen Schaden vermuten, sollten die zeitliche Nähe zwischen Niederlegung und ausstehenden Aufgaben sowie die Vorhersehbarkeit für den Verwalter dokumentieren.

Verwalterlose Zeit und Nachfolgerbestellung

Mit der Amtsniederlegung entsteht regelmäßig die Notwendigkeit, kurzfristig einen neuen Verwalter zu bestellen. Gerichte betonen, dass eine Gemeinschaft möglichst nicht ohne Verwalter bleiben soll, da dies zu mehrfachen, der Gemeinschaft nicht zumutbaren Wechseln führen kann (vgl. OLG Köln, Beschluss vom 16.12.2002, Az. 16 Wx 231/02). In der Praxis wird deshalb häufig eine Eigentümerversammlung zur Neubestellung einberufen, notfalls durch den Verwaltungsbeirat.

Bei der Neubestellung gilt weiterhin der Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 1 WEG. Setzt sich etwa ein Mehrheitseigentümer mit seinem Stimmengewicht gegen den Willen der übrigen Eigentümer selbst als Verwalter durch, entspricht dies in der Regel nicht ordnungsmäßiger Verwaltung (BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004, Az. 2Z BR 242/03). Eine solche Bestellung ist anfechtbar.

Entlastung des ausgeschiedenen Verwalters

Auch nach der Amtsniederlegung kann die Gemeinschaft dem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilen. Der BGH hat klargestellt, dass mit der Entlastung eines ausgeschiedenen Verwalters die Wirkung eines Verzichts auf Ansprüche verbunden ist, die den Eigentümern bekannt oder bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren (BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 40/03). Anders als bei einem amtierenden Verwalter spielt hier der Gedanke des Vertrauensvorschusses für die künftige Tätigkeit keine Rolle mehr, die Billigung bezieht sich allein auf die zurückliegende Amtsführung.

Für Eigentümer und Beirat bedeutet das: Vor einem Entlastungsbeschluss sollte die Abrechnung und Amtsführung des ausgeschiedenen Verwalters sorgfältig geprüft werden, da mit dem Beschluss bekannte oder erkennbare Ansprüche in der Regel nicht mehr durchsetzbar sind.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az. V ZB 40/03
• BayObLG, Beschluss vom 04.03.2004, Az. 2Z BR 242/03
• OLG Köln, Beschluss vom 16.12.2002, Az. 16 Wx 231/02