Prozessführungsbefugnis im WEG-Altverfahren nach der Reform

Auch in Verfahren, die bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängig waren, gilt seit der WEG-Reform: Ansprüche wegen baulicher Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum kann grundsätzlich nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen, nicht mehr der einzelne Eigentümer selbst. Das betrifft auch verwalterlose Gemeinschaften mit nur zwei Mitgliedern. Wird ein Wohnungseigentümer verklagt, wird die Gemeinschaft dabei ausschließlich von den übrigen Eigentümern vertreten.

Worum es bei der Prozessführungsbefugnis geht

Die Prozessführungsbefugnis regelt, wer einen Anspruch vor Gericht überhaupt geltend machen darf. Vor der WEG-Reform konnte ein einzelner Wohnungseigentümer gegen einen anderen Eigentümer klagen, wenn dieser das gemeinschaftliche Eigentum eigenmächtig verändert hatte, etwa durch eine unerlaubt errichtete Mauer oder einen Anbau. Grundlage eines solchen Anspruchs ist § 1004 BGB, der Beseitigung und Unterlassung von Beeinträchtigungen des Eigentums regelt.

Mit der Reform zum 1. Dezember 2020 hat sich die Rechtslage grundlegend geändert. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt seither die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband die Rechte der Eigentümer aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus, soweit sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden. Ansprüche wegen baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zählen dazu. Der einzelne Eigentümer verliert dadurch grundsätzlich die Befugnis, solche Ansprüche im eigenen Namen einzuklagen.

Auch bei zwei Eigentümern ohne Verwalter gilt die Vergemeinschaftung

Praktisch bedeutsam wird das gerade in kleinen Gemeinschaften ohne bestellten Verwalter. In einem veröffentlichten Fall bestand eine Anlage aus lediglich zwei Wohnungseigentümern. Einer von ihnen verlangte vom anderen, eine auf dem gemeinschaftlichen Eigentum errichtete Betonmauer samt Zaun und Tor zu entfernen. Das Amtsgericht gab der Klage zunächst statt, der Beklagte legte Berufung ein.

Die Entscheidung stellt klar, dass die Zuständigkeit der Gemeinschaft auch dann greift, wenn diese aus nur zwei Personen besteht und kein Verwalter bestellt ist. Der klagende Eigentümer kann den Anspruch also nicht mehr allein durchsetzen, selbst wenn er faktisch der einzige ist, der ein Interesse an der Beseitigung hat. Fehlt ein Verwalter, wird die Gemeinschaft bei einer Klage gegen einen Wohnungseigentümer von den übrigen Eigentümern vertreten. In einer Zweiergemeinschaft bedeutet das im Ergebnis, dass der nicht beklagte Eigentümer die Gemeinschaft vertritt, wenn er gegen den anderen vorgehen will. Diese Konstruktion wirkt auf den ersten Blick umständlich, folgt aber konsequent aus der Systematik der Reform, wonach Ansprüche aus dem gemeinschaftlichen Eigentum grundsätzlich der Gemeinschaft und nicht dem Einzelnen zustehen.

Warum das auch für vor 2020 anhängige Klagen gilt

Für Verfahren, die vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängig wurden, ordnet § 48 Abs. 5 WEG grundsätzlich die Fortgeltung des alten Verfahrensrechts an. Das könnte den Eindruck erwecken, dass ein Kläger, der seine Klage noch nach altem Recht erhoben hat, seine Prozessführungsbefugnis behält. Für die Frage, wer überhaupt materiell zur Geltendmachung des Anspruchs berechtigt ist, greift diese Übergangsregelung jedoch nicht in jedem Fall durch.

Bei baulichen Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum ist die Zuständigkeit der Gemeinschaft nach der beschriebenen Entscheidung auch auf Altverfahren anzuwenden. Der Umstand, dass die Klage bereits vor der Reform erhoben wurde, ändert nichts daran, dass die Anspruchsinhaberschaft nach neuem Recht bei der Gemeinschaft liegt. Ein Kläger, der ursprünglich im eigenen Namen geklagt hatte, muss sein Verfahren daher regelmäßig entsprechend anpassen, etwa durch eine gewillkürte Prozessstandschaft oder durch Übergang der Klage auf die Gemeinschaft, wenn dies verfahrensrechtlich möglich ist. Fehlt eine solche Anpassung, droht die Abweisung der Klage mangels Prozessführungsbefugnis, unabhängig davon, wie die Sache in der Sache selbst zu beurteilen wäre.

Verwandte Fallgruppe: Überschreitung von Gebrauchsrechten

Eine vergleichbare Wertung gilt für Ansprüche, die sich nicht gegen eine bauliche Veränderung, sondern gegen die Überschreitung von Gebrauchsrechten am gemeinschaftlichen Eigentum richten, etwa bei einer unzulässigen Nutzung von Gemeinschaftsflächen. Auch hier ist nach der Reform allein die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Geltendmachung berechtigt, und zwar ebenfalls unabhängig davon, ob das Verfahren bereits vor dem 1. Dezember 2020 anhängig war. Maßgeblich ist auch dort § 9a Abs. 2 WEG.

Für Eigentümer und Beiräte bedeutet dies, dass die Frage der richtigen Klagepartei bei allen Ansprüchen rund um das gemeinschaftliche Eigentum sorgfältig zu prüfen ist, unabhängig davon, wann ein Streit entstanden ist oder ein Verfahren begonnen wurde. Wer sich allein auf eine vor Jahren erhobene Klage verlässt, ohne die veränderte Rechtslage zu berücksichtigen, riskiert, dass das Verfahren aus rein prozessualen Gründen scheitert.

Bedeutung für die Praxis

Für die weit überwiegende Zahl der Gemeinschaften ist das Thema inzwischen von geringerer praktischer Relevanz, da entsprechende Altverfahren heute meist nur noch in den Rechtsmittelinstanzen, also Berufung oder Revision, eine Rolle spielen. Für Eigentümer, die sich in einem solchen laufenden Rechtsstreit befinden, lohnt sich dennoch eine Prüfung, ob die eigene Klage prozessual noch auf den richtigen Füßen steht.

Für aktuelle Streitigkeiten gilt ohnehin von vornherein, dass Ansprüche wegen baulicher Veränderungen oder unzulässiger Nutzung des Gemeinschaftseigentums über die Gemeinschaft und damit in der Regel über den Verwalter zu verfolgen sind. Ist kein Verwalter bestellt, sollten die betroffenen Eigentümer frühzeitig klären, wer die Gemeinschaft im konkreten Fall vertritt, um spätere Zurückweisungen aus prozessualen Gründen zu vermeiden.

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