Altverfahren: Prozessführungsbefugnis nach der WEG-Reform

Wenn ein Wohnungseigentümer die Gebrauchsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum überschreitet, etwa durch eine eigenmächtig errichtete Mauer oder einen unzulässigen Umbau, ist seit der WEG-Reform vom 1. Dezember 2020 grundsätzlich nur noch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) berechtigt, Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Das gilt nach § 9a Abs. 2 WEG auch dann, wenn ein einzelner Eigentümer bereits vor diesem Stichtag im eigenen Namen geklagt hatte. Eine solche Klage kann durch den Rechtswechsel unzulässig werden, weil dem klagenden Eigentümer die Prozessführungsbefugnis nachträglich entzogen wird.

Die Rechtslage vor und nach der Reform

Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten einzelne Wohnungseigentümer gestützt auf § 1004 BGB in Verbindung mit ihrem Miteigentumsanteil gegen andere Eigentümer vorgehen, wenn diese das gemeinschaftliche Eigentum eigenmächtig veränderten oder ihre Gebrauchsrechte überschritten. Jeder Miteigentümer galt insoweit als klagebefugt, weil er selbst Träger des beeinträchtigten Eigentumsrechts war.

Seit dem 1.12.2020 ordnet § 9a Abs. 2 WEG an, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte der Wohnungseigentümer aus gemeinschaftsbezogenen Pflichten ausübt und Ansprüche geltend macht, die eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erfordert. Damit ist die individuelle Klagebefugnis für solche Ansprüche entfallen. Die Entscheidung, ob und wie ein Anspruch verfolgt wird, liegt seither bei der Gemeinschaft, in der Praxis meist durch Beschluss nach § 18 WEG.

Warum auch Altverfahren betroffen sind

Für Anfechtungsklagen gegen Beschlüsse gibt es eine ausdrückliche Übergangsvorschrift: Nach § 48 Abs. 5 WEG gilt für Verfahren, die vor dem 1.12.2020 bei Gericht anhängig wurden, das alte Verfahrensrecht fort. Das betrifft insbesondere die Frage, gegen wen die Klage zu richten ist und wie das Verfahren organisatorisch abläuft.

Für Ansprüche wegen Gebrauchsrechtsüberschreitung oder eigenmächtiger baulicher Veränderungen fehlt eine vergleichbare Übergangsregel. Die Neuregelung des § 9a Abs. 2 WEG betrifft nicht das Verfahrensrecht, sondern die materielle Frage, wem der Anspruch überhaupt zusteht und wer ihn durchsetzen darf. Da es hierzu keine Sonderregel gibt, wirkt die Reform unmittelbar auch auf Verfahren, die bereits vor dem Stichtag begonnen hatten. Ein Eigentümer, der vor 2020 selbst geklagt hat, verliert damit rückwirkend seine Prozessführungsbefugnis, sofern der Streit das gemeinschaftliche Eigentum betrifft.

Sonderfall: Zwei-Personen-Gemeinschaft ohne Verwalter

Besonders unübersichtlich wird die Lage, wenn eine Wohnungseigentumsanlage nur aus zwei Eigentümern besteht und kein Verwalter bestellt ist. Auch in dieser Konstellation gilt: Ansprüche wegen baulicher Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, etwa die Beseitigung einer ohne Zustimmung errichteten Mauer, kann nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen, gestützt auf § 1004 BGB in Verbindung mit dem gemeinschaftlichen Eigentum als Ganzem.

Richtet sich die Klage gegen einen der beiden Eigentümer, wird die Gemeinschaft ausschließlich von den übrigen Eigentümern vertreten. Der Beklagte selbst kann die Gemeinschaft in diesem Verfahren nicht mitvertreten, da er sonst zugleich Kläger und Beklagter wäre. Fehlt ein Verwalter, sollte deshalb frühzeitig geklärt werden, wer für die Gemeinschaft handelt und wie die Beschlussfassung über die Anspruchsverfolgung organisiert wird.

Beschlussersetzungsklagen als weitere Ausnahme

Eine andere Behandlung erfahren Beschlussersetzungsklagen. Konnte sich eine Eigentümerversammlung nicht auf eine Maßnahme einigen, etwa einen von einem Sachverständigen vorgeschlagenen Sanierungsweg, und wurde deshalb Klage auf gerichtliche Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG a. F. erhoben, gilt für vor dem 1.12.2020 anhängig gewordene Verfahren § 48 Abs. 5 WEG entsprechend. Anders als bei Ansprüchen wegen Gebrauchsrechtsüberschreitung bleibt hier also das alte Verfahrensrecht maßgeblich, das Verfahren kann in seiner ursprünglichen Konstellation fortgeführt werden.

Der Unterschied zeigt, dass die Übergangsfrage je nach Klageart unterschiedlich zu beurteilen ist. Wer ein Altverfahren begleitet, sollte deshalb genau prüfen, ob es sich um eine Anfechtungs- oder Beschlussersetzungsklage handelt, für die § 48 Abs. 5 WEG unmittelbar oder entsprechend gilt, oder um einen Individualanspruch wegen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums, für den die Neuregelung sofort durchschlägt.

Praktische Bedeutung für Eigentümer und Beiräte

Da seit dem Stichtag mehrere Jahre vergangen sind, hat diese Übergangsproblematik heute praktisch nur noch Bedeutung für Verfahren, die sich in der Berufungsinstanz vor dem Landgericht oder in der Revision vor dem Bundesgerichtshof befinden. Wer ein solches Verfahren führt, benötigt dort ohnehin anwaltliche Vertretung und sollte die Frage der Prozessführungsbefugnis mit dem Prozessbevollmächtigten klären.

Für aktuelle Streitigkeiten ist die Lage klarer: Ansprüche wegen eigenmächtiger baulicher Veränderungen oder Überschreitung von Gebrauchsrechten am gemeinschaftlichen Eigentum sind grundsätzlich Sache der Gemeinschaft. Einzelne Eigentümer, die sich gestört fühlen, sollten das Anliegen in die Eigentümerversammlung einbringen und einen Beschluss zur Anspruchsdurchsetzung herbeiführen, statt vorschnell selbst zu klagen. Ein Verwalter kann hierbei unterstützen, indem er die Beschlussvorlage vorbereitet und den Beschluss anschließend umsetzt oder eine gerichtliche Geltendmachung begleitet.

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