Altvereinbarung in der WEG: Gilt sie nach dem WEMoG weiter?
Eine Altvereinbarung aus der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, die vor dem 1.12.2020 getroffen wurde, gilt nach der WEG-Reform (WEMoG) grundsätzlich weiter – allerdings nur, soweit sie nicht im Widerspruch zum aktuell geltenden Wohnungseigentumsgesetz steht. Steht sie im Widerspruch, kommt es nach § 47 WEG darauf an, ob sich aus der Vereinbarung selbst ein sogenannter Versteinerungswille ergibt, also der eindeutige Wille der damaligen Eigentümer, dass ihre Regelung auch künftige Gesetzesänderungen überdauern soll. Fehlt ein solcher Wille, gilt im Zweifel das neue Recht.
Warum die Frage nach dem WEMoG überhaupt entsteht
Das WEMoG hat zum 1.12.2020 zahlreiche Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes geändert, unter anderem zu Beschlusskompetenzen, zur Vertretung in der Versammlung und zu baulichen Veränderungen. Viele Gemeinschaftsordnungen und Teilungserklärungen wurden aber Jahre oder Jahrzehnte zuvor formuliert, auf Grundlage der damals geltenden Rechtslage. Enthält eine solche Altvereinbarung Regelungen zur Instandhaltung, zur Kostenverteilung, zu Formvorschriften für Vollmachten oder zu baulichen Veränderungen, die vom heutigen Gesetzestext abweichen, stellt sich für Eigentümer und Verwaltung die praktische Frage, welche Regelung nun tatsächlich gilt.
Diese Frage ist keineswegs akademisch. Sie betrifft etwa, wer für die Instandhaltung einer Dachkonstruktion zuständig ist, ob eine mündlich erteilte Vollmacht in der Versammlung ausreicht, oder ob eine bauliche Veränderung auf einer mit Sondernutzungsrecht belegten Fläche zulässig ist.
Die gesetzliche Grundregel: § 47 WEG
§ 47 Satz 1 WEG bestimmt zunächst, dass Vereinbarungen der Wohnungseigentümer grundsätzlich wirksam bleiben, auch wenn sich die gesetzliche Lage ändert. Der Gesetzgeber unterstellt aber in § 47 Satz 2 WEG eine typisierende Auslegung zugunsten des neuen Rechts: Im Zweifel sollen die Eigentümer nicht gewollt haben, dass ihre alte Regelung auch künftigen Gesetzesänderungen standhält. Diese Vermutung greift immer dann, wenn eine Altvereinbarung inhaltlich im Widerspruch zur aktuellen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes steht.
Ein abweichender Wille der Eigentümer, der diese Vermutung widerlegt, muss sich aus der Vereinbarung selbst ergeben. Man spricht dann von einem Versteinerungswillen oder Vorrangwillen. Wiederholt eine Altvereinbarung lediglich den Wortlaut des zum Zeitpunkt ihrer Errichtung geltenden Gesetzes, spricht das in der Regel gegen einen solchen Willen, denn dann wollten die Eigentümer erkennbar nur die damals ohnehin geltende Rechtslage abbilden, nicht aber eine davon unabhängige, dauerhafte Regelung schaffen.
Wann ein Versteinerungswille anzunehmen ist
Anders liegt der Fall, wenn eine Altvereinbarung über die gesetzliche Regelung hinausgeht und eine eigenständige, strengere oder abweichende Ordnung schafft. Ein Beispiel ist die Schriftform für Vollmachten in der Eigentümerversammlung: § 25 Abs. 3 WEG ist durch Vereinbarung abdingbar. Schreibt eine Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Schriftform vor, spricht dies für einen hypothetischen Willen der Eigentümer, dass diese Formvorschrift auch nach der Reform weitergelten soll, weil sie erkennbar über die gesetzliche Regelung hinausgeht und einen eigenen Zweck verfolgt.
Ein weiteres Beispiel betrifft bauliche Veränderungen im Zusammenhang mit Sondernutzungsrechten. Regelt eine Altvereinbarung, dass Flächen, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen, nicht bebaut werden dürfen, kann diese Regelung auch nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften zu baulichen Veränderungen (§ 20 WEG) fortgelten, wenn sich aus der Vereinbarung ein klarer, eigenständiger Regelungszweck ablesen lässt. Ob dies im Einzelfall so ist, bleibt jedoch eine Auslegungsfrage, die von Formulierung und Kontext der jeweiligen Klausel abhängt. Eine pauschale Antwort gibt es hier nicht.
Teilbare Vereinbarungen: eine ungeklärte Frage
Schwierig wird die Beurteilung, wenn eine einzelne Klausel oder ein zusammenhängender Vereinbarungstext mehrere Regelungsgegenstände enthält, von denen nur ein Teil einen erkennbaren Versteinerungswillen trägt. Es ist bislang nicht abschließend geklärt, ob eine solche Vereinbarung teilbar behandelt werden kann, sodass einzelne Bestandteile weitergelten, während andere durch das neue Recht verdrängt werden, oder ob die gesamte Klausel im Zweifel entfällt, wenn sich kein einheitlicher, für den ganzen Regelungskomplex geltender Wille feststellen lässt.
Für Eigentümergemeinschaften bedeutet das praktisch: Bei komplexen, historisch gewachsenen Gemeinschaftsordnungen lässt sich die Fortgeltung einzelner Passagen nicht automatisch aus der Fortgeltung anderer Passagen ableiten. Jede Klausel ist gesondert daraufhin zu prüfen, ob sie einen eigenen, aus dem Text ablesbaren Zweck verfolgt, der über die bloße Wiedergabe der damaligen Gesetzeslage hinausgeht.
Praktische Bedeutung für Eigentümer und Verwaltung
Für den Verwaltungsalltag folgt daraus, dass bei Zweifeln über die Fortgeltung einer Altregelung, etwa zur Instandhaltungszuständigkeit für Dach oder Geschossdecke, zur Kostenverteilung nach Sondereigentumseinheiten oder zu Formvorschriften bei Vollmachten, eine sorgfältige Einzelfallprüfung notwendig ist. Pauschale Aussagen wie 'alte Regelungen gelten ohnehin nicht mehr' oder 'alte Regelungen gehen immer vor' sind beide unzutreffend. Maßgeblich ist stets die Auslegung der konkreten Klausel im Licht des § 47 WEG.
In der praktischen Verwaltung eines Objekts trägt die genaue Kenntnis der Teilungserklärung und ihrer historischen Entstehung wesentlich dazu bei, solche Fragen richtig einzuordnen. Ein fester Objektbetreuer je Objekt kann diese Historie im Zweifel nachvollziehen und bei der Einordnung unterstützen, ersetzt aber keine rechtliche Prüfung im Streitfall. Bei erheblichen Unklarheiten empfiehlt sich, die Fortgeltung einer strittigen Klausel durch Beschluss oder, falls erforderlich, gerichtlich klären zu lassen, statt sich allein auf eine Einschätzung zu verlassen.
Häufige Fragen
Damit ist der Wille der Eigentümer gemeint, dass eine Altvereinbarung auch künftigen Änderungen des Wohnungseigentumsgesetzes standhalten soll. Dieser Wille muss sich aus der Vereinbarung selbst ergeben, eine bloße Vermutung genügt nicht.
Nein. Nach § 47 Satz 2 WEG wird im Zweifel angenommen, dass die Eigentümer das jeweils aktuelle Recht anwenden wollten, wenn die Altvereinbarung im Widerspruch zum neuen Gesetz steht. Nur bei einem eindeutig erkennbaren abweichenden Willen bleibt die alte Regelung maßgeblich.
In der Regel nicht. Wiederholt eine Klausel lediglich das damals geltende Gesetz, spricht das eher gegen einen eigenständigen Versteinerungswillen und für die Anwendung des heutigen Rechts.
Ob eine solche Klausel teilweise fortgelten kann, während andere Teile durch das neue Recht verdrängt werden, ist bislang nicht abschließend geklärt. Die Frage ist im Einzelfall zu prüfen.
Im Streitfall entscheidet letztlich das zuständige Gericht anhand der Auslegung der konkreten Klausel. Eigentümergemeinschaften können Unsicherheiten aber auch durch einen klarstellenden Beschluss oder eine neue Vereinbarung vorbeugend beseitigen.
Herangezogene Entscheidungen
- OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.07.2016, Az. 9 U 24/15
- OLG Dresden, Beschluss vom 13.10.2016, Az. 5 U 993/16
- BGH, Urteil vom 01.10.2003, Az. VIII ZR 326/02