Altvereinbarung Verwaltungskosten: Gilt der alte Schlüssel noch?
Eine vor dem 1. Dezember 2020 getroffene Vereinbarung zur Verteilung von Verwaltungskosten gilt nach § 47 WEG grundsätzlich auch nach der WEG-Reform fort, weil das Gesetz im Regelfall keinen abweichenden Willen der Eigentümer unterstellt. Diese Regel ist allerdings keine Garantie für jeden Einzelfall: Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 19.7.2024 (Az. V ZR 139/23) eine Entscheidung aufgehoben, die einer Altvereinbarung ohne weitere Prüfung unveränderte Fortgeltung zugesprochen hatte. Wie eine konkrete Altregelung heute zu lesen ist, hängt daher vom Wortlaut der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung und von einer sorgfältigen Auslegung ab.
Rechtsgrundlage: § 47 WEG und die Vermutung der Fortgeltung
Mit dem Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) wurden zum 1.12.2020 unter anderem § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG (gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel) und § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG geändert. Für Vereinbarungen, die vor diesem Stichtag getroffen wurden und von den geänderten Vorschriften abweichen, ordnet § 47 Satz 1 WEG an, dass sie der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegenstehen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Nach § 47 Satz 2 WEG ist ein solcher abweichender Wille im Regelfall nicht anzunehmen.
In der Praxis bedeutet das für Kostenregelungen in älteren Teilungserklärungen: Wurde dort etwa festgelegt, nach welchem Schlüssel Verwaltungskosten unter den Eigentümern zu verteilen sind, gilt diese Regelung grundsätzlich unverändert weiter. Die Reform hat also nicht automatisch alle vor 2020 vereinbarten Kostenschlüssel durch den gesetzlichen Verteilungsmaßstab nach Miteigentumsanteilen ersetzt.
Der Streitfall: Beschränkung auf reine Verwaltungskosten
In einem vielbeachteten Fall hatte ein Landgericht angenommen, eine vor dem 1.12.2020 getroffene Vereinbarung, wonach sich ein Wohnungseigentümer nur an den Verwaltungskosten zu beteiligen habe, gelte unverändert auch nach dem 30.11.2020 fort. Diese Sichtweise stützte sich auf die Vermutungsregel des § 47 Satz 2 WEG.
Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung mit Urteil vom 19.7.2024 (Az. V ZR 139/23) aufgehoben. Damit ist die pauschale Annahme, jede Altvereinbarung gelte in ihrem historischen Wortsinn unverändert fort, zumindest für Fälle dieser Art nicht bestätigt worden. In der Fachdiskussion wird darauf verwiesen, dass der Bundesgerichtshof durch § 47 WEG den Willen des Gesetzgebers zum Ausdruck gebracht sieht, im Zweifel der Systematik des neuen Rechts zur Geltung zu verhelfen, und Vereinbarungen entsprechend auslegt.
Für die betroffenen Eigentümergemeinschaften folgt daraus keine allgemeingültige Formel. Ob eine konkrete Altregelung zu einem bestimmten Kostenpunkt fortgilt oder im Lichte des neuen Rechts anders zu lesen ist, bleibt eine Frage der Auslegung des jeweiligen Wortlauts und der Umstände der ursprünglichen Vereinbarung.
Praxisbeispiel: Ausbaurechte und ihre Folgekosten
Wie das Zusammenspiel von Altvereinbarung und neuem Recht in der Praxis wirkt, zeigt ein Fall zum Ausbau von Speicherräumen. Wurde einem Eigentümer vor dem 1.12.2020 gestattet, in seinem Sondereigentum stehende Räume auszubauen, entsprach es allgemeinen Grundsätzen, dass er mangels anderer Vereinbarung sowohl die Ausbaukosten als auch daraus für die Gemeinschaft entstehende Folgekosten allein zu tragen hatte. Seit dem 1.12.2020 gilt ergänzend § 21 Abs. 1 WEG, wobei Altvereinbarungen über § 47 WEG ebenfalls erfasst bleiben.
Das Beispiel macht deutlich, dass Altvereinbarungen und neues Recht häufig nebeneinander bestehen und sich ergänzen, statt sich gegenseitig auszuschließen. Eine pauschale Aussage, das WEMoG habe alte Kostenregelungen verdrängt, trifft in der Regel nicht zu.
Bedeutung für Eigentümer und Verwaltungsbeiräte
Für die laufende Verwaltung folgt aus alledem, dass Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bei jeder Jahresabrechnung und jedem Wirtschaftsplan daraufhin geprüft werden müssen, ob eine Altregelung zur Kostenverteilung besteht und wie sie im Licht der aktuellen Rechtsprechung auszulegen ist. Besteht Unsicherheit, kann ein klarstellender Beschluss der Eigentümerversammlung sinnvoll sein, wobei zu beachten ist, dass Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels seit der Reform unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden können, während echte Vereinbarungen grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfen.
Wir prüfen bei der Übernahme eines Objekts die vorhandene Teilungserklärung und dokumentieren den angewandten Kostenschlüssel nachvollziehbar in der Jahresabrechnung, die wir bis Ende Mai des Folgejahres erstellen. Für jedes Objekt ist ein fester Objektbetreuer zuständig, der bei Rückfragen zur Kostenverteilung Ansprechpartner bleibt. Eigentümer erhalten über das Portal casavi Einsicht in die Unterlagen, die verwaltungsintern in impower geführt werden.
Abgrenzung: Verwaltungskosten im Mietverhältnis
Private Vermieter sollten die WEG-interne Kostenverteilung nicht mit der Umlage von Verwaltungskosten auf Mieter verwechseln. Bei preisfreiem Wohnraum sind Verwaltungskosten nach der Betriebskostenverordnung grundsätzlich nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar. Anders bei Geschäftsraummiete: Dort ist die Vertragsfreiheit größer, und eine vertragliche Übertragung von Verwaltungskosten auf den gewerblichen Mieter ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch ohne betragsmäßige Begrenzung weder überraschend noch intransparent, wie das OLG Hamm unter Verweis auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.9.2014 (Az. XII ZR 56/11) hervorgehoben hat.
Ob eine solche Klausel im Einzelfall wirksam ist, hängt aber vom gesamten Vertragsaufbau ab. Das OLG Hamm hat eine Regelung zu Verwaltungskosten in einem Gewerbemietvertrag im Zusammenhang mit anderen Klauseln als intransparent und unangemessen benachteiligend nach § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB beanstandet, während das OLG Hamburg und das Kammergericht Berlin den Begriff der Verwaltungskosten für sich genommen als hinreichend auslegungsfähig angesehen haben. Diese mietrechtliche Frage ist von der hier behandelten WEG-internen Kostenverteilung unter Eigentümern zu unterscheiden.
Häufige Fragen
Fehlt eine Vereinbarung, greift der gesetzliche Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, also die Verteilung nach Miteigentumsanteilen, sofern kein abweichender Beschluss gefasst wurde.
Echte Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung bedürfen grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer. Seit der Reform kann der Verteilungsschlüssel für bestimmte Kosten unter den Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG jedoch auch mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden.
Nein. § 47 WEG betrifft Vereinbarungen zwischen den Eigentümern, etwa in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung, nicht den schuldrechtlichen Vertrag mit der Hausverwaltung.
Nein. Die Aufhebung des Urteils durch den Bundesgerichtshof am 19.7.2024 zeigt, dass die pauschale Fortgeltungsvermutung des § 47 Satz 2 WEG nicht automatisch zu einer unveränderten Anwendung jeder Altklausel führt. Die Auslegung bleibt einzelfallabhängig.
Bei Unsicherheit über die Reichweite einer Altvereinbarung ist eine Prüfung anhand von Teilungserklärung, Beschlusslage und aktueller Rechtsprechung sinnvoll, um Streit bei künftigen Abrechnungen zu vermeiden.
Herangezogene Entscheidungen
- KG Berlin, Urteil vom 18.09.2003, Az. 8 U 25/03
- OLG Hamm, Urteil vom 08.06.2017, Az. 18 U 9/17
- OLG Hamburg, Urteil vom 06.02.2002, Az. 4 U 145/99