Altbeschluss-Eintragung bis 31.12.2025: Was jetzt zu tun ist

Bestimmte Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die vor dem 1.12.2020 auf Grundlage einer Öffnungsklausel gefasst wurden und vom Gesetz oder der Gemeinschaftsordnung abweichen, müssen bis zum 31.12.2025 ins Grundbuch eingetragen werden. Nur dann binden sie auch künftige Erwerber von Wohnungseigentum. Nach diesem Datum wirken nicht eingetragene Altbeschlüsse gegenüber neuen Eigentümern nicht mehr, auch wenn sie zwischen den bisherigen Beteiligten weiterhin gültig bleiben. Grundlage ist § 48 Abs. 1 WEG.

Worum es bei der Übergangsfrist geht

Mit der WEG-Reform zum 1.12.2020 wurde klargestellt, dass Mehrheitsbeschlüsse, die aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Öffnungsklausel vom Gesetz oder von der Vereinbarung abweichen, den Charakter einer Inhaltsänderung des Sondereigentums haben. Solche Beschlüsse binden nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG einen Sondernachfolger, also einen späteren Käufer einer Wohnung, nur dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind.

Für Beschlüsse, die bereits vor dem 1.12.2020 auf dieser Grundlage gefasst wurden, ordnet § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG an, dass die neuen Vorschriften der §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG auch rückwirkend für sie gelten. Damit diese sogenannten Altbeschlüsse nicht von einem Tag auf den anderen ihre Wirkung gegenüber Sondernachfolgern verlieren, sieht § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Übergangsfrist vor: Die Bindung gilt zunächst unabhängig von einer Eintragung fort, allerdings nur bis zum 31.12.2025.

Welche Beschlüsse betroffen sind

Nicht jeder Beschluss einer Eigentümerversammlung fällt unter diese Regelung. Beschlüsse der laufenden ordnungsgemäßen Verwaltung, etwa über den Wirtschaftsplan, die Instandhaltung oder die Hausordnung im Rahmen der gesetzlichen Kompetenzen, binden ohnehin jeden Eigentümer kraft Gesetzes und müssen nicht eingetragen werden.

Relevant sind ausschließlich Beschlüsse, die auf einer ausdrücklichen Öffnungsklausel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung beruhen und dabei von der gesetzlichen oder vereinbarten Regelung abweichen. In der Praxis betrifft das häufig Änderungen des Kostenverteilungsschlüssels, Regelungen zu Sondernutzungsrechten oder dauerhafte Gebrauchsregelungen, die durch Mehrheitsbeschluss statt durch Vereinbarung aller Eigentümer getroffen wurden.

Ob ein konkreter Beschluss unter § 48 Abs. 1 WEG fällt, lässt sich nicht immer auf den ersten Blick beurteilen. Im Zweifel empfiehlt sich eine Durchsicht der Beschluss-Sammlung und der Gemeinschaftsordnung, gegebenenfalls mit rechtlicher Beratung, bevor eine Einschätzung getroffen wird.

Folgen einer versäumten Eintragung

Wird ein betroffener Altbeschluss nicht bis zum 31.12.2025 im Grundbuch eingetragen, entfällt seine Bindungswirkung gegenüber Sondernachfolgern ab dem 1.1.2026. Wer die Wohnung dann erwirbt, ist an den Beschluss nicht mehr gebunden, auch wenn dieser formal nie aufgehoben wurde. Zwischen den ursprünglich Beteiligten, die den Beschluss seinerzeit gefasst haben oder ihm zugestimmt haben, bleibt er dagegen wirksam.

In der Praxis kann das zu einer gespaltenen Rechtslage innerhalb einer Gemeinschaft führen, wenn manche Einheiten den Eigentümer wechseln und andere nicht. Das erschwert die Verwaltung und kann bei Kostenverteilungen oder Nutzungsregelungen zu Streit führen. Ob und wie ein einmal entfallener Beschluss später erneut wirksam vereinbart oder beschlossen werden kann, hängt vom Einzelfall ab und ist nicht abschließend geklärt.

Ablauf der Eintragung

Die Eintragung eines Altbeschlusses als Inhalt des Sondereigentums setzt eine Bewilligung nach § 19 GBO voraus. In der Regel ist dafür die notariell beglaubigte Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, da es sich um eine Änderung des Grundbuchinhalts handelt. Der Notar reicht die Unterlagen beim zuständigen Grundbuchamt ein.

Beanstandet das Grundbuchamt den Antrag, etwa weil Nachweise fehlen, ergeht in der Regel zunächst eine Zwischenverfügung mit Gelegenheit zur Nachbesserung, bevor der Antrag zurückgewiesen wird. Angesichts der Vielzahl an Anträgen, die bundesweit vor Fristablauf zu erwarten sind, sollte die Vorbereitung nicht auf die letzten Wochen des Jahres 2025 verschoben werden.

• ✓Prüfung der Beschluss-Sammlung auf Beschlüsse mit Öffnungsklausel vor dem 1.12.2020
• ✓Abgleich mit der Gemeinschaftsordnung, ob eine Abweichung vom Gesetz vorliegt
• ✓Einholung der notariell beglaubigten Zustimmung aller Eigentümer
• ✓Einreichung des Eintragungsantrags durch den Notar beim Grundbuchamt
• ✓Zeitpuffer für mögliche Zwischenverfügungen einplanen

Rolle der Verwaltung im Prozess

Die Identifikation betroffener Altbeschlüsse und die Koordination mit Notar und Grundbuchamt gehört zu den Aufgaben, die eine Verwaltung im Rahmen der laufenden Betreuung einer Gemeinschaft übernehmen kann. Wir bearbeiten solche Vorgänge über einen festen Objektbetreuer je Objekt, der die Beschluss-Sammlung kennt und die Kommunikation mit Eigentümern über das Portal casavi abwickelt. Die endgültige Bewilligung und Beauftragung des Notars bleibt Sache der Eigentümer beziehungsweise der Gemeinschaft, die Verwaltung unterstützt bei der Vorbereitung und dem Zusammentragen der erforderlichen Unterlagen.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2003, Az. 15 W 461/02
• OLG München, Beschluss vom 16.12.2016, Az. 34 Wx 292/16
• OLG München, Beschluss vom 22.12.2017, Az. 34 Wx 139/17