Altbeschlüsse zu Mängelrechten gegen Bauträger weiter wirksam
Beschlüsse, mit denen Wohnungseigentümer vor dem 1.12.2020 ihre Mängelrechte gegen die Bauträgerin auf die Gemeinschaft übertragen haben, sind weiterhin wirksam. Die WEG-Reform hat diese sogenannten Vergemeinschaftungsbeschlüsse nicht hinfällig gemacht, sondern die Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) inzwischen sogar gesetzlich verankert. Für WEGs, die noch mit Mängeln aus der Bauträgerzeit befasst sind, ist das keine bloße Formalie, sondern hat unmittelbare Bedeutung für die Frage, wer klagen darf.
Die Ausgangslage vor der WEG-Reform
Bis zum 30.11.2020 war die Rechtslage bei Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum, die aus einem Bauträgervertrag stammten, differenziert. Grundsätzlich stand jedem einzelnen Erwerber ein eigener Gewährleistungsanspruch gegen die Bauträgerin zu. Hatten die Wohnungseigentümer jedoch mit Mehrheitsbeschluss beschlossen, diese Ansprüche zu bündeln und ihre Durchsetzung der Gemeinschaft zu übertragen, war nur noch die Gemeinschaft prozessführungsbefugt, nicht mehr der einzelne Eigentümer. Man sprach von einer gekorenen, das heißt durch Beschluss erst begründeten, Ausübungsbefugnis. Solche Beschlüsse waren in der Praxis verbreitet, etwa bei größeren Mängeln an Dach, Fassade oder Tiefgarage, weil sie eine einheitliche Prozessführung und eine gerechtere Verteilung von Kosten und Prozessrisiko ermöglichten.
Die neue Rechtslage seit dem 1.12.2020
Mit der WEG-Reform wurde die Zuständigkeit neu geordnet. Seit dem 1.12.2020 ist die GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG kraft Gesetzes zur Ausübung der Rechte der Wohnungseigentümer aus Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum befugt, ohne dass es dafür noch eines gesonderten Beschlusses bedarf. Man spricht insoweit von einer geborenen Ausübungsbefugnis. § 19 Abs. 1 WEG stellt klar, dass die Wohnungseigentümer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums grundsätzlich durch Beschluss regeln, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt. Der Bauträgervertrag selbst ist seit 2018 als eigener Vertragstyp in § 650u BGB geregelt, der insbesondere Regelungen zur Vorleistungspflicht und zur Abnahme enthält.
Damit stellte sich die Frage, was aus den vor der Reform gefassten Vergemeinschaftungsbeschlüssen wird. Sind sie durch die neue gesetzliche Regelung überholt, gegenstandslos geworden oder gar unwirksam, weil sie auf einer inzwischen anders geregelten Rechtsgrundlage beruhten?
Warum Altbeschlüsse fortgelten
Die Antwort fällt eindeutig aus: Altbeschlüsse bleiben wirksam. Die Reform hat die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft nicht eingeschränkt, sondern erweitert und von einer beschlussabhängigen in eine gesetzliche Zuständigkeit überführt. Ein Beschluss, der schon vor dem 1.12.2020 die Ausübung der Mängelrechte auf die Gemeinschaft übertragen hat, läuft damit nicht ins Leere. Er deckt sich inhaltlich mit der seit der Reform ohnehin bestehenden gesetzlichen Zuständigkeit und entfaltet weiterhin Bedeutung, etwa für die Frage, seit wann die Gemeinschaft materiell-rechtlich Inhaberin der Ausübungsbefugnis ist. Das kann bei Verjährungsfragen und bei der Abgrenzung, welche Ansprüche zu welchem Zeitpunkt auf die Gemeinschaft übergegangen sind, relevant werden.
Für die aktuelle Prozessführungsbefugnis kommt es heute in erster Linie auf § 9a Abs. 2 WEG an. Ein Altbeschluss ist dafür nicht mehr zwingend erforderlich, schadet aber auch nicht. In Streitfällen, in denen die Reichweite der gesetzlichen Ausübungsbefugnis diskutiert wird, kann er als zusätzliche, den gesetzlichen Zustand bestätigende Grundlage herangezogen werden.
Zusätzliche Absicherung durch Abtretung
In der Praxis stützen Gemeinschaften ihre Prozessführungsbefugnis oft auf mehrere Grundlagen zugleich. Neben der gesetzlichen Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG und einem etwaigen Altbeschluss kommt in Betracht, dass einzelne Eigentümer ihre individuellen vertraglichen Ansprüche gegen die Bauträgerin zusätzlich an die Gemeinschaft abtreten. Das ist vor allem dann von Bedeutung, wenn Zweifel bestehen, ob ein konkreter Anspruch tatsächlich das gemeinschaftliche Eigentum betrifft oder ob es sich um einen rein individuellen vertraglichen Anspruch eines einzelnen Erwerbers handelt, der von der gesetzlichen Ausübungsbefugnis nicht ohne Weiteres erfasst wird. Eine solche Abtretung schafft in diesen Konstellationen eine von der gesetzlichen Regelung unabhängige, eigenständige Anspruchsgrundlage der Gemeinschaft.
Was Beiräte und Eigentümer beachten sollten
Für die laufende Verwaltung ergeben sich daraus praktische Konsequenzen. Ein vor 2020 gefasster Vergemeinschaftungsbeschluss muss nicht erneuert oder wiederholt werden, um Bestand zu haben. Bei Mängelverfahren, die noch aus der Zeit vor der Reform stammen oder erst jetzt aufgegriffen werden, lohnt sich dennoch ein Blick in die Beschlusssammlung: Liegt ein Altbeschluss vor, sollte er als zusätzliche Grundlage dokumentiert und im Streitfall vorgelegt werden können. Beiräte sind gut beraten, alte Protokolle und Beschlüsse zu Mängelrechten dauerhaft aufzubewahren, auch wenn seit der Beschlussfassung viele Jahre vergangen sind. Unabhängig von der Beschlusslage ist zudem die Verjährung im Blick zu behalten, die sich nach den allgemeinen werkvertraglichen Fristen des § 634a BGB richtet und durch einen Vergemeinschaftungsbeschluss nicht verlängert wird.
Häufige Fragen
Nein. Der Beschluss bleibt wirksam und muss nicht wiederholt werden. Für die aktuelle Prozessführungsbefugnis reicht heute grundsätzlich bereits die gesetzliche Regelung in § 9a Abs. 2 WEG.
Gekorene Ausübungsbefugnis meinte die frühere Rechtslage, bei der die Gemeinschaft erst durch einen Mehrheitsbeschluss zuständig wurde. Geborene Ausübungsbefugnis bedeutet, dass die Zuständigkeit seit der Reform unmittelbar kraft Gesetzes besteht, ohne Beschluss.
§ 9a Abs. 2 WEG erfasst Rechte wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum unabhängig davon, gegen wen sie sich richten. Ob im Einzelfall eine individuelle vertragliche Sonderkonstellation vorliegt, ist gegebenenfalls gesondert zu prüfen.
Das hängt von der konkreten Reichweite des Beschlusses und der gesetzlichen Zuständigkeit ab und ist im Einzelfall zu prüfen. Bei rein individuellen vertraglichen Ansprüchen, die das Gemeinschaftseigentum nicht betreffen, bleibt regelmäßig eine eigene Anspruchsberechtigung möglich.
§ 650u BGB regelt den Bauträgervertrag als eigenen Vertragstyp, insbesondere Vorleistungspflicht und Abnahme. Er betrifft das Vertragsverhältnis zwischen Erwerber und Bauträgerin, nicht die Frage der Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft, die sich aus dem WEG ergibt.
Herangezogene Entscheidungen
- Brandenburgisches OLG, Urteil vom 18.02.1998, Az. 3 U 155/97
- BGH, Urteil vom 25.07.2017, Az. II ZR 235/15
- OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az. 24 U 44/01