Altbeschlüsse zu Mängelrechten gegen Bauträger wirksam

Beschlüsse, mit denen Wohnungseigentümer vor dem 1.12.2020 ihre Mängelrechte gegen den Bauträger auf die Gemeinschaft übertragen haben, bleiben auch nach der WEG-Reform wirksam. Die gesetzliche Neuregelung, wonach die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer solche Rechte seither kraft Gesetzes ausübt, verdrängt ältere Beschlüsse nicht rückwirkend. Für Wohnungseigentümergemeinschaften mit laufenden oder erst noch anstehenden Auseinandersetzungen wegen Baumängeln ist das eine wichtige Klarstellung.

Vergemeinschaftung vor der WEG-Reform: Worum ging es

Bis zum 30.11.2020 waren Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum aus einem Bauträgervertrag (§ 650u BGB) zunächst Sache der einzelnen Erwerber. Um eine einheitliche, kostengünstige und für den Bauträger nicht durch Einzelklagen zersplitterte Rechtsverfolgung zu ermöglichen, konnten die Wohnungseigentümer per Mehrheitsbeschluss festlegen, dass die Gemeinschaft diese Ansprüche im eigenen Namen geltend macht. Diese sogenannte Vergemeinschaftung war in der Praxis der Regelfall, wenn eine Gemeinschaft gegen den Bauträger vorgehen wollte, etwa um Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung zu verlangen.

Solche Beschlüsse waren rechtlich notwendig, weil die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft ohne einen entsprechenden Beschluss nicht bestand. Fehlte er oder war er fehlerhaft, drohte die Klage mangels Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft zu scheitern.

Die Rechtslage seit dem 1.12.2020

Mit der WEG-Reform wurde die Zuständigkeit neu geordnet. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Rechte der Wohnungseigentümer, die eine ordnungsmäßige Verwaltung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, seither kraft Gesetzes aus. Dazu zählen insbesondere Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger wegen Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum. Ein gesonderter Vergemeinschaftungsbeschluss ist dafür nicht mehr erforderlich, die Ausübungsbefugnis ist originär bei der Gemeinschaft angesiedelt.

Damit stellte sich die Frage, wie mit Beschlüssen umzugehen ist, die noch nach altem Recht gefasst wurden, deren praktische Bedeutung sich aber erst in einem später geführten Rechtsstreit zeigt. Denkbar wäre gewesen, solche Altbeschlüsse als durch die gesetzliche Neuregelung überholt oder sogar als von Anfang an kompetenzwidrig anzusehen. Dieser Sichtweise ist die Rechtsprechung nicht gefolgt.

Der Praxisfall: Beschlüsse aus 2018 und 2021

In einem veröffentlichten Fall verlangte eine Gemeinschaft von der Bauträgerin unter anderem Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum sowie für dessen Fertigstellung. Die Bauträgerin bestritt die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft. Diese stützte sich zum einen auf einen Vergemeinschaftungsbeschluss vom 25.10.2018, also aus der Zeit vor der Reform, zum anderen auf einen weiteren Beschluss vom 29.7.2021, gefasst bereits unter neuem Recht. Zusätzlich beruft sie sich auf die Abtretung der Ansprüche aus dem jeweiligen Bauträgervertrag durch drei Eigentümer, die selbst Vertragspartner der Bauträgerin waren.

Im Ergebnis bleibt der Beschluss von 2018 wirksam. Er wird durch das Inkrafttreten der gesetzlichen Ausübungsbefugnis nach § 9a Abs. 2 WEG weder gegenstandslos noch nachträglich unwirksam. Die gesetzliche Neuregelung tritt neben den fortbestehenden Beschluss, ohne ihn zu verdrängen. Für die Prozessführungsbefugnis der Gemeinschaft kommt es damit nicht darauf an, ob der maßgebliche Beschluss vor oder nach dem Stichtag gefasst wurde.

Bedeutung für die Verwaltungspraxis

Für Gemeinschaften, die noch vor 2020 Beschlüsse zur Vergemeinschaftung von Mängelrechten gefasst haben, folgt daraus eine gewisse Beruhigung: Diese Beschlüsse müssen nicht vorsorglich wiederholt oder bestätigt werden, um in einem laufenden oder erst später begonnenen Rechtsstreit gegen den Bauträger Bestand zu haben. Voraussetzung bleibt allerdings, dass der Beschluss selbst ordnungsgemäß zustande gekommen ist, also insbesondere formell wirksam gefasst und nicht angefochten oder für ungültig erklärt wurde. Die allgemeinen Grundsätze zur Beschlusskompetenz nach § 19 Abs. 1 WEG gelten unverändert.

Für neue Sachverhalte nach dem 1.12.2020 ist ein gesonderter Vergemeinschaftungsbeschluss zwar nicht mehr zwingend erforderlich, weil § 9a Abs. 2 WEG die Ausübungsbefugnis der Gemeinschaft bereits begründet. In der Praxis kann ein klarstellender Beschluss dennoch sinnvoll sein, etwa um innerhalb der Gemeinschaft Klarheit über die weitere Vorgehensweise, die Kostentragung eines Rechtsstreits und die Beauftragung eines Rechtsanwalts zu schaffen. Eine saubere Dokumentation solcher Beschlüsse, etwa über ein Eigentümerportal, erleichtert es im Streitfall, die Beschlusslage nachträglich lückenlos nachzuweisen.

Abtretung als zusätzlicher Weg

Neben der Vergemeinschaftung stützte sich die Gemeinschaft im geschilderten Fall ergänzend auf die Abtretung individueller Ansprüche dreier Eigentümer aus deren jeweiligem Bauträgervertrag nach § 650u BGB. Eine solche Abtretung kann sinnvoll sein, wenn Zweifel an der Reichweite der gesetzlichen oder beschlossenen Ausübungsbefugnis bestehen, etwa weil einzelne Ansprüche nicht eindeutig dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen sind. In der Praxis empfiehlt es sich, bei Unsicherheiten mehrere rechtliche Grundlagen parallel zu sichern, statt sich allein auf eine Anspruchsgrundlage zu verlassen.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• Brandenburgisches OLG, Urteil vom 18.02.1998, Az. 3 U 155/97
• BGH, Urteil vom 25.07.2017, Az. II ZR 235/15
• OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001, Az. 24 U 44/01