Allstimmigkeit im WEG-Recht: Bedeutung und Grenzen

Allstimmigkeit bezeichnet im Wohnungseigentumsrecht die Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft zu einer bestimmten Maßnahme – unabhängig davon, wie viele von ihnen an einer Versammlung teilnehmen oder sich vertreten lassen. Sie ist damit strenger als die Einstimmigkeit, bei der nur die Stimmen der Anwesenden zählen. Praktische Bedeutung hat die Allstimmigkeit vor allem beim Umlaufbeschluss nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG sowie bei Gemeinschaftsordnungen, die für bestimmte Beschlussgegenstände ausdrücklich die Zustimmung aller Eigentümer verlangen.

Allstimmigkeit und Einstimmigkeit: der Unterschied

Das Wohnungseigentumsgesetz kennt vier Wege, Angelegenheiten der Gemeinschaft zu regeln: die Vereinbarung, den qualifizierten Mehrheitsbeschluss, den einfachen Mehrheitsbeschluss und die Allstimmigkeit. Allstimmigkeit bedeutet, dass jeder einzelne Sondereigentümer zustimmen muss – auch derjenige, der an der Versammlung nicht teilgenommen hat und auch nicht vertreten war.

Davon zu unterscheiden ist die Einstimmigkeit. Ein Beschluss ist einstimmig, wenn keiner der anwesenden oder vertretenen Eigentümer dagegen stimmt oder sich enthält. Wer der Versammlung fernbleibt, wird dabei nicht mitgezählt. Ein einstimmiger Beschluss kann also zustande kommen, obwohl nicht alle Mitglieder der Gemeinschaft überhaupt an der Abstimmung teilgenommen haben. Diese Unterscheidung wird in der Praxis häufig übersehen, ist für die Wirksamkeit einer Beschlussfassung aber entscheidend.

Wo das Gesetz Allstimmigkeit verlangt

In der laufenden Verwaltung hat Allstimmigkeit vor allem im Umlaufverfahren Bedeutung. Nach § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung wirksam, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Fehlt die Zustimmung auch nur eines einzigen Eigentümers, kommt der Umlaufbeschluss nicht zustande. Wer einen Umlaufbeschluss vorbereitet, muss deshalb sicherstellen, dass wirklich jeder Eigentümer erreichbar ist und antwortet.

Daneben kann die Gemeinschaftsordnung selbst für bestimmte Beschlussgegenstände Allstimmigkeit vorschreiben. Das kommt in der Praxis selten vor, weil eine solche Klausel jede spätere Änderung faktisch von der Zustimmung sämtlicher Eigentümer abhängig macht und damit jedem Einzelnen ein Vetorecht einräumt. Ob eine solche Regelung in einer konkreten Gemeinschaftsordnung besteht, sollte vor jeder Beschlussfassung geprüft werden.

Bauliche Veränderungen: ein historisches Beispiel

Besondere praktische Relevanz hatte die Allstimmigkeit lange Zeit bei baulichen Veränderungen. Nach der ursprünglichen Konzeption des Gesetzes musste ein Wohnungseigentümer bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung hinausgingen und sein Recht beeinträchtigten oder den optischen Gesamteindruck des Gebäudes veränderten, grundsätzlich nicht hinnehmen – auch dann nicht, wenn die Mehrheit der Eigentümer die Maßnahme befürwortete.

Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt, dass dieses ursprünglich uneingeschränkte Prinzip vor allem in mittleren und größeren Anlagen dazu führte, dass die erforderliche Zustimmung praktisch aller Wohnungseigentümer kaum zu erreichen war und wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen deshalb häufig scheiterten (BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16). Der Gesetzgeber hat darauf reagiert und die Hürden für bauliche Veränderungen schrittweise gesenkt, zuletzt mit der Neuregelung in § 20 WEG, wonach bauliche Veränderungen regelmäßig mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Volle Allstimmigkeit ist seither nur noch in Ausnahmefällen erforderlich – etwa wenn Rechte einzelner Eigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In diesem Fall bedarf es allerdings nicht der Zustimmung aller Eigentümer, sondern der Zustimmung der konkret betroffenen Person. Ob diese Voraussetzung im Einzelfall vorliegt, ist häufig streitig und lässt sich nicht pauschal beurteilen.

Allstimmiger Beschluss oder Vereinbarung

In der Praxis stellt sich häufig die Frage, ob eine mit den Stimmen aller Eigentümer gefasste Regelung ein allstimmiger Beschluss oder eine Vereinbarung ist. Das ist keine reine Formsache: Beschluss und Vereinbarung werden rechtlich unterschiedlich behandelt, etwa hinsichtlich ihrer Bindungswirkung für Rechtsnachfolger und der Frage, ob eine spätere Mehrheit die Regelung wieder ändern kann.

Ob eine Vereinbarung oder ein allstimmiger Beschluss vorliegt, lässt sich nur im Wege der Auslegung ermitteln. Maßgeblich ist zum einen, ob der Regelungsgegenstand überhaupt einem Beschluss zugänglich ist, zum anderen der erkennbare Erklärungswille der Beteiligten. Wird in einer Versammlung über einen Tagesordnungspunkt abgestimmt, für den eine Beschlusskompetenz besteht, spricht bereits dieser Vorgang dafür, dass die Eigentümer einen Beschluss fassen wollten und keine Vereinbarung treffen.

Konsequenzen für die Verwaltungspraxis

Für Beiräte und Verwaltung folgt daraus vor allem Sorgfalt an zwei Stellen. Erstens: Wird ein Umlaufbeschluss vorbereitet, muss die Zustimmung jedes einzelnen Eigentümers tatsächlich in Textform vorliegen, bevor der Beschluss verkündet wird. Fehlt auch nur eine Erklärung, ist der Beschluss nicht zustande gekommen, selbst wenn alle übrigen Eigentümer zugestimmt haben.

Zweitens: Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Klausel, die für bestimmte Themen Allstimmigkeit vorschreibt, muss vor jeder Beschlussfassung geprüft werden, ob diese Klausel einschlägig ist. Ein mit Mehrheit gefasster Beschluss wäre in diesem Fall trotz formal ordnungsgemäßer Versammlung angreifbar. Wir dokumentieren Beschlussfassungen, einschließlich Umlaufverfahren, über das Eigentümerportal casavi und die Verwaltungssoftware impower, damit einzelne Zustimmungen nachvollziehbar bleiben und für alle Beteiligten einsehbar sind.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• BGH, Urteil vom 28.10.2016, Az. V ZR 91/16
• BGH, Urteil vom 18.11.2016, Az. V ZR 49/16
• AG Peine, Beschluss vom 28.12.1999, Az. 19 UR-II 7/99