Allgemeine Geschäftsbedingungen: Was Eigentümer wissen müssen

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Partei der anderen bei Vertragsschluss stellt, ohne dass im Einzelnen darüber verhandelt wird. Für Wohnungseigentümer, private Vermieter und WEG-Beiräte sind sie vor allem an drei Stellen relevant: im Mietvertrag mit dem Mieter, in der Hausordnung, sofern sie Vertragsbestandteil wird, und im Verwaltervertrag mit der Hausverwaltung. Ob eine einzelne Klausel wirksam ist, richtet sich nach den §§ 305 bis 310 BGB. Diese Vorschriften gelten unabhängig davon, ob ein Vertragsmuster aus dem Internet stammt oder von einem Verband bezogen wurde.

Wo AGB in der Immobilienverwaltung auftauchen

Ein Formularmietvertrag ist in aller Regel eine Allgemeine Geschäftsbedingung, auch wenn der Vermieter ihn nur für eine einzige Wohnung verwendet. Nach § 305 Abs. 1 BGB genügt, dass die Klauseln für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert wurden. Gegenüber Verbrauchern reicht sogar die einmalige Verwendung aus, wenn der Mieter auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (§ 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das betrifft praktisch jeden gedruckten oder aus dem Internet heruntergeladenen Mietvertragsvordruck.

Auch die Hausordnung unterliegt der AGB-Kontrolle, wenn sie als Anlage in den Mietvertrag einbezogen wird. Voraussetzung für eine wirksame Einbeziehung ist nach § 305 Abs. 2 BGB, dass der Mieter bei Vertragsschluss ausdrücklich darauf hingewiesen wurde und zumutbar Kenntnis nehmen konnte.

Im Verhältnis zwischen Eigentümer beziehungsweise Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwaltung sind Verwalterverträge häufig Formularverträge, die von Verbänden oder der Verwaltung selbst gestellt werden. Auch hier greift die AGB-Kontrolle, wobei die Reichweite je nach Vertragspartei unterschiedlich ist.

Rechtlicher Rahmen: Was das Gesetz vorgibt

Zentrale Vorschrift ist § 307 BGB. Danach sind Klauseln unwirksam, die den Vertragspartner entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Dazu gehört auch das Transparenzgebot: Eine Klausel muss so klar und verständlich formuliert sein, dass der Vertragspartner seine Rechte und Pflichten erkennen kann. Unklare oder mehrdeutige Klauseln gehen zulasten des Verwenders.

Die §§ 308 und 309 BGB enthalten Kataloge konkreter Klauselverbote, etwa zu Kündigungsfristen, Vertragsstrafen oder Haftungsausschlüssen. Diese Verbote gelten unmittelbar nur gegenüber Verbrauchern (§ 310 Abs. 1 BGB), fließen aber bei Verträgen zwischen Unternehmern über die Generalklausel des § 307 BGB oft wertend mit ein.

Eine individuell ausgehandelte Regelung geht der AGB-Kontrolle stets vor, § 305b BGB. Wurde eine Klausel tatsächlich zwischen den Parteien verhandelt und im Ergebnis abweichend vom Formulartext vereinbart, unterliegt sie nicht der strengen Inhaltskontrolle. Bloßes Vorlesen oder Erläutern einer Klausel genügt dafür allerdings nicht.

Typische Klauseln im Mietvertrag und ihre Grenzen

Bei Formularmietverträgen häufen sich Streitfragen an bestimmten Stellen. Wer als Vermieter oder Verwaltung Vordrucke verwendet, sollte diese regelmäßig auf den aktuellen Stand prüfen, da sich die Anforderungen an einzelne Klauseltypen im Zeitverlauf durch Rechtsprechung verändert haben.

• ✓Schönheitsreparaturen: Starre Fristenpläne, die eine Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung vorschreiben, gelten nach der Rechtsprechung als unangemessene Benachteiligung und sind unwirksam.
• ✓Kleinreparaturklausel: Eine Umlage von Kleinreparaturen auf den Mieter ist nur wirksam, wenn sowohl eine Obergrenze je Einzelreparatur als auch ein Jahreshöchstbetrag festgelegt sind.
• ✓Kaution: § 551 BGB begrenzt die Höhe auf drei Nettokaltmieten und schreibt eine bestimmte Zahlungsweise vor. Abweichende Klauseln zulasten des Mieters sind unwirksam.
• ✓Betriebskosten: Die Umlage richtet sich nach § 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung. Nicht vereinbarte oder unklar bezeichnete Kostenarten kann der Vermieter nicht nachträglich umlegen.
• ✓Vertragsstrafen und pauschalierter Schadensersatz: Klauseln, die dem Mieter pauschal überhöhte Zahlungen auferlegen, verstoßen häufig gegen § 309 Nr. 5 oder Nr. 6 BGB.

AGB im Verwaltervertrag: Worauf Beiräte achten sollten

Verwalterverträge werden oft auf Basis von Verbandsmustern erstellt und dann für das jeweilige Objekt angepasst. Auch soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartnerin auftritt, kommt eine Inhaltskontrolle über § 307 BGB in Betracht, wenn die Verwaltung den Vertrag einseitig vorgibt. Ob die Gemeinschaft dabei als Verbraucherin im Sinne des § 310 Abs. 3 BGB anzusehen ist, wird in der Literatur nicht einheitlich beurteilt und hängt vom Einzelfall ab.

Für Beiräte lohnt sich vor der Beschlussfassung über einen neuen Verwaltervertrag ein Blick auf einzelne Regelungspunkte: die Laufzeit und Kündigungsfrist, den Umfang der im Grundhonorar enthaltenen Leistungen gegenüber gesondert vergüteten Sonderleistungen, die Vollmachten der Verwaltung im Rahmen des § 27 WEG sowie etwaige Haftungsbeschränkungen. Klauseln, die eine Haftung auch für grobe Fahrlässigkeit vollständig ausschließen, sind nach § 309 Nr. 7 BGB unwirksam.

Unklare Formulierungen zu Zusatzleistungen, etwa bei Sonderumlagen, Rechtsstreitigkeiten oder größeren Baumaßnahmen, führen in der Praxis regelmäßig zu Streit über die Höhe der Vergütung. Eine klare vertragliche Auflistung, welche Tätigkeiten im Grundhonorar enthalten sind, beugt dem vor.

Folgen unwirksamer Klauseln

Ist eine einzelne AGB-Klausel unwirksam, führt das nicht automatisch zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags. Nach § 306 BGB bleibt der Vertrag im Übrigen bestehen, an die Stelle der unwirksamen Klausel treten die gesetzlichen Vorschriften. Nur wenn das Festhalten am Vertrag für eine Partei eine unzumutbare Härte darstellen würde, kommt ausnahmsweise eine Gesamtunwirksamkeit in Betracht.

Für die Praxis bedeutet das: Eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel führt nicht dazu, dass der Mieter plötzlich zur Renovierung verpflichtet wäre. Vielmehr trägt dann der Vermieter die Instandhaltungslast, wie es das Gesetz ohne besondere Vereinbarung ohnehin vorsieht. Wer als Vermieter oder Verwaltung ältere Vertragsmuster weiterverwendet, sollte sich dieser Verschiebung bewusst sein und Formulare in angemessenen Abständen überprüfen lassen.

Bei der laufenden Verwaltung achten wir auf klar formulierte Vertragsgrundlagen und dokumentieren Sonderleistungen nachvollziehbar. Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan erstellen wir bis Ende Mai des Folgejahres, jedes Objekt hat einen festen Objektbetreuer, und der Verwaltungsvertrag läuft über ein Jahr mit drei Monaten Kündigungsfrist. Die Verwaltung erfolgt über die Software impower, Eigentümer erhalten Zugang über das Portal casavi.

Häufige Fragen

Herangezogene Entscheidungen

• OLG Celle, Urteil vom 22.12.2003, Az. 9 U 192/03
• OLG Stuttgart, Urteil vom 08.10.2003, Az. 4 U 115/03
• BGH, Urteil vom 18.07.2002, Az. IX ZR 195/01